Nani9401 [région parisienne] : étude de cas immobilier (studio pour de la location meublée)

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en pleine réflexion pour l’achat d’un studio en banlieue parisienne. Il s’agirait de mon premier investissement locatif, que je louerais en LMNP.

Voici la situation:

VOTRE PROFIL

- Couple de 29 ans pacsé dans l’année, TMI de 30%.
- Crédit en cours sur la RP (taux d’endettement actuel de 25%)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Moyennes
- Fiscales: Moyennes
- Artisanales: Bonnes (plusieurs membres de ma famille sont ou ont été artisans)
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: jusqu’à 2h par semaine + ponctuellement en cas de travaux jusqu’à 12h par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type: appartement
- Année de construction: 1993
- Étage: 1er étage sur 2, exposé plein sud. 27m²
- Logement occupé actuellement par le propriétaire qui souhaite vendre
- Si appartement: syndic pro (charges 1100e/an)
- Chauffage électrique individuel
- Décoration : moderne, pas ou très peu de travaux à prévoir dans l’appartement.
- Autre: un box fermé en sous-sol est compris dans le prix de l’appartement.

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de banlieue parisienne en pleine expansion. La ville relie Paris par RER en 20 minutes.
- Plein centre-ville: commerces de proximité, parc, mairie et gare RER à moins de 5 minutes à pied.
- Proximité d’universités

RENTABILITÉ DU BIEN

- Je pense pouvoir acquérir le bien à 114 000 + 9000 de frais de notaire, ce qui porterait le coût d’acquisition total à 123.000.
- Loyer envisagé pour le studio meublé: 620 euros CC
- Loyer du box: 90 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Je compte gérer le bien en direct

- Pas de travaux dans l’immédiat
- Pas de gros travaux prévus par la copropriété dans les 3 prochaines années
- La cuisine et la salle de bain sont déjà équipées. Je financerais les autres meubles avec mon épargne personnelle.

- Taxe foncière: 750
- Assurance PNO: 60

- Rentabilité brute : 6.9%
- Rendement opérationnel brut: 4.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Crédit à 110% sur 20 ans (je n’ai pas encore entamé les démarches avec ma banque mais j’ai déjà un accord de principe de mon banquier)

Malgré la rentabilité correcte, l’opération dégage un cash-flow négatif d’un peu plus de 100 euros par mois, que je peux supporter. Comme je l’ai dit plus haut, il s’agit d’une ville en pleine expansion et ce quartier va vraisemblablement prendre de la valeur dans les prochaines années.

Il s’agit selon moi d’un bon investissement mais ce cash-flow négatif me freine quelque peu. Dois-je me lancer ?

Mots-clés : appartement, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location