Mrbluesky : étude de cas immobilier (studio avec faible hauteur sous plafond)

Bonjour,

Je vous renvoie au texte suivant:

Decret n°2002-120

Celui ci précise bien un logement supérieur ou égale à 9m2 Et une hauteur de 2.20m pour un volume de 20 cube. Quelque soit la surface de votre appartement il doit donc faire au minimum 2.20m. Il s’agit cependant de mon interprétation, mais je ne pense pas me tromper. Sinon en poussant le raisonnement par l’absurde nous aurions le droit de louer des 20m2 avec une hauteur sous plafond d’1 mètre !

En conséquence vous risquez d’avoir de gros problèmes au niveau de la décence de se logement lorsque vous allez chercher à le louer… Perso je ne m’y attarderais pas.

Merci AleaJactaEast,

De mon interprétation et d’un point de vue purement règlementaire, le volume est calculé comme suit :

(Surface au sol >= 1,8m) x (Hauteur sous plafond)

Décret n°2002-120

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Code de la construction et de l’habitation - Article R*111-2

le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Mesurant 2m, ce sujet me fait sourire…. Cette société ou tout devient de plus en plus petit alors que les générations grandissent me choque…

Pour revenir au sujet, je pense effectivement qu’1m90, même pour les gens de tailles modeste, ca reste très petit… Niveau meuble il faudra des meubles adopté… avec des générations de plus en plus grande je pense que ce n’est pas un investissement d’avenir..
Pour moi c’est un très mauvais achat a moins d’avoir une rentabilité très très elevé ou un prix totalement derisoir par rapport au marché…

Bonjour,

J’avais visité un bien similaire lorsque j’étais étudiant. C’était une visite collective et tout le monde était reparti en disant au bailleur que c’était n’importe quoi et qu’il aurait du préciser avant les conditions, etc. ce qu’il n’avait pas fait : résultat = une visite avec plus de 20 personnes et zéro dossier déposé… Bref à mon avis outre l’aspect légal, dans les faits c’est inlouable car il n’y a pas de demande pour ça et par conséquent invendable aussi, n’importe qui préferera chercher d’autres annonces de biens « normaux »…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (10/01/2018 19h33)

Qu’est-ce qui vous fait dire qu’un tel bien se louerait avec une décote de seulement 5% ?

Ce qui ne répond en rien à ma question. Je pense pour ma part que 5% de décote seulement est très optimiste. Votre comparaison me parait trompeuse, c’est 1,95m ou 2m ? Puis bon ce sont ses dires.
Non il vous faut d’autres éléments factuels pour évaluer sérieusement le loyer que vous pourriez envisager sur un tel bien.
Je pense que si je rentre dans une pièce qui fait 1m90 de HSP je ressors immédiatement et je ne suis certainement pas le seul.

Il existe une confusion entre 2 lois : la loi Carrez qui définit la hauteur sous plafond et la loi dite     « Boutin » qui définit les critères d’un logement décent. L’une concerne la propriété, l’autre essentiellement la location.

PROPRIÉTAIRE : Article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation

Une partie de loi Carrez sert à définir la surface privative d’un logement, qui mesure la superficie acquise par un propriétaire ou accédant à la propriété, prise en compte par le notaire lors de l’acte d’achat. La hauteur sous-plafond y est établie à 1,80 mètres, 180 centimètres entre le sol plancher et tout obstacle en hauteur, plafond ou avancée. Le prix au mètre carré est toujours calculé par la division entre le montant du prix du logement par la surface au sol disposant de 1,80m de dégagement en hauteur.

Cette mesure sert aussi dans le cadre de la location pour établir la surface habitable. Mais le terme « habitable », dans le cas de la location, est précisé en outre par la loi Boutin pour définir ce qu’est un logement « décent ».

LOCATION : La loi « Boutin » : article 78 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

Vivre sous 1,80 mètres n’est pas considéré comme « décent » par la législation. Ce n’est pas parce que le propriétaire d’un logement est propriétaire d’un logement dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m qu’il peut le louer décemment. Il faut que la surface du logement soit d’au moins 9m2 et la hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Un propriétaire peut donc très bien avoir acheté un appartement de 9m2 et ne pas pouvoir le louer, il suffit qu’une infime partie de ce logement soit mansardé par exemple. Le volume habitable doit donc être d’au moins 20 mètres cubes.

J’ai visité un logement d’une hauteur sous plafond identique au coeur de Paris (75001), il était aussi au 6 em étage sans ascenseur et à rénover complètement. A ma connaissance il est parti à 6000 EUR le m2

Pour estimer l’habitabilité d’un bien bas de plafond, il faut prendre en compte également le réglement sanitaire départemental et les normes d’habitabilité

Article 1, alinéa a des normes mentionnés à l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 a écrit :

La hauteur sous plafond des pièces d’habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètre vingt toutefois, celle ci peut être inférieur à deux mètres vingt sans être inférieur à deux mètres a condition que le logement n’ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948

Le règlement sanitaire lui, interdit de modifier la hauteur si le résultat est inférieur à 2,2 mètres.

En conclusion, pour être en règle avec la loi pour un bien de moins de 2 mètres de hauteur sous plafond, vous avez 2 solutions. La première: augmenter la hauteur sous plafond à 2,2m (et pas à 2m). La deuxième: occuper vous même ce bien.

site de l’ANIL

Celà concerne les locaux sous combles. Malgré tout le document montre le flou des textes et le risque de voir son logement requalifié en justice pour les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2.20 mètres

Jurisprudence en matière de logement décent - ANIL

mrbluesky a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai visité un studio de 19m² avec un plafond assez bas (1,9m), y voyez-vous de quelconques risques à l’acheter pour le mettre en location ?

Je rejoins l’avis d’AleaJactaEst : sauf si cet appartement a un "truc en plus" pour compenser cette hauteur de plafond limite limite, il risque d’être difficile à louer ou alors à un locataire aux abois (-> risque d’impayé ?) ou qui ne s’y installera qu’en attendant mieux (-> turnover) dans les 2 cas une rentabilité sans doute pas optimale et du travail en plus pour vous.

La location de tourisme est-elle envisageable ? Quitte à avoir du turnover…

personnellement la carotte (10%15% de décote?) ne compense pas le fait de louer des logements officiellement déclarés comme indécents à des gens qui cherchent juste un toit sur la tête.
Pour être un investisseur heureux, je pense qu’on peut être un investisseur qui contribue à l’épanouissement général.
Pour ma part, pour avoir habité dans ma jeunesse dans un 9m², je n’envisage aucun logement en dessous de 15m²