VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Jeff33 a écrit :

On note une nette amélioration de ratio de dette de Vereit en 1 an (et tout cela quasiment sans conséquence sur l’AFFO, une baisse d’à peine de 0,01 par part de l’AFFO sur 1 an).

Cette bonne gestion du management tranche avec celle de Cominar (sujet d’espoir et de déceptions depuis quelques trimestres).

La différence s’explique car VEREIT a fait une augmentation de capital bien timée en août 2016 alors que le cours dépassait les $10. Et maintenant que le cours se rapproche des $7, des rachats d’actions sont envisagés.

A comparer à Cominar qui rachète un peu d’actions à $17 (de mémoire) pour ensuite en émettre bcp à $15 quelques mois après… :’-(

VEREIT ça prend le temps mais les choses se termineront bien. Les actifs sont là et le nouveau management respecte ses actionnaires.

VEREIT a publié son T2-2017, sans aucune surprise (qui tranche donc avec les mauvais résultats de sa consoeur Spirit Realty Capital):

VEREIT a écrit :

Net Income of $34.2 million and Net Income per diluted share of $0.02
    Achieved $0.18 AFFO per diluted share including $0.01 from Cole Capital
    Completed $101.6 million of acquisitions and $224.8 million of dispositions and $70.2 million of acquisitions and $9.6 million of dispositions subsequent to the quarter
    Decreased Debt from $6.3 billion to $6.1 billion and Net Debt from $6.0 billion to $5.7 billion, or 37.9% net debt to gross real estate investments
    Reduced Net Debt to Normalized EBITDA from 5.5x to 5.4x
    Cole Capital® raised $78.0 million of new equity capital
    Company narrows AFFO per diluted share guidance range from $0.70 - $0.73 to $0.71 - $0.73 (see reconciliation to earnings per share at the end of this release)

VEREIT poursuit son désendettement et est largement en-dessous de sa cible (5,4 vs 5,7-6).

99% de la dette est à taux fixe avec une maturité moyenne de 4 ans.

Le taux d’occupation est toujours supérieur à 98% et 40% des locataires ont le grade investissement (c’est-à-dire sont des sociétés solides).

Le dividende annuel est toujours de $0,552 vs un AFFO à $0,72 ; donc largement couvert.

La filiale de "SCPI" (l’équivalent aux USA) continue à ne pas rapporter grand-chose, mais ces produits sont distribués par de plus en plus de partenaires.

Dans la conférence téléphonique, le CEO indique qu’ils seront peut-être acheteurs nets en 2018, mais souhaitent pour l’instant continuer à diversifier leur portefeuille d’immeubles.

Franchement, le seul point faible du dossier à présent ce sont les quelques risques concernant les procédures légales en cours, liées aux agissements de l’ancienne direction, et la maturité moyenne de la dette, qui est un peu courte en cas de remontée rapide des taux (scénario auquel je ne crois pas et pour l’heure j’ai eu complètement raison sur ce point).

Pour le reste, la société a une bonne flexibilité financière maintenant et s’est même offert le luxe de racheter pour $500k d’actions ce trimestre à un prix moyen de $7,5.

Sur le taux de capitalisation des propriétés :

VEREIT a écrit :

Property Acquisitions
From July 1, 2017 through August 1, 2017, the Company acquired three properties for $70.2 million at an average cash cap rate of 6.5%.  Acquisitions year-to-date through August 1, 2017, totaled $273.3 million.  The average cash cap rate excluding the fee interest purchases in the first quarter was 6.9%.

Property Dispositions
From July 1, 2017 through August 1, 2017, the Company disposed of seven properties for an aggregate sales price of $9.6 million at an average cash cap rate of 7.2%.  Dispositions year-to-date through August 1, 2017, totaled $433.6 million at an average cash cap rate of 7.0%.

Avec le calcul rapide habituel, j’arrive à une valorisation entre $9,5 et $10 par action.

C’est en phase avec les rachats d’actions à $7,5 et l’émission de titres l’année dernière à $10,5 de mémoire.

A $8,5 le cours actuel, pour une foncière triple net qui commence à être assez qualitative, VEREIT me semble plutôt bon marché.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je retiens qu’ils ont tout fait pour pouvoir affronter une amende de taille dans un scénario négatif :

Vereit a écrit :

As of September 30, 2017, there was no balance outstanding on the Company’s $2.3 billion revolving line of credit.

L’entreprise ne sera pas déstabilisée par une vente forcée d’actifs, quelle que soit la décision judiciaire. Et pour ce qu’on en sait à ce jour, l’amende ou l’accord à l’amiable peut être d’un montant modeste !

Par contre, j’aimerais voir des chiffres un peu plus excitants sur les comps :

Vereit a écrit :

During the quarter ended September 30, 2017, same-store rents (4,019 properties) increased 0.1% as compared to the same quarter in 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have increased 0.3%.

Chez Realty Income :

O a écrit :

Rent Increases
During the quarter ended September 30, 2017, same store rents on 4,272 properties under lease increased 1.0% to $244.9 million, as compared to $242.6 million for the same quarter in 2016. For the nine months ended September 30, 2017, same store rents on 4,272 properties under lease increased 1.0% to $734.8 million, as compared to $727.4 million for the same period in 2016.

La conférence téléphonique du T3-2017 rappelle que VEREIT a pu émettre de la dette à 100 points de base moins cher que l’année dernière pour la même maturité :

Glenn Rufrano a écrit :

e completed a bond offering in August with 600 million with 10 year notes at approximately 4%. Having achieved investment grade, we were able to price these bonds 100 basis points tighter than our offering in May of last year. There’re not many times when you can measure success however the 100 basis points spread improvement demonstrates VEREIT’s business plan accomplishment.

Sur les investigations judiciaires en cours :

Glenn Rufrano a écrit :

The Court directed to parties to discuss a proposed schedule and return for another conference on December 4th.

Sur la gestion des actifs immobiliers, les propriétés sont notées chaque année, et les moins bien notées sont destinées à être vendues :

Glenn Rufrano a écrit :

We rate our assets each year, Mitch, A, B & C and we do it. It’s rolling number. And it’s actually as you would expect come down over the last couple of years, as we sold a lot of this non-core, it’s somewhere in the 2% to 5% ranges as the last time we looked at it.

Rien de neuf sinon. Pas de commentaire sur le dividende.

Ce qui est impossible à voir pour nous dans ces chiffres c’est la rotation de la qualité des locataires. En théorie VEREIT dit lâcher les plus faible pour reprendre de meilleur signature.

C’est sans doute vrai et c’est in fine créateur de valeur. Simplement on ne peut pas le voir de manière comptable.

D’ici 1 ou 2 ans, lorsque le portefeuille aura été analysé en profondeur par les analystes, on peut espérer que la valeur ressorte et que le ratio P/AFFO de VER converge un peu plus vers celui de O.

Pour les "steps" sur le loyers, il y a aussi des effets un peu pervers, on l’a vu sur OHI. Si le locataire à un faible croissance et que le loyer représente une grosse partie de ces charges, un 2% par an au bout de 8-10 ans ne fait qu’affaiblir le locataire. En pratique, si l’AFFO augmente, la "solidité de la signature" diminue par ce facteur.

Ceci dit, il vaut mieux avoir de meilleur locataire et un step que de moins bon sans step.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ca y est, enfin, VEREIT annonce la vente de Cole Capital .

Je ne sais même plus si c’est une bonne nouvelle.

IH vous rêviez probablement de l’annoncer !

Le lien

Le prix est de 200M vs 700 proposé par l’autre companie de l’ex CEO (RCAP). Deal avorté entre temps (avec 60M de compensation).

Le prix est pas top, il faut juste espérer que les non traded reit ne sont pas en début de reprise.
Le deal semble plutôt pas relutif au premier abord, car les G&A de VER ne sont pas annoncée en baisse.

Par contre tout laisse à penser que VER se prépare pour s’offrir. A brookfield, O ou consorts.

Peut être suite à l’annonce concernant Sears nombre de foncières us sont reparties en bas ces derniers temps.
Vereit cote à ce jour 7,49 soit le niveau des rachats évoqués il y a quelques posts par IH.
J’ai profité de cette (bonne?) occasion pour me renforcer.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le rendement devient vraiment intéressant. Certes il recompense une prise de risque, mais au regard de la NAV et du potentiel de hausse du titre et du dividende VEREIT apparait un bon cheval sur lequel miser. Je me pose la question du point d’entrée ou plutot de renforcement car j’ai déjà une petite position.

A $7.34 ce jour, j’espère jusque que la remontée va attendre fin février que mes liquidités arrivent sur le compte Roth IRA en franchise fiscale totale, en effet l’achat de REIT est beaucoup plus interessant dans cette enveloppe en raison de la fiscalité praticuliêre des REITs aux USA (dividende non qualifie donc pas de flat tax, mais taux progressif de l’IR fédéral).

D’autres envisagent-ils des points d’entrés sur ce titre, et si oui a quel niveau?

Ver vient de toucher son plus bas à 7,11 $ je ne comprend pas la défiance du marché au vu des bons fondamentaux de la société, il y a l’effet taux mais pourquoi est elle sanctionnée plus que les autres?’ à part l’éventuelle future amende je ne vois pas, la maturité de la dette ?
A moins je pense, que sa faible marge de manoeuvre en terme de rachat d’actions par rapport à sa consoeur o notamment, la laisse à la merci des hedges funds qui s’en donne à coeur joie pour la shorter pourtant ils sont nombreux à être au capital bizarre tout ça.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Oui M07 vous avez raison d’ailleurs cela montre que ce n’est pas l’emergence du e commerce qui vient sanctionner le marché des réits, Hcp ou Ventas souffrent autant que les autres mais je comparais la performance  de vereit avec O notamment hier O fait - 2% quand vereit perd presque 4 % sans aucune nouvelle autre que l’inflation qui risque de revenir aux us, c’est pour cela que je pense qu’elle est attaquée et shortee.

La maturité de sa dette peut être ? au vu de la hausse des taux ?

Peut-être je suis trop simpliste, mais je ne regarde pas du tout les cours de Bourse des REITs. Les risques non-systémiques peuvent être diversifiés et les risques systémiques (marché) sont généralement des opportunités d’achat/vente (si vous avez besoin retirer du cash).
Après, si quelqu’un a eu de la chance d’acheter au prix plus bas (=> rendement plus élevé) alors – chapeau !

Je suis dans le même situation. Entré en septembre 2017 avec un PRU de $8,65.

C’est la seule ligne de mon portefeuille dans le rouge (-18%) et chaque semaine je me pose la question de renfrocer pour baisser mon PRU. Chaque semaine suivante je me dis que j’ai bien fait de ne rien faire…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

J’imagine (peut-être à tort) que Vereit devrait sortir de bons résultats pour le T4.

En effet, ils ont augmenté légèrement leur guidance de l’AFFO pour 2017. Ils ont vendu Cole Capital qui participait à pour 0,01 à 0,02 de l’AFFO pour 2017 (chaque trimestre) peu après (quelque jours) l’annonce des résultats. (Et ça m’étonnerait qu’ils aient négocié la vente en seulement 4/5 jours).

Et Vereit est redevenu acheteuse nette au T3. Un facteur de plus qui devrait participer à la bonne tenue des résultats.

J’ai hâte de voir les résultats du T4 et la guidance pour 2018.