Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

KC44, il faudra arrêter votre bashing sur Corum sans éléments tangibles.
Vous n’en voulez plus, vendez les mais arrêter de critiquer sans aucun éléments probants.

Seneque a écrit :

1. Emprunt
Sans salaire et avec un revenu très bas et irrégulier, il semblerait que contracter un emprunt n’ait pas d’intérêt et/ou soit mission impossible (noter aussi que les SCPI investies en Allemagne ne permettent pas de bénéficier des déductions d’intérêts d’emprunts).

Les investisseurs avertis peuvent-ils me le confirmer (j’ai encore du mal à entrevoir les réelles possibilités des in fine et autres nantissements) ?

Seneque, êtes-vous sûr que l’emprunt est impossible même avec un nantissement des parts (ou autre actif financier si cela vous est possible)? Je pense que cela vaudrait quand même le coup de se pencher sur la question.
Cela peut être intéressant même si ce n’est que pour une fraction (1/3, 1/2?) de votre investissement (et dans ce cas il faudrait privilégier une SCPI à revenus français pour l’emprunt afin de bénéficier de la déductibilité des intérêts).

Bien à vous
cat

EDIT : si vous souhaitez néanmoins investir au comptant et privilégier les SCPI vis-à-vis des foncières cotées, vous pourriez (parmi vos critères de choix) vous intéresser aux SCPI qui ont l’effet de levier intégré le plus important. Il est généralement moindre quand même que pour les foncières cotées mais certaines SCPI utilisent l’effet de levier de manière non négligeable (ex : sofipierre (sofidy) ou interpierre (paref)).

Dernière modification par cat (19/01/2018 14h39)

Lisez SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ?

Bonjour,

Pourquoi se restreindre à celles uniquement proposées en AV, et qui ne maîtrisent pas forcément la collecte alors que vous avez accès en direct à toutes les SCPI.
De plus, sans imposition, pourquoi aller vers l’AV ?

Pour moi c’est tout vu dans votre cas, c’est en direct !

Certaines SCPI à capital fixe ont d’excellentes réputations sur le forum (Actipierre 1/2/3, Cifocoma 1/2, Capiforce) et si vous consultez le carnet d’ordre, vous vous apercevrez qu’il y a peut-être une opportunité sur Actipierre 3 et les Cifocoma avec des parts à la vente à un prix bas quand on regarde l’historique des échanges de parts sur les dernières années.
Par exemple, Actipierre 3 s’échange à 310€, du jamais vu depuis février 2015 soit 3 ans.
Cifocoma 2 voit des parts s’échanger à 400€, jamais vu depuis longtemps également.
==> Serait-ce une opportunité ?

Passez du temps et faites vous une petite sélection intéressante.

Cordialement,

Fabipm

Je n’ai rien compris à la question.
Vous parlez d’un rachat de 9000€ (9k), elle vous donne de l’argent mais c’est elle qui le place…
Il me semble que le critère transmission en est un donc à voir si c’est vous qui souhaitez placer l’argent ou elle, auquel cas l’AV avait un avantage avant 70 ans mais c’est à voir avec les spécialistes.

Pour répondre à vos autres questions:

fredbon a écrit :

- En cas de coup dur, la liquidité est-elle assurée dans un délai raisonnable ?

En cas de coup dur, ça dépend justement. Il y a un risque de blocage avec les SCPI ce qui peut entraîner des délais et/ou une baisse des prix de part. J’attends que quelqu’un me convainc qu’en AV ça sera plus liquide, pour ma part je n’y crois pas.

fredbon a écrit :

- Faut-il attendre qu’il y ai une augmentation de capital pour les SCPI fixe pour les revendre ?

Non, il suffit qu’il y ait un acheteur. Pour cela il faut surveiller les carnets d’ordres. Mettez-vous y, c’est instructif.

fredbon a écrit :

- Peut-on souscrire à n’importe quel moment ? => Capital fixe ou variable

Oui, parfois les sociétés de gestion ferment la souscription temporairement des SCPI à capital variable pour investir la collecte. Parfois pour les SCPI à capital fixe il n’y a pas de vendeurs de parts donc il faut attendre qu’il y en ait pour acheter et cela fait monter le prix (Actipierre 1 en ce moment).

fredbon a écrit :

- Contrainte en terme de gestion annuelle ?

Rien d’autre à faire que percevoir les loyers et remplir sa déclaration d’impôts.

fredbon a écrit :

Pourquoi l’AV ?

Disons que d’un point de vue pratique, elle achète quand elle veut, elle comprend le principe de la fiscalité en cas de rachat, il y a des frais à l’entrée, elle reçoit un "loyer" chaque trimestre qu’elle peut réinvestir dans n’importe quel support.

Cependant, rien n’est arrêté sur la méthode.

"réinvestir dans n’importe quel support" je ne suis pas sûr, ça va sur le fonds euro et si rachat vérifier les frais.
Vous oubliez une différence entre AV et direct, en AV vous avez des frais sur UC qui représentent en général au minimum 10% des dividendes.

Bonjour,

Je dispose de 2 appartements, l’un que je loue en meublé, l’autre que je loue en location nue.

Le bien que je loue nue est conventionné par l’ANAH, ce qui me permet de bénéficier d’un abattement de 70% sur mes revenus fonciers. Je peux ajouter à cet abattement, mes frais de gestion ainsi que les travaux ce qui fait que je vais bénéficier pendant plusieurs années d’un déficit foncier (déficit chronique d’environ 2 000 €).

J’ai 12 000 € d’épargne que je souhaiterais placer dans des SCPI de rendement ce qui me permettra d’utiliser mon déficit foncier et de bénéficier de  revenus SCPI net d’impôt et de prélèvements  sociaux.
Cela vous semble également être une bonne idée ?

Mon conseiller en ligne ma conseillé d’investir à 50% sur Corum et  50% sur Epargne Pierre.
Cette répartition vous semble coherente ?

La SCPI CORUM a un rendement très interessant. Cependant, en investissant sur ce produit, je ne pourrai pas bénéficier de mon déficit foncier puisque l’impôt sera prélevé à la source, CORUM ayant son patrimoine à l’étranger.

Quelle répartition me proposeriez vous pour faire fructifier au mieux mon épargne tout en profitant de mon déficit foncier pour défiscaliser les revenus de mes parts de SCPI ?

Je vous précise que je suis imposé au TMI de 14%.
J’investis également 500 € tous les mois sur un trackers monde selon la méthode du Lazy Investing.

Bonjour Nicha

Nicha a écrit :

Bonjour,
J’ai 12 000 € d’épargne que je souhaiterais placer dans des SCPI de rendement ce qui me permettra d’utiliser mon déficit foncier et de bénéficier de  revenus SCPI net d’impôt et de prélèvements  sociaux.
Cela vous semble également être une bonne idée ?

Dans votre cas, la solution qui semble la mieux adaptée, (si vous en avez la possibilité) est d’acheter environ 70 000€ de parts de SCPI en prenant un crédit sur 20 ans.

Il faut faire les calculs, mais cela devrait vous créer un résultat imposable proche de 2000€ (compte tenu des intérêts déductibles) qui viendra s’imputer sur votre déficit foncier.
Avec les données que vous précisez, il doit être possible de faire un montage qui s’autofinance quasiment si vous optimisez bien les paramètres du crédit ( durée, taux, assurance, frais, …) et choisissez des SCPI avec un bon rendement.

Bonne journée !
phl

Les intérêts d’emprunts seront bien déductibles, il faut simplement calculer au plus juste pour arriver à créer un revenu foncier complémentaire  (après déduction des intérêts) qui soit égal à votre déficit annuel récurent.

Si vous avez beaucoup de cash à investir et que vous ne voulez pas amputer votre capacité d’emprunt vous pouvez aussi étudier la solution crédit In Fine avec nantissement d’un contrat d’assurance vie.

Vos revenus seront alors supérieurs aux mensualités d’emprunts puisqu’elles ne seront composées que d’intérêts.
A terme, soit vous revendez les SCPI pour solder le crédit soit vous utilisez votre contrat qui aura tranquillement capitalisé avec une fiscalité favorable.

phl1 a écrit :

Bonjour Nicha

Nicha a écrit :

Bonjour,
J’ai 12 000 € d’épargne que je souhaiterais placer dans des SCPI de rendement ce qui me permettra d’utiliser mon déficit foncier et de bénéficier de  revenus SCPI net d’impôt et de prélèvements  sociaux.
Cela vous semble également être une bonne idée ?

Dans votre cas, la solution qui semble la mieux adaptée, (si vous en avez la possibilité) est d’acheter environ 70 000€ de parts de SCPI en prenant un crédit sur 20 ans.

Il faut faire les calculs, mais cela devrait vous créer un résultat imposable proche de 2000€ (compte tenu des intérêts déductibles) qui viendra s’imputer sur votre déficit foncier.
Avec les données que vous précisez, il doit être possible de faire un montage qui s’autofinance quasiment si vous optimisez bien les paramètres du crédit ( durée, taux, assurance, frais, …) et choisissez des SCPI avec un bon rendement.

Bonne journée !
phl

Bonjour,

après avoir mûri la chose, je pense qu’effectivement la meilleure solution est d’acheter environ 70 000 € de SCPI à crédit sur 20 ans afin de bénéficier de la déduction des intérêts et de l’effet de levier.

Je pense qu’il est préférable de garder mon epargne pour investir progressivement sur le tracker monde de mon PEA (lazy investing).

L’immobilier étant le seul moyen d’emprunter de l’argent autant en profiter à fond surtout que les taux d’intérêts sont bas.

Je souhaiterais investir 70 000 € sur 3 SCPI historiques qui ont déjà fait leurs preuves mais qui gardent un rendement intéressant.
Quels seraient selon vous les 3 meilleurs SCPI à choisir ?

Je pense au portefeuille suivant :
-1/3 sur Immorente.
-1/3 sur Epargne Foncière
-1/3 sur Foncia Pierre Rendement.

Ce portefeuille vous semble t’il suffisamment équilibré et diversifié ? Si non quels SCPI me conseilleriez-vous ?

Pour plus de simplicité, je pense passer par le site centralescpi avec qui j’ai déjà eu des contacts. Que pensez-vous de ce site ? Ils proposent des courtiers pour l’emprunt ?

PierreP a écrit :

Votre sélection ne comporte pas de SCPI de rendement.

Quelle est votre définition de SCPI de rendement ?

Surin a écrit :

Quelle est votre définition de SCPI de rendement ?

Vous avez raison de faire cette remarque… mes propos manquaient particulièrement de clarté.

J’ai édité mon message en écrivant :  « offrant les meilleurs rendement ces 2 dernières années cf #92 »

@Nicha : 1/3 pour ces SCPI à rendement élevé (actuellement)… uniquement si vous êtes prêt à prendre le risque qui va avec… Car, en général, ces biens présentent un rendement élevé avec le locataire actuel dans les locaux. Pour de nombreux biens situés dans des zones peu prisées (petites métropoles ou villes de province), nous pouvons craindre qu’un départ du locataire entraîne une vacance relativement longue.

Personnellement, j’apprécie beaucoup Foncia Pierre Rendement… les politiques de gestion et d’investissement me semblent être menées avec une certaine constance et les résultats passés sont réguliers et satisfaisants (selon moi).

PFO2 : je suis aussi sociétaire de celle-ci. L’étiquette « bâtiment neuf ou rénové écologique » m’a séduit. Mais aujourd’hui, je ne suis pas aussi persuadé qu’avant d’avoir fait le bon choix. Le rendement diminue, la vacance augmente (Edit : le TOF s’est amélioré au 4T2017 pour revenir à 92,75%). J’ai le sentiment que Perial a délaissé cette SCPI au profit de PFO qui est plus séduisante aujourd’hui par rapport à 2014 (année où j’ai commencé mes investissements SCPI). Vu la communication actuelle de Perial, je me dis qu’ils se tournent vers PF1… Cette société de gestion donne l’impression de travailler sérieusement sur une seule SCPI à la fois.

Vous aurez noté qu’il ne s’agit que de ressentis. Si vous me lisez et que votre avis diffère largement… je vous remercie de vous exprimer.

Dernière modification par PierreP (25/03/2018 21h56)

Immorente envoie un ifu très clair en détaillant quel chiffre est à mettre dans quelle case.

Les revenus à l’étranger sont plutot un avantage car non fiscalisés en France ou la fiscalité est plus élevée