Acheter un appartement cash pour faire du locatif ?

floppy a écrit :

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Ca fait 16%. Brut, net? En tout cas personne sur ce forum n’arrêtera de travailler avec cette somme, insuffisante.
Vos autres calculs sont alambiqués d’ailleurs on descend à 10,6% de rentabilité, vous ne parlez que de loyers bruts et optimistes, quid des charges?

L’intérêt d’avoir du cash peut être de profiter du levier de l’emprunt si votre capacité est déjà entamée. Si elle l’est trop, cela a du sens en effet d’acheter un bien cash. A voir s’il ne serait pas mieux de rembourser l’emprunt de la RP et en reprendre un pour l’investissement de façon à déduire les intérêts d’emprunt. Cela vous fait des calculs à faire et dépend aussi des éventuelles IRA sur l’emprunt existant.

Si vous retirez cette somme pour tout mettre sur de l’immobilier, vous perdez votre diversification.
De plus, pourquoi vous priver des taux bas si vous pouvez encore emprunter ? Quel est votre taux d’endettement actuel et quelle somme pouvez-vous "éventuellement emprunter ?

Quant aux 16% de rendement décrits par floppy, j’ai quelques doutes. Mais admettons, pourquoi ne pas le faire avec l’argent de la banque plutôt que votre fond de sécurité sur les AV ?

De façon générale, l’effet de levier de l’emprunt est un avantage que l’on ne peut pas utiliser partout, autant en profiter, non ?

pangolin a écrit :

Or, en ce moment, j’ai environ 300k€ qui sont plus ou moins bien placés (assurance vie, principalement) mais qui ne génèrent pas de rentrées d’argent régulières.

Comme je le disais dans une autre file, avoir de l’argent qui traîne n’est pas la raison qui doit guider une achat.

Vous avez 300K mal placés. Placez-les donc mieux !
En parallèle, si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, faites le également. Aux taux actuels, vous ne seriez pas probablement pas gagnant à acheter cash.
L’achat cash (ou un apport conséquent) ne se privilégie que si vous n’arrivez pas à placer votre argent à un taux supérieur au crédit (selon vos critères de tolérance au risque) ou si votre endettement est trop élevé.
Autre cas où l’achat cash peut se justifier: une volonté de se spécialiser dans l’immobilier, en ayant une grande quantité de biens rentables disponibles.

Vos tâches pour les mois à venir (je me permets de vous fixer des objectifs, pardonnez moi si c’est malvenu):
- cherchez un placement rentable qui vous satisfasse pour une somme de 150K à 200K
- cherchez des biens immobiliers à forte rentabilité (3 ou 4% nets d’impôts ne compensent à mon avis pas le risque et le travail), et renseignez vous sur les prêts obtenables.

En fonction du nombre de biens que vous trouvez, de leur rendement, du rendement (potentiel) des placements que vous avez sélectionné, taux et du montant empruntable, vous pourrez faire le choix le plus judicieux

julien a écrit :

Mais même si l’immobilier est désavantagé sur tous ces critères, il trouve un intérêt parce que c’est justement le seul actif qui permet d’investir de l’argent qui n’est pas le vôtre

Non.
L’investissement sur marge est très accessible et permet, selon les rentabilités visées, un levier qui peut être comparable à celui que procure l’immobilier (non, on n’a pas un levier x10 quand on apporte 10k€ cash pour un appartement de 100k€ FdN inclus)

et qui plus est en s’endettant sur une longue durée aux taux fixes très bas du moment.

Ca par contre, c’est en effet un point important. Reste à savoir combien de temps les taux seront bas.
Actuellement, l’investissement sur marge en euros coûte 1.25%, et le restera tant que l’EONIA ne sera pas repassé en territoire positif, ça peut être long (ou pas…)

floppy a écrit :

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Les investisseurs affamés je pense diront de jamais faire cela, mais petit calcul dans ma ville de façon tres simple sans chercher et sans travaux et sans négociation :

En achetant : 300000€ = 6 appart T2 a 450€ = 2700 / mois = 32000/ an
En plaçant : 300000€ * 2% = 6 000 €

Calcul vraiment simpliste, avec un rendement peu accessible a la plupart.

D’autant plus que vous ne prenez pas en compte les impôts, qui en général sont plutôt de 47.2% en fonction de la tranche d’imposition (dans ce cas 30%).
Avec les charges a retirer, a 2700€ de loyers brut s’il vous reste 1.200 en poche c’est déjà très bien…
Et attention aux (gros) travaux, qui peuvent complétement vous mettre sans revenus.

@Pangolin, si vous avez 300K qui "trainent", mieux vaut effectivement comme déjà dis mieux les placer, et utiliser le crédit pour emprunter dans l’immobilier.

Quels sont vos revenus?

A+

Ohe

julien a écrit :

Ceci dit, coté levier, on arrive encore à faire du 110% sur l’immobilier dans certaines banques et avec certains profils, donc sans mettre de cash. Ce qui par définition doit quand même faire un levier supérieur que le compte sur marge IB ou le crédit lombard.

Pardon d’insister, mais non justement.
A moins d’un bien auto-financé, vous avez bien un apport, même avec un crédit à 110%: l’argent que vous mettez au panier chaque mois pour rembourser.

J’avais initié un fil à ce sujet:
Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?
Pour faire court, j’avais calculé qu’avec un financement à 110% sur 20 ans (TAEG 2%), il faut atteindre un rendement locatif net-net d’au moins 4.5% pour commencer à avoir un début de levier ! (en comparaison de placements financiers à 3 ou 4% nets)

(si vous souhaitez continuer, nous pouvons le faire là-bas plutôt qu’ici)

Merci pour toutes vos réponses et pistes de réflexions.

Effectivement, mon argent est sans doute mal investi pour le moment, il me rapporte extrêmement peu.

J’ai acheté ma RP il y a quelques mois, dans laquelle j’ai investi 280K€.

Il me reste aujourd’hui environ 300k€+, essentiellement en AV (pas ou peu d’UC), PEL, cash.

floppy a écrit :

Je dirais tout dépend de vos projets… arreter de travailler ?

Je sais bien que je n’ai aucune chance d’arrêter de travailler avec une si "petite" somme ! Selon moi, il faudrait environ 1.6 Million pour être rentier … impossible !

Par contre, je souhaiterais (comme tout le monde ici je pense), générer des rentes pour deux choses très simples :

* Diminuer le risque lié au revenu du salariat en vieillissant
* moins travailler tout en gardant le même niveau de vie

Niveau endettement, je gagne un peu plus de 4k par mois (et ma femme pareil). Nous avons un crédit de 1730€/mois à rembourser sur 20 ans (~900 chacun, soit 340k€).

Côté dépenses, rien d’autres d’exceptionnel si ce n’est que nous avons un enfant donc moins de marge de manœuvre qu’un couple libre comme l’air.

J’hésite également à opter pour une stratégie plus orientée bourse, avec des dividendes, pour le moment les différences que je constate entre immo et bourse sont les suivantes :

Bourse
- Très liquide, mais donc également plus volatil
- Pas de possibilité de faire du levier (du moins, via une banque qui avance l’argent)

Immo
- Peu liquide, mais peut être plus sur que la bourse (il y aura toujours besoin de se loger)
- Risque de défauts des locataires, des travaux imprévus, … donc plus de déperdition des gains
- Un peu plus accessible que la bourse, où il faut s’y connaitre

Après, je ne souhaite pas vraiment m’endetter encore plus … et ça va être difficile de ne pas le faire si j’emprunte de nouveau.

Acheter Cash pour faire du locatif en vue de développer un parc locatif peut il également être intéressant ?

J’explique mon cas, j’ai 60-70k fraichement disponible, commerçant, ex interdit bancaire (FICP clôt en 2016 - prêt conso), locataire, aucun crédit, bonne gestion de compte, j’ai le plaisir de maintenant m’épanouir financièrement.

J’aimerais me constituer un parc locatif et j’ai peur que mon passé bancaire + statut commerçant depuis - de 2 ans joue contre moi vis à vis du Banquier.

J’ai une opportunité pour acquérir un bien front de mer estimé à 60-70k pour 40k en partie grace à la réactivité et à la certitude d’un paiement cash (donc sans clause suspensive de crédit).

Ce bien peut être loué autour de 450€ en location traditionnelle et 650€+ en saisonnier (option choisie pour ma part) (Je connais un peu la valeur locative en saisonnier car un proche à exactement le même bien dans la même résidence, meme étage, même vue et en tire plus de 7,8k Annuels depuis trois ans.

Avoir un bien payé cash et loué avec un bon Rendement peut il peser en ma faveur lors de la contraction d’emprunts futur ?

De mon point de vue je montre à la banque que je sais acheter, que je sais louer, j’ai un bien payé entièrement à éventuellement mettre en garantie, j’ai une rente mensuelle potentielle de 650€ en garantie également.

Ma réflexion est elle mauvaise ? Mon cash serait il plus valorisé sur mes comptes pour montrer à mon banquier que je suis un peu plus solide qu’avec 20-30k liquide.

Développer mon patrimoine avec un rente mensuelle (loyer du bien) est il plus important ?

En effet, certes je n’utilise pas l’effet de levier du crédit mais je ne vois pas d’autre investissement qui vont me permettre de faire 15-20% brut d’intêrets annuel.

Mon objectif est d’aller sur 350k de crédit en 2020 en prennant de l’immeuble de rapport en province et idéalement 700k d’ici 2021.

Merci encore pour vos avis éclairés, en espérant avoir respécté toutes les règles du Forum.

Si vous souhaitez pouvoir être en mesure de rassurer votre banquier pour votre prochain achat vous pouvez éventuellement mettre un apport de 30 à 40% sur ce premier bien, plutôt que la totalité en cash, afin d’avoir un apport pour votre second bien.
Car si effectivement votre statut risque de vous pénaliser pour l’obtention de votre financement, le fait d’avoir un apport vous permettra de "cocher" des cases dans la tête du banquier et de vous faire financer plus facilement le second. A l’inverse d’un prêt à 110%.

Mais ne risquez vous pas de perdre l’affaire si vous ne payez pas en cash ? Rien ne vous empêche en tout cas d’acheter sans conditions suspensives et de solliciter un prêt. L’absence de close vous oblige simplement à acheter le jour prévu pour la signature de l’acte authentique, vous faites ensuite votre affaire de la provenance des fonds. Mais veillez bien dans ce cas à demander à votre notaire une date qui puisse vous permettre d’avoir le temps de monter un dossier de crédit.

Dernier conseil : au vue de votre situation "originale", choisissez une banque dont le Directeur d’Agence est seul décideur (dans le cadre de sa délégation)

N’hésitez pas, si vous souhaitez des avis, à présenter votre projet dans la partie étude de cas.

Bonjour,

En complément de la réponse de Michael, je vous suggererais de négocier un nantissement plutôt que d’apporter ces 15/20%.

Si c’est possible, même placé sur une assurance-vie maison à haut frais, vous conservez votre capital corrigé de l’inflation et votre banquier pourra être plus enclin à vous financer de nouveau, la "relation client" (lire "la facturation de frais élevés") étant bien établie.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Il est vrai que l’on à toujours (pour ma part en tout cas) un peu d’appréhention avec le banquier mais c’est un partenaire en affaire sur ce coup ci, poser carte sur table devrait aider.

Je vais suivre votre conseil.

Le bien n’est pas non plus une mine d’or, loin de la mais j’ai la chance de très bien connaître la station balnéaire en question, d’avoir de la famille dans le batiment dans cette même station et il apparaît que le saisonnier y marche très bien toute l’année, plages du débarquement visités en permanence par beaucoup d’Anglais et Américains, entre autres.

Le cash est disponible et en faisant cette opération il me reste l’apport pour avancer sur mon futur projet avec emprunt.

Il me semble avoir oublié de le précisé mais j’ai fais en sorte d’avoir des revenus de 5k nets avant impots pour pour aspirer à 300-350k d’emprunt sur 25 ans pour le premier semestre 2020.

Cette ’petite’ opération en fonds propre me servirait à montrer à ma banque sans la solliciter que je suis capable d’acheter, de rénover, de gerer du locatif saisonnier tout en développant un peu plus de cash flow.

J’ai bien compris que je pouvais multiplier en multipliant les apports / emprunts mais encore une fois je ne pense pas que cela sois possible dans mon cas du moins dans un premier temps.

Merci encore à tous ceux qui ont pris, et qui vont prendre la peine de me répondre avec des avis constructifs, cela permet à mon projet d’évoluer.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le principe de l’effet de levier, c’est le principe de base de l’investissement immobilier mais tout comme Jeromem vous oubliez la donnée principale de l’équation, dans l’état actuel des choses la banque ne me financera pas.

Si elle me suivait bien entendu que j’utiliserais le levier dès le premier bien.