MyDividendGrowth : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

MyDividendGrowth · #1

Après avoir établi ma stratégie et mon cap en matière d’investissements financiers (actions et obligations), je souhaiterais diversifier mon portefeuille et acquérir de l’immobilier physique à visée locative. Pour cela aussi, il me faut une stratégie et un cap à suivre.

Ma prudence naturelle m’incite à vouloir commencer par quelque chose de simple et petit car je n’ai aucune expérience en achat / travaux / gestion d’immobilier physique. Quitte à faire des erreurs autant qu’elles soient les plus petites possibles.

Ainsi, je m’oriente vers un bien type T1, T1 bis ou T2 (entre 25 et 45 m²) très proche de chez moi, dans un secteur à forte demande locative (qui plus est assez touristique) en visant étudiants et / ou jeunes actifs (minimisation du risque de vacances locatives et de l’effort de gestion, possibilité de plan B via location touristique saisonnière).

Mon problème se situe au niveau de la relativement faible rentabilité brute moyenne que je peux espérer obtenir ici à Montpellier (zone A, tendue) de l’ordre de 5 à 7% selon les sources (meilleursagents & lavieimmo). Théoriquement, une meilleure rentabilité peut se générer via différents leviers mais il ne sera probablement pas possible de dégager un cash-flow positif annuel sans un apport personnel important (diminution de l’effet de levier).

La rentabilité brute moyenne serait par exemple (beaucoup) plus élevée dans des villes comme Béziers, Nîmes, Alès ou Arles, mais est-il raisonnable de cumuler l’inexpérience, la méconnaissance du secteur et la distance (entre 45 et 60 min selon ces villes) ?

D’un autre côté, cette première expérience d’achat / travaux / gestion d’immobilier physique va probablement être très formatrice (elle l’est déjà d’ailleurs, mais le sera encore plus si je passe à la phase concrète du projet) et du coup je me dis que, certes la rentabilité et le cash-flow ne seront peut être pas extraordinaires, mais le bénéfice immatériel que je vais en tirer sera très important : l’expérience. En effet, à moyen terme, j’aimerais me constituer un portefeuille de plusieurs biens immobiliers locatifs.

D’où mes questions :

- Mon raisonnement a t’il du sens ?

- L’expérience que je vais récolter lors de ce premier investissement vaut-elle de sacrifier de la rentabilité et de l’effet de levier ?

Mots-clés : immobilier, lmnp, montpellier

DDtee · #2

MyDividendGrowth a écrit :
- L’expérience que je vais récolter lors de ce premier investissement vaut-elle de sacrifier de la rentabilité et de l’effet de levier ?

L’expérience sera t-elle meilleure si la rentabilité est faible ?
Non, alors pourquoi vous "entraîner" sans viser un résultat ?

Les rendements que vous mentionnez sont théoriques. Dans l’immobilier physique, en s’impliquant, on peut régulièrement faire le double de ces résultats donnés par la presse.

Les solutions sont toujours les mêmes : Etude approfondie du marché, stratégie de négociation, valorisation du bien par travaux, optimisation des coûts, niches de marché, optimisation fiscale, gestion en direct… autant de sujets abordés régulièrement ici.

Bon succès !

darkvadehors · #3

Bonjour,

Si on prend ceinture , bretelle, airbag et que l’on reste en première , cela va être assez difficile de se forger une expérience. Je comprends totalement le raisonnement de réduire le montant pour réduire la "casse" en cas de problème .Cependant , pour sortir du rendement, il faut sortir un peu des schémas classiques. Notre premier investissement s’est fait sur une petite maison qui était inhabitée depuis 1 an et demi, et elle ne flashait pas des plus. Alors c’est vrai que ça a piqué un peu quand on a dit OK mais vu le prix l’erreur était gérable.
D’ailleurs à force d’éviter certaines erreurs , on peut en faire d’autres comme …Arles.Arles n’est surement pas une ville que je recommenderai , les prix se sont réveillés avec la construction de la tour luma(pour l’instant plutôt moche ) , les taxes foncières et d’habitation sont très très loin d’être douces, certains quartiers craignent , les caractéristiques de peuplement ne sont pas éloignées de Tarascon, la ville est mal entretenue , les biens sont quelquefois dans des états assez lamentables,la ville est classée en zone tendue avec ce que cela impose… Il doit y avoir quelques opportunités en creusant dans les environs de votre habitation car c’est une bonne idée de rester proche, au moins sur le premier investissement .

Dernière modification par darkvadehors (12/12/2017 16h42)

MyDividendGrowth · #4

@Darkvadehors : je comprends bien votre métaphore, au demeurant, je ne me vois pas investir dans un immeuble de rapport avec travaux lourds pour un premier achat. Je pense que vous voyez ce que je veux dire. Serait il possible d’avoir davantage de chiffres concernant votre opération LMNP (rentabilité, etc…)

@DDtee : je vais continuer de lire et de me former afin de mieux maîtriser les leviers que vous citez.

darkvadehors · #5

Le prix de revient de la maison ( achat, frais de notaire et travaux ) est de 77738 euros. Le crédit contracté est de 62000 euros et les mensualités sur 20 ans me reviennent à 337 euros.
Les charges mensuelles sont estimées à 152 euros .Le loyer hors charge est de 590 euros .Donc si je calcule correctement , on est à une centaine d’euros de cash positif. Ce chiffre est cohérent avec le différentiel foncier calculé par la banque quasi à l’euro. Je vous laisse calculer la rentabilité selon vos standards. Je crois que les chiffres bruts sont ici plus intéressants car ils donnent une idée des masses d’argent en jeu et donc des risques.
En cas de problème , la liquidité du bien serait bonne car aucune maison en état ne vaut le prix de revient de notre maison et si nous avons été assez "stupides" pour l’acheter alors d’autres le seront autant . En cas de vacance locative, je peux assumer sans grosse frayeur la mensualité et même les charges sur mes revenus. De surcroit,mes économies me permettent d’assumer cela pendant 1 an.
Attention , ce que ne disent pas les chiffres , c’est que côté travaux on a pu en faire beaucoup nous même car 1/ on sait faire certaines choses et surtout on voulait faire 2/ c’est à 10 minutes de notre domicile donc on pouvait même faire avancer le chantier sur une matinée.
Un différé de remboursement du prêt permet aussi de gérer sereinement les travaux et l’entrée du premier locataire, qui est un moment de questionnement : vais je louer ?
Je déléguerai plus sur la prochaine opération car il faut toujours garder en tête que les loyers non encaissés sont à mettre en regard des économies réalisées en faisant certaines choses soi même.

ohennequin · #6

Il manque la PNO, et éventuellement la GLI.

Puis après, il y a les impôts…
Donc CF négatif pour moi.

A+

Ohe

darkvadehors · #7

La PNO ( 147 euros )est comprise dans les charges mensuelles, de même qu’une provision de petits travaux, pas de GLI .
Pour ce qui concerne les impots, c’est du LMNP et les prévisions donnent quelques années sans imposition.
Je ne veux pas rentrer dans les notions de rendement brut , net et net net d’où ma remarque , de même sur le cash flow avant ou après impot qui dépend de la situation fiscale de chacun( entre autre ).

Ma réponse ne vise pas à faire le fanfaron sur de supers résultats mais tout simplement à rassurer un membre qui en est là où j’en étais, il y a 1 an et demi. J’aurais apprécié que l’on me donne ce genre de précisions qui permet de sentir un peu mieux le dossier.

Ce premier investissement visait à "mettre le doigt dedans" avec des sommes d’argent gérables en cas de pépin.

ohennequin · #8

Vous avez raison, mais dans ce cas mieux vaut bien poser les calculs avec tous les chiffres, afin de ne pas laisser d’ambiguïté et de bien expliquer la démarche.

A+

Ohe

MyDividendGrowth · #9

Ma recherche active d’un premier bien pour investissement locatif en LMNP a débuté. Rentabilité brute visée : pas moins de 10% en limitant l’apport aux frais de notaire.

Ma stratégie va consister à proposer un T1 ou T1bis ou T2 (entre 25 et 45 m²) refait à neuf avec des prestations de qualité (cuisine entièrement équipée, clim réversible, lave linge, déco moderne, etc…) pour des locataires plutôt aisés et exigeants. Je vise donc un marché de niche.

Je vais à présent confronter ma stratégie à la réalité !

MyDividendGrowth · #10

Je pense faire une proposition d’achat sur le bien suivant et vos avis / questions seraient les bienvenus !

VOTRE PROFIL

- Fonctionnaire, 38 ans, TMI 14%, 50 k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : oui, pas un problème

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction : 1997
- Étage 1er sur 2, luminosité moyenne (orientation Nord, un avantage ici quand il fait 35°C…), surface 26 m², Terrasse 4 m², Parking privatif au sous sol
- Vendu loué, locataire en place depuis 2 ans, loué meublé, bail d’1 an renouvelable. Le vendeur (qui gère en direct manifestement) n’a pas fourni de quittance de loyer au locataire actuel, il n’en a certes pas l’obligation mais je me retrouve avec une interrogation quant au bon paiement des loyers. Pas de quittance disponible donc et refus du proprio de fournir un relevé de comptes. Par contre, possibilité d’avoir une attestation sur l’honneur de la part du vendeur attestant le paiement des loyers par le locataire. Je vais exiger les quittances. A l’agent immobilier mandaté pour la vente de se débrouiller pour les avoir. Il lui suffira de suggérer au locataire actuel de les demander au propriétaire qui aura l’obligation légale de les lui fournir à titre gratuit.
- Syndic professionnel, charges de copro = 937 € dont 384 € récupérables sur le locataire
- Chauffage individuel électrique, cumulus 150L pas tout neuf
- Pas d’ascenseur
- Volets roulants non isolants
- Pas d’espace vert dans la copropriété
- Les compteurs d’eau sont individuels, une relève est faite automatiquement par une société deux fois par an
- Chaque appartement à son compteur électrique individuel à relève manuelle.
- Études de la copropriété : pas de propriétaires majoritaires en droit de vote ; propriétaires débiteurs oui mais les montants ne semblent pas inquiéter le syndic (dois je mener plus d’investigation sur ce point ?) ; ventes aux enchères forcées, non.
- Pas de concierge
- Décoration néant

LOCALISATION DU BIEN

- Hérault (34), Montpellier
- Quartier étudiant
- Ville dynamique économiquement, beaucoup d’étudiants, zone tendue (A), solde démographique positif
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien, oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien hors frais de notaire : Je vais faire une offre très basse qui a très peu de chance de passer (70000 € avec Frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué : 440 € HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de frais de gestion locative : gestion en direct
- Frais d’agence à la charge du vendeur

- Travaux immédiats, il y en aurait mais je dois attendre quelques mois avant de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux (travaux de rénovation ne pouvant être réalisés avec un locataire dans les lieux) car le bail d’un an renouvelable vient tout juste d’être renouvelé. Je les estime à 7500 - 10000 € (espace kitchenette à changer, salle de bains à changer, sol carrelage fendu à couvrir par un sol propre, aménagement terrasse, peintures murales à faire) + 2500€ de meubles et équipements obligatoires.
- Travaux d’étanchéité et réfection totale de la toiture effectués en 2016
- Travaux de maçonnerie et sur l’évacuation des eaux usées réalisés en 2015
- Ravalement de façade prévu en 2018, architecte mandaté en prévision pour réaliser l’appel d’offre, suivre le chantier et le réceptionner. Pas encore de devis. Sera soumis au vote de la prochaine AG mi-2018. Aucune idée du coût potentiel total sur une petite copro d’environ 25 lots à 2 étages, des idées ? Est ce un bon levier de négo ?
- Autres travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent => Pas d’info supplémentaire
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire), pas d’info
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture), c’est fait.

- Taxe foncière hors TEOM : 592 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 €
- Assurance GLI Garantie Loyers Impayés 200 € (ne sera probablement pas souscrite car je doute que les revenus du locataire en place soient GLI compatibles ; à vérifier quand j’aurai copie des derniers bulletins de salaire du locataire)

- Rentabilité brute (avant congé au locataire) : 5280 / 70000 = 7,54%
- Rentabilité brute (après congé au locataire et travaux de rénovation) : 7200 / (70000 + 10000) = 9,00%
- Rendement opérationnel brut 1 : 5280*0,96-0-370-500 / 70000 = 6,00%
- Rendement opérationnel brut 2 : 7200*0,96-0-370-500 / 80000 = 7,55%

loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 5200 € (FN)
- Type de crédit : amortissable, crédit sur 100% de l’opération (acquisition hors FN + travaux qui seront faits l’année suivante)
- Taux du crédit avec assurance = 1,67%
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5000 € (Ordre de grandeur correct ou déconnecté de la réalité ?)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

+1050€/an en moyenne sur 20 ans

potterthekiller · #11

Bonjour.

Projet intéressant. Par contre d’après vos futur calcul, vous passerez d’un loyer a 440€ par mois hors charge je suppose a 600€ par mois hors charge.
cela fait une sacré différence.Je ne connais pas bien les prix pratiqué là-bas.
Cela reste cohérent?
Le vendeur vend peut-être aussi car il sais que le ravalement de facade va faire mal .
Je pense qu’il faut creusé sur ce futur frais important a mon avis.
Cordialement.

Potter

MyDividendGrowth · #12

Oui en effet, cela fait une grande différence de loyer. On passerait d’un loyer dans la fourchette basse du marché à un loyer dans la fourchette haute. La demande locative étant (très) forte à Montpellier, je suis optimiste. L’avenir dira si je l’ai été trop !

Il n’y a pas à ce jour de devis pour le ravalement, j’essaie de l’estimer à partir de données du Web qui parlent de 30 à 100 € / m². Est ce cohérent avec vos propres expériences en la matière ?

Bernard2K · #13

Pour les relevés de compte, ce qui se fait pour éviter d’être indiscret, c’est de mettre du scotch blanc sur toutes les lignes sauf celle que l’on veut montrer, puis de photocopier.

Un petit malin peut toujours truander en faisant des photocopies bidonnées, mais enfin c’est quand même plus sûr qu’une quittance ; à votre place je demanderais au moins les 3 derniers relevés de compte montrant le paiement des loyers.

MyDividendGrowth · #14

En effet, c’est une excellente idée que je vais suggérer à l’agent immobilier !

MyDividendGrowth · #15

Après lecture des PV des AG ordinaires et extraordinaires sur les 5 dernières années, il semblerait que l’immeuble, construit en 1997) souffre d’un certain nombre de ce que j’appellerais malfaçons / défauts de conception (problèmes d’étanchéité du toit terrasse et infiltrations d’eau dans plusieurs appartements, problèmes d’évacuation des eaux usées, potentiel affaissement de dalle dans certains appartements, traces d’inondation dans les garages en sous sol). Ces problèmes ont fait l’objet de coûteuses investigations et réparations par le passé et je ne serais pas surpris que de nouveaux problèmes surgissent dans l’avenir.

Autre point sur lequel je suis partagé, le locataire en place. Ce n’est pas forcément le locataire que j’aurais choisi si j’avais été le bailleur, sa situation financière étant relativement précaire (son revenu net n’atteint pas 3 fois le montant des loyers, personne ne s’est porté caution pour lui, CDD ou CDI à préciser).

J’ai eu copie du contrat de location et celui-ci me semble assez light. Grosso modo, c’est un bail rédigé en 3 pages à moitié à la main sur la base d’un modèle gratuit pompé sur le Net…

Des recommandations objectives ?

Candy · #16

zone tendue (A)
Alors pas d’augmentation de loyer possible sauf si gros travaux, et des travaux vous en aurez aussi dans les communs…
Certains diraient super, plus de déduction… Je plaisante.
Attention, le but d’un investissement c’est qu’il rapporte quelque chose.
Si le cash flow est deja juste, si vous ne savez pas quels seront les travaux futurs "obligatoires" et sans etre sur de pouvoir louer à 600e (plan juridique et plan de la demande)…. Il y a trop d’inconnus. Je ne me lancerais pas.
Ou bien regarder les autres annonces et faire un prévisionnel avec un loyer legerement au dessous, prévoir un budget travaux, renégocier le prix d’achat, bref avoir un peu plus de certitude sur ce futur cash flow…

amoilyon · #17

Plus vous avancez, et plus vous en découvrez.
Entre le propriétaire qui ne peut pas prouver le versement des loyers en temps et en heure, le bail rédigé à la va vite, le locataire sans garant qui n’a pas de justificatif de ressources.
Et
L’immeuble qui "regorge" d’infiltrations en tout genre.

Il commence à y avoir bon nombre d’inconnus, pour un cash flow qui n’en vaut peut être pas autant de risque.

MyDividendGrowth · #18

C’est exactement ça, plus j’avance et plus j’en découvre !

Un projet qui paraissait une bonne affaire au départ, se transforme progressivement en nid à problèmes, vous avez raison, je crois que je vais passer mon chemin, mieux vaut rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise…

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