Vivre en rénovant des biens immobiliers et en les revendant ?

C’est une activité de Marchand de biens.

Sur le papier c’est faisable.

Pour une année, il vous faut une plus value nette de 40 à 50k€ pour pouvoir vivre et financer votre activité.

Néanmoins, au préalable il faut financer un bien et les travaux qui vont avec.

Imaginons, que vous acheter le bien + 10% de frais (notaire + prospection) + 15% de travaux + 15 % de marge brute.

15% de marge brute avant impôt = 50k€.

Dans cette hypothèse, il faut un bien à 700 k€ ou 3 biens à 200k€.

Démarrer avec un bien à 200k€ et vous verrez par la suite si vous pouvez suivre un rythme de rénovation et revente de 3 biens par an.

Il faut trouver un banquier qui vous finance 200k€ + 20 k€ (frais) + 30 k€ de travaux soit 250k€.

En principe c’est faisable sur le papier à condition :
- trouver le bon bien … voire 3 sur une année.
- trouver un banquier qui vous finance 250k€ (sur quelle base ? votre expérience, votre patrimoine ? etc ?)
- vous réussissez la rénonvation. Si vous passez par des entrepreneurs, il faut compter aux alentours de 1k€ le m². Si vous voulez gagner de l’argent il faut faire la rénovation vous même. Que savez vous faire ?
- réussir la revente.

Ensuite, comme toujours, la réalité est relativement différente d’un projet sur le papier.

Bonne chance.

J’aurais tendance à dire qu’il faut commencer par faire les choses dans l’ordre :

1/ Trouvez n’importe quel boulot en cdi afin de pouvoir faire un premier prêt (et éventuellement de compléter votre apport personnel)
2/ Commencez par un petit bien avec des rénovations pas trop lourdes et pour lequel vous n’allez pas devoir vous endetter de trop. Rénovez-le puis revendez le ou louez-le tout en continuant à bosser à côté.
3/ Renouvelez l’expérience avec un autre bien, la banque vous suivra de plus en plus facilement si les premières expériences sont concluantes.

Par contre, en ce moment je trouve risqué de miser sur la revente avec plus-value mais je suis loin d’être experte…

Bonjour,

Cela dépend aussi beaucoup de vos compétences en construction.

Si pour vous, rénover, c’est juste remettre à neuf quelque chose de vieillot, ou bien si vous avez les capacités d’acheter une ruine pour une bouchée de pain et en refaire un bijoux…

Bonjour à tous,

Tout d’abord, je suis très heureux de créer mon tout premier fil de discussion ! Je voudrais partager avec vous une réflexion que j’ai actuellement sur un projet d’achat/revente en immobilier.

1. Contexte
J’envisage de quitter d’ici un an mon actuelle activité salariale pour consacrer environ 60% de ma semaine à une activité d’achat/revente de biens immobiliers à Lyon avec le mécanisme bien connu :
     - Achat d’un bien nécessitant des travaux avec une décote (ou encore mieux, avec la possibilité de le découper en lots).
     - Réalisation de travaux (par mes soins pour une partie, et par un professionnel pour tout ce qui concerne la plomberie, l’électricité…). J’ai sur ce point là la chance d’être bien entouré.
     - Revente avec (je l’espère !) une PV à la clé.

2. Juridique
L’activité se ferait par une SARL, elle-même détenue par une holding (celle-ci étant déjà existante et détenant des fonds que je souhaite investir). Je ne compte pas me verser de dividendes, du moins dans un premier temps, donc au niveau fiscal, uniquement l’IS, et possible réinvestissement dans une SCI (pour faire du locatif par exemple) via la holding. Je suis bien entendu aidé d’un expert-comptable pour toute cette partie.

3. Financement
Ayant la possibilité de faire les achats cash, je ne compte pas prendre de crédit, sauf si bien sûr il y aurait un avantage mais sur du très court terme j’ai du mal à le voir.

4. Projet et problématique
J’en suis vite venu à la conclusion que sur le marché lyonnais, le type de bien que je décris dans mon premier point ne court par les rues. Il faut alors viser le "off-market", ces fameux biens qui ne passent jamais par la case Internet ou agence immobilière.

Je m’interroge alors sur la pertinence de faire appel à un chasseur immobilier qui a potentiellement un réseau. Certes, cette prestation a un coût mais d’une part peut-être que je peux la faire passer comme une charge sur la SARL (?) ce qui réduit un peu le coût final, et d’autre part, hormis avoir un réseau solide pour alimenter ce type d’activité d’achat/revente, je ne vois pas trop comment faire.

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Je vous propose un benchmark que j’ai fait ici des chasseurs immobiliers à Lyon, qui comporte 2 onglets. Cette liste ne prétend pas être exhaustive, je suis bien sûr ouvert à toute remarque !

Si certains d’entre vous ont déjà fait appel à des services de chasseurs immobiliers dans une logique d’achat/revente (j’ai pu lire sur le forum des retours mais sur des résidences principales), c’est avec plaisir que je vous lirai !

Merci par avance !

@Wogle :

Vous avez l’immense avantage de pouvoir payer cash… La stratégie dans ce cas est très simple :

Vous devez vous faire connaître par les agents immobiliers et éventuellement les notaires. Faites le tour des agences immobilieres, en leur démontrant votre sérieux et votre crédibilité. Apportez donc avec vous une attestation bancaire de votre capacité à acheter, laissez-leur votre de visite professionnelle.

Sur une ville comme Lyon, ça doit faire énormément de monde, mais c’est un travail à faire au début de l’activité, une fois que vous serez connu il n’y aura plus besoin d’investir beaucoup de temps.

Expliquez-leur ce que vous recherchez (des biens avec forte décote pour cause de travaux).
Expliquez-leur que s’ils vous apportent une affaire, il n’y aura pas de négociation sur la commission d’agence, voir même que vous êtes prêt à lâcher un billet supplémentaire.

Croyez-moi, ils feront le reste, car ce genre d’affaire est du pain béni pour eux :
- commission rapidement encaissée, en étant quasi certain que la vente ira jusqu’au bout puisque vous n’avez pas de problème de financement.
- gain de temps : pas besoin de faire une séance photo, de rédiger une annonce, de diffuser l’annonce (c’est du temps et de l’argent gagné)

Si vous souhaitez toucher les mandataires immobiliers, vous pouvez aussi les contacter. Mais il faut faire un tri pour identifier les meilleurs, ceux qui ont potentiellement le plus de contacts. C’est assez facile, il suffit d’aller voir leur site et le nombre de biens qu’ils ont en vente / vendus (c’est affiché sur les photos généralemen) / le nombre de commentaires laissés par leurs clients.

Wogle a écrit :

il m’arrive de douter justement de la motivation des AI à "lâcher" ce genre d’affaire à des personnes autres qu’eux-mêmes ou leur famille par exemple

2 choses pour vous rassurer un peu plus :
- les AI ne peuvent pas tout acheter : ma femme est AI indépendante, nous voyons passer régulièrement des (très) bonnes affaires. Mais nous ne pouvons pas tout acheter… (c’est d’ailleurs précisément le cas en ce moment…)
- il est (très) dangereux de confier des affaires à des proches, amis ou famille. C’est potentiellement générateur de conflits et beaucoup d’agents de mon entourage se refusent à le faire pour éviter les problèmes.

Elle a un fichier client d’investisseurs qui se sont fait connaître sur des achats précédents (pas forcément concrétisés, mais elle garde systématiquement les coordonnées).
Elle sélectionne les candidats en fonction du sérieux et surtout de la capacité financière