SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ?

Attention pour de la nue propriété à crédit, vous ne pourrez déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus foncier. Pourquoi pas du pierre 48 à crédit, vous pourriez au moins déduire vos intérêts d’emprunts ?

d’accord j’avais mal compris votre terme "quelles sont les conditions que nous pourrions obtenir"
Si vous parlez du pourcentage de décote, il s’agit avant tout d’une négociation entre 2 parties intéressées. Pour PFO2, on évoque souvent le partage 35/65 pour 10 ans d’usufruit/NP, mais le rendement de PFO2 ayant légèrement baisser (augmentation du prix de la part), cette répartition risque d’évoluer en défaveur du NP.
Quant à conseiller telle SCPI plutôt qu’une autre, je m’en garderai bien n’étant pas spécialiste sur le sujet (mais les réponses m’intéressent également).

ClarisseS a écrit :

Bonjour,
Alors alors si j’ai bien compris vous souhaitez investir en cash (pour ne pas augmenter votre taux d’endettement) dans une SCPI. Votre but est de diversifier votre patrimoine et de préparer votre retraite à venir. Cette opération n’a pas pour but de réduire votre fiscalité.
Deux solutions s’offrent à mes yeux à vous :
- Comme vous l’avez évoqué, vous pouvez faire le choix de la nu-propriété. En général, cette opération s’adresse principalement aux personnes payant beaucoup d’impôts et ne recherchant pas de revenus complémentaires. L’objectif du nu-propriétaire est patrimonial : le but est de se constituer du capital foncier en bénéficiant d’une décote à l’achat et les perspectives de plus values sont intéressantes à la revente. Ce choix la sera donc intéressant pour vous, à mon avis, si vous vous trouvez dans la tranche supérieure d’imposition. En ce qui concerne le choix des SCPI, je vous conseille effectivement PFO2. C’est la SCPI la plus "experte" en démembrement (78%/22% sur 5 ans et 64%/36% sur 10 ans).
- Vous pourriez également souscrire à un contrat d’assurance-vie comprenant de la SCPI (UNEP par exemple). Bien sûr ce contrat ne comportera pas exclusivement de la SCPI (75% au max) et vous devrez investir sur d’autres supports mais cela vous permettra, comme vous le souhaitiez, de diversifier votre patrimoine, de ne pas être imposée pendant la durée du contrat (qui devra durer plus de 8 ans bien sûr pour être intéressant!) et de préparer de façon efficace votre retraite. Les contrats d’assurance vie proposent généralement les meilleures SCPI présentes sur le marché (pour reprendre l’exemple d’UNEP, Immorente, PFO2 et Efimmo sont notamment proposées).
J’espère vous avoir un peu aidé !

merci pour ta reponse ;
effectivement , tu as bien cerné mon cas .
en ce qui concerne les scpi immorente , nous devons etre au plafond , il faudra  trouver une autre scpi .
pfo2 me plait bien , mais peut etre serait -il preferable d’en trouver d’autre par rapport à celles que nous possedons deja .

nous avons deja 2 asssurance vie  superieure à 8 ans , l’achat de scpi dans le cadre des AV comporte-t-elle des avantages  ou bien est ce identique ?

la nu proprieté envisagé n’est-elle pas un frein à l(achat de scpi dans le cadre d’une AV ?

merci encore

ClarisseS a écrit :

Pour faire votre choix entre les 2 solutions, très différentes, il faut vous poser ces questions :
- êtes vous intéressée par la perspective de revenus complémentaires lors de votre retraite ?
- vous situez vous dans une tranche d’imposition élevée (supérieure à 30%)? payez vous l’iSF ?
- seriez- vous susceptible d’avoir besoin de cet argent au cours du contrat ?
- quand serez vous a la retraite (quel est l’horizon de l’investissement?)

Le choix dépend principalement de ces questions.

L’avantage de l’achat de SCPI via l’AV réside principalement dans la fiscalité de l’AV (que vous devez connaitre puisque vous en avez 2!) et dans le fait qu’il existe un décote sur le prix des parts (de l’ordre de 5%). Pas de démembrement envisageable dans ce cas la.

Quant à la nu pro de SCPI, les avantages sont nombreux à condition d’avoir le profil adéquate. En effet, ce type d’investissement se destine principalement à des investisseurs ayant une tranche d’imposition élevée 30% ou 41% et n’ayant pas de besoin de revenus complémentaires pour le moment mais qui seraient intéressés par ces revenus par la suite. Les avantages déduits d’un montage en démembrement de pierre papier sont :

    profiter de la décote du prix sur la part
    aucune imposition pendant 10 ans
    le montant de l’investissement sort de l’assiette fiscale de l’ISF
    profiter de l’augmentation du prix de la part pendant 10 ans
    aucun risque locatif pendant la durée du démembrement étant donné que c’est l’usufruitier qui reçoit les loyer
    revenus complémentaires à la fin du contrat

En plus de PFO2, il me semble que Pierre Plus est une très bonne SCPI pour le démembrement

rebonjour

effectivement , nous sommes interressé par un complement de revenu lors de notre retraite ( dans 14 ans si possible  et des 60 ans )

nous ne payons pas l’isf pour le moment , mais cela risque d’arriver d’ici 2à 3 ans … et nous nous situons dans une tmi de 30% avec un revenu annuel d’environ 150000 euros ( c’est variable d’une année à l’autre , bien evidement de 120000 à 150000 en moyenne)

nous n’aurons pas besoins des revenu de ces scpi duurant 10 ans minimum, comme ecrit  plus haut , j’ai 46 ans et nous aurons besoins de ces revenus  dans 14 ans si je m’arrete à 60 ans  precisement .

j’ai cru comprendre que l’achat des scpi dans le cadre de l’AV  était  plus avantageux qu’en dehors de ce cadre ( decote de 5% au lieu de 10 % ? )?
la nu proprieté est-elle egalement possible  si les scpi sont acheté dans le cadre d’une  AV ?

merci beaucoup pour votre avis et votre reactivité .

il ne me reste plus qu’a prendre rdv avec mon CGPI fin juin pour concretiser sur 2 à 3 scpi dont pf02.

merci à vous .

Dans le cas d ’un démembrement, vous avez bien expliquer l’intérêt de l apersonne n’achetant que la nue propriété.
Mais par contre quel est l’intérêt de l’autre, achetant uniquement l’usufruit ?

La situation des SCPI n’est elle pas aujourd’hui "difficile" ? avec de fort risques de décote dans les années à venir ? Les sociétés de gestion et/ou conseil d’administration n’ont pas l’air tous trés "fiables".
On s’engage quand même au moins pour 15 ans avec ces produits (notamment dans le cas d’un achat à crédit). Les taux de rendement risque encore de baisser dans le futur, et couvriront encore moins le remboursement d’un crédit.

Dans le cas d’une assurance vie les sorties sont elles plus aisées et rapides ? Est-ce la société proposant le contrat qui rachète ou faut il la aussi attendre une contrepartie pour concrétiser la vente ?

Sur pfo2, en 2011, la société de gestion s’efforçait de mettre en relation des investisseurs recherchant la nue-propriété et d’autres l’usufruit temporaire (en leur faisant signer des "mandats de recherche", qui débouchaient sur un achat dès que la contre-partie était trouvée), avec un barème qui était (de mémoire) de 22% pour l’usufruit 5 ans et 36% pour l’usufruit 10 ans. Tout CGP(I) avec un accord avec la société de gestion devrait être en mesure de proposer ceci. J’ignore si les % ont évolués (avec ’augmentation du prix des parts, et la baisse légère du rendement), mais ça ne serait pas illogique.

Quelques autres sociétés de gestions (que je ne nommerait pas ici) ont essayé de faire de même, en ayant une de leurs filiales qui achetait l’usufruit temporaire, mais les % proposés me semblaient un peu désavantageux pour les nue-propriétaire (en tout cas, j’aurais été prêt à acquérir ces usufruits temporaires aux prix proposés, voire pour un peu plus cher !)

Vous pouvez contacter "stephane" (via son site, dédié au rapprochement de candidats nue-pro et usufruitiers), qui pourra sans doute vous proposer cette SCPI et quelques autres (dont immorente par ex).

Bonjour !
je reviens vers vous car je viens d’entendre parler d’une scpi qui fonctionne beaucoup en démembrement : Elysées Pierre.
Elle est gérée par HSBC. Le profil est celui de la sécurité avant tout : 5,08% de performance, scpi de bureaux (90% ile de france), taux important de report à nouveau, plus d’un milliards d’actifs, capital variable.
Le minimum d’entrée est de 65000€ ce qui correspond à 100 parts et le démembrement se fait sur 10 ans selon la répartition 66%-34%.

Par simple curiosité puis je vous demander dans quel cabinet travaille votre CGPI ?!

A propos d’Elysée Pierre, et du démembrement, sachez que HSBC fait certaines choses de manière "étrange" (lire L’usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?), même si j’espère résoudre ce petit différent sous peu.

Bonjour,

Pour rester dans les sujet du choix des SCPI,

Quel serait selon vous, pour une personne qui n’en possède pas encore, et qui souhaite investir 100k€ à crédit, un choix judicieux de SCPI ?

Je suppose qu’il est préférable de se diversifier dans 3 ou 4 SCPI pour limiter les risques ?

Quelles informations utilisez-vous pour faire cette sélection ? (rendement, revalorisation de la part, taux d’occupation …)

Merci

LFV a écrit :

lise35 a écrit :

bonjour tout le monde ;

je ne sais pas trop si je suis sur le bon endroit mais j’aimerais avoir des avis sur certaines scpi .

dans le but de diversifier note patrimoine et afin d’ameliorer notre futur retraite , nous envisageons d’investir environ 100000 euros( en juillet ) dans 2 ou 3  scpi  mais en nu proprieté cette fois ci .

pour info
nous avons deja en pleine propriete:
48 parts de pierre plus
225 part de pfo2
128 part d’immorente   depuis janvier

390 part d’effimo
200 part d’immorente depuis 2005

nous avions penser reprendre du pfo2 mais quelles sont les conditions que nous pourrions obtenir pour un montant de 50000 euros en nu propriete sur 10 ans ?
les conditions sont -elles negociable ? et si oui , combien certains d’entre vous avez vous reussi à obtenir ?

avez vous des "bon plans" sur certaines scpi ?
merci d’avance

Bonjour,

OUI mais vous avez déjà pas mal de SCPI
* bureaux avec effimo
* commerces avec immorente (j’en ai aussi) & pierre plus => une certaine redondance
* entreprises vertes avec pfo2

Avez vous pensez à d’autres scpi investis sur d’autres supports proposant des rendement plus élevés comme
# les parking
# les entrepôts
# les "malraux"
# les déficits fonciers (pour effacer vos revenus locatifs)
# démembrement murs de commerces et/ou bureaux

Cela diversifiera votre portefeuille scpi et diminuant l’exposition aux risques marchés…

Au plaisir d’échanger et bons investissements à toutes et à tous.
LFV

merci pour votre reponse .
effectivement , des parking bien placé , ça se louera toujours .pourquoi pas , j’en parlerais  à mon cgpi

pour le moment , on recherche , on affine , et je regarde egalement du cote des ventes à terme  sur paris …..