SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Je suis sûr de rien, c’est ce que j’ai compris de la fiscalité des sci à l’is (que je possède) après lecture du livre de Paul Aube.
Je peux très bien m’être trompé, et je compte sur les experts du forum pour nous apporter la verité si je me suis fourvoyé ;-)

edit: RAN ?
kezaco?

On en apprend tous les jours !
   

Oui Report à nouveau, c’est le bénéfice mis en reserve (non distribué)

Il me semble qu’il n’y a pas de "réserve légale" pour une SCI (même si les statuts de la SCI peuvent prévoir -ou pas- des "réserves obligatoires").
La logique derriere cette difference avec les SARL ou SA est en relation avec le fait que,  pour une SCI, la responsabilité des associés est illimitée.

Sinon, bien évidemment qu’une SCI IS (ou IR) peut distribuer plus que le bénéfice du dernier exercice.
En particulier, elle peut (si elle dispose de la trésorerie requise) tout a fait distribuer le bénéfice comptable des exercices passé qui a été mis en réserve, et qui s’ajoute au bénéfice du dernier exercice pour constituer le bénéfice distribuable. Et même si le dernier exercice a dégagé une perte, il est possible de distribuer le montant reporté des exercices passés moins cette perte.
Il existe aussi en comptabilité d’autres "reserves" qui peuvent être distribuées (sur décision prise en AG).

La situation de tresorerie et le resultat (bénéfice ou perte) comptable sont 2 notions tres differentes.

Pour décider en AG de distribuer un dividende, il faut qu’il y ait un bénéfice distribuable (provenant de l’ensemble des exercices passés). Disposer de trésorerie n’est pas suffisant.

Un exemple : une société se crée avec un capital de 1 M€. Elle n’a aucune activité et disposera dont après N exercices d’un peu moins de 1 M € en trésorerie (elle aura eu quelques frais à payer, et ces frais auront même générer une légère perte). Elle ne pourra pas distribuer du dividende.
Elle (son AG) pourrait cependant decider de réduire (diminuer)  son capital, et de rembourser en conséquence ses associés.  Mais (outre que ça implique quelques formalités et frais) ça sera connu de tous ses clients/fournisseurs/etc car la SCI devra alors afficher un capital plus petit.

Pour disposer de trésorerie,  il suffit d’emprunter (à condition de trouver un préteur),  mais ceci ne crée pas du résultat comptable.

Ne pas pratiquer d’amortissement (ou amortir le minimum possible) ne vous fera rien gagner :
   - vous aurez potentiellement plus de résultat imposé à l’IS (que si vous aviez pratiqué de plus gros amortissements) pendant la détention du bien;
   - lors de la vente du bien, les amortissements pratiqués auront diminué le prix de revient (comptable) du bien, celui utilisé pour calculer la plus-value, mais vous aurez eu ces montants en charge, donc l’ensemble des bénéfices sur tous les exercices y compris celui de la cession du bien sera exactement le même que si vous aviez amorti 2x moins (ou pas du tout).
Les amortissements vous permettent de constater une partie de ce bénéfice (des années) plus tard, donc de payer l’IS plus tard, donc d’avoir plus de cash en trésorerie, ce qui vous permet de le faire travailler….

Et si l’amortissement conduit à un résultat négatif, c’est reportable pendant pas mal d’années….

Bonjour,

Je me permets de déterrer un peu ce topic que j’ai trouvé grâce au Graphique de CyberPapy qui est très intéressant. (Ainsi que celui de Nico 49)

L’impôts sur les sociétés passe de 33,33% à 28% (donc pour tout ce qui est au dessus de 38120€) et va descendre jusque 26% il me semble.

Les cotisations sociales passent à 17,2% au lieu de 15,5%.

Ce sont malgré tout deux changements majeurs qui vont dans le sens de la SCI à L’IS. Quel est votre avis sur le sujet?

Qui plus est, la possibilité d’avoir des gains à réinvestir si ils restent au sein de la SCI est très intéressante pour ceux ayant une optique de long terme.

J’aimerai savoir si l’un d’entre vous (Nico 49 ou Cyberpapy) pourrait m’envoyer son modèle afin que j’essaie de le modifier ou de le compléter sans partir de zéro, et pour prendre en compte les derniers changements.

Mich a écrit :

Je me permets de déterrer un peu ce topic que j’ai trouvé grâce au Graphique de CyberPapy qui est très intéressant. (Ainsi que celui de Nico 49)

Merci du compliment.
Je viens de relire ce que j’avais fait il y a presque deux ans maintenant.
Quel Boulot!…..

Il est vrai que je ne puis que dire, paraphrasant la chanson des Charlots,  "Merci Macron" pour la baisse de l’Impôt sur les Sociétés.

En effet  avec un IS à 33,33% et une CSG à 15,5%,  il ne restait marginalement que 56,32% du bénéfice  ( 66,66% x 84,5%)
Avec cette nouvelle mesure, pour ceux qui sont en dessous de 500 000 euros de bénéfice, il restera 72% x 82,8 % = 59,61%
C’est une augmentation de 5,83% du bénéfice net après impôt.

Si on passe à 25% en 2022  ( prions mes frères) en restant à 17,2 % de CSG  ( prions à genoux) il restera alors 75% x 82,8% = 62,10% 
( Dieu soit loué et vive l’harmonisation européenne )

Le défaut majeur de l’IS  qui est une très  lourde fiscalisation du prix de vente va lui aussi s’en trouver diminué.

Cela va incontestablement améliorer la formule IS contre la formule IR.

Pour simuler tout cela , le modèle existe déjà depuis deux ans dans un fichier Excel qui est toujours en ligne

Je rappelle que nul ne peut imaginer avec certitude l’évolution à long terme du prix du foncier.
Mais à court terme, la formule IS permet de repousser l’impôt d’aujourd’hui à la date de la vente de l’immeuble avec une éventuelle plus (ou moins ) value.
C’est un confort très appréciable.

Par ailleurs, sur le court terme ( moins de 15 ans)
et si le foncier ne flambe pas ( moins de 1% de hausse par an) ,
les deux formules IS IR sont maintenant dans certains cas presque équivalentes


En fonction de la date de vente l’une ou l’autre prendra l’avantage.

Je vous laisse le plaisir de comparer les courbes en faisant varier à l’envi tous les paramètres pour vous adapter à votre cas précis

Dernière modification par CyberPapy (02/02/2018 09h03)

@Candy : vous avez loupé que la valeur comptable ne sera pas 0 (le foncier ne sera pas amorti) et que la valeur vénale (utilisée lors de la sucession) n’est pas la valeur comptable.

Gbl, Crown tout cela me ne convainc toujours pas de monter en sci…

En cas d’apport à la sci, il y a la PV.
Durant la vie de la sci, il y a double imposition des benefices si redistribués.
A la succession encore PV…

Si on demembre en LMNP, si je donne avant 41 ans en NP et avant d’etre d’office classé en LMP,
je peux ne PAS passer par la case PV professionnel si donation de la NP avant d’etre classé LMP.
Les deux biens principaux ont été acheté il y a entre un et deux ans, ils devraient etre évalué prix acquisition (prix négocié tres bas)+ travaux et meubles. Le montant à transmettre serait plus faible que si on les évalue à leur vraie valeur.
Certes si je demembre avant d’etre en LMP, plus d’amortissement possible pour ces biens mais reste le micro BIC 50% si loyer <70k, ce qui selon mes calculs est plus rentable que le réel à partir de la troisieme année. Le micro vient juste d’etre revu donc  cette fiscalité micro pour LMP devrait etre stable pour quelques années.
La donation faite avant d’etre en LMP serait ainsi assurée puis mon statut serait LMP et condamné à respecter le micro BIC et le micro social à 25% (micro social, qui n’est pas plus cher que la somme de csg+puma 8%+17% du en lmnp).

L’IS a certes baissé à 15% puis 28% mais en IR, je suis à 14%, j’atteins à peine le tmi 30%.

En succession si deces et monté en LMP ou SCI, il y a aussi la non application de la PV pro, en cas de succession avec reprise de l’activité par l’héritier. Ce qui peut etre utile au cas où l’on n’arrive pas à tout transmettre.

Je continue de lire avidement ce forum, je vois un expert comptable jeudi prochain, mon notaire en mars…
Avant la donation, je veux bien savoir les avantages/ inconvenients …

CP a écrit :

[/si le bénéfice d’une SCI à l’IS est 100 vous distribuerez en 2022  75    (c’est à dire  100-25%)   60% du revenu de 75  imposé à votre TMI  vous donne le montant de  l’impôt
75- ( 60% x 75 x TMI ) est à comparer  à  100 - ( 100 x TMI)

Je croyais que la distribution de benefice d’une sci IS était des dividendes imposés par les associés au PUF de 30% et plus dans leur IR, non?
Il y a toujours l’abattement de 40% avec le PUF ?

CP a écrit :

[/Exemple:   si votre SCI vaut 2000, rapporte chaque année 100  et est amortie sur 20 ans votre impôt société sera  ( 100- 2000 / 20ans )  x is de 25% = ZERO   somme distribuable 100    Impôt après abattement 100*60% x TMI soit 40% plus faible que pour une gestion en direct

Exemple avec PUF:
si votre SCI vaut 2000, rapporte chaque année 100  et est amortie sur 20 ans votre impôt société sera
( 100- 2000 / 20ans )  x is de 25% = ZERO
somme distribuable 100
Impôt PUF = 30%x100       si TMI 14% alors imposition LMP ou LMNP mieux.

En fait, ce PUF est intéressant pour ceux qui sont au moins à un TMI de 30%, pour les autres il semble que ce montage avec distribution de dividende soit moins favorable que de garder son TMI de 14%.
Ais je bien compris?

Hier soir j’avais vainement cherché ce qu’était ce PUF et j’avais abandonné.
GBL a rectifié : C’est le PFU acronyme de  Prélèvement Forfaitaire Unique pour une société soumise à l’IS
Il englobe
Un prélèvement au titre des cotisations sociales au taux global de 17,2% (taux en vigueur à compter de 2018)
et un prélèvement au titre de l’impôt sur les revenus fixé au taux de 12,8%
Le total faisant 30% quelle que soit le TMI

Je suis d’accord avec Candy:
Ce n’est intéressant que pour les TMI de 30% et plus
mais je ne le suis pas exactement avec le calcul.

Selon moi , on ne paye pas d’impôt sur un impôt. Donc
avec TMI = 45%, sans le PFU on paie 17,2% + 45% * 60% * (1-17,2%)  = 39,56% > 30%;
avec TMI = 41%, sans le PFU on paie 17,2% + 41% * 60% * (1-17,2%)  = 37,57% > 30%;
avec TMI = 30%, sans le PFU on paie 17,2% + 30% * 60% * (1-17,2%)  = 32,10% > 30%;
avec TMI = 14%, sans le PFU on paie 17,2% + 14% * 60% * (1-17,2%)  = 24,16% < 30%
avec TMI = 0%, sans le PFU on paie 17,2%  < 30%

Je n’ai par contre pas compris la subtilité exposée ensuite par GBL

GBL a écrit :

J’ai écrit "presque" parce que, pour ceux qui n’ont qu’une partie limitée de leur revenu potentiellement concerné par le PFU imposée au TMI=30% (et une grosse partie imposée à 14%, et même une autre partie imposée à 0%, s’ils n’ont que -ou presque que- des revenus mobiliers), le PFU n’est pas avantageux; même avec TMI = 30%.

Je suis par ailleurs gêné pour les tranches
La tranche à 0% termine à 9 807 €
la tranche à 30% commence à 27 086€

On ne peut avoir "’une partie limitée de leur revenu potentiellement concerné par le PFU imposée au TMI=30%" si le revenu de base  est inférieur à 9807 €.

Bref : Quelque chose m’échappe.

Oh! Mais voila une subtilité qui m’avait échappé:

Le PFU rend notre salarié qui a plusieurs dizaines de milliers d’euros de dividende "non imposable" ou du moins change son TMI
De ce fait on se trouve ramené à une comparaison entre un salarié avec un tmi de 0 ou de 14% avec le PFU
Dans ces deux cas on sait que ce n’est pas rentable
Si il a un revenu salarié plus important il et est dans la tranche à 30% on retrouve la rentabilité

Pour mieux visualiser cela j’ai créé une population de 11 personnes ayant toutes 50 000 euros de revenu
mais constitués d’un revenu salarial qui varie de zéro à 50 000 euros et du complément en dividendes ( échelle de droite)
J’ai porté en ordonnée l’impôt dans les deux cas fiscaux possibles : Abattement de 40% et PFU (échelle de gauche)



On voit nettement que pour ceux qui ont un faible salaire et un fort revenu constitué de dividendes l’option PFU n’est pas rentable.
Cette tendance s’inverse au dessus de 16 053euros le PFU devient alors gagnant

Pour bien montrer les zones de  changement j’ai créé des individus dont les revenus salariaux correspondaient aux seuils des tranches d’imposition: 9807 et 27 086 euros (sur fond jaune)

Le graphique ci dessous montre la différence d’impôt payé entre :
      =>la formule utilisant l’abattement de 40%
      =>le Prélèvement Forfaitaire Unique pour une société soumise à l’IS


Le gain est bien évidemment nul si les dividendes sont nuls
Au dessus de 27 086 euros  le PFU permet une réduction de l’impôt  de 5,2%  du montant des dividendes
Pour un revenu composé uniquement de dividendes, on a un gain de 3106 euros soit  6,2% du montant des dividendes en utilisant l’abattement
Ce gain se réduit lorsque les revenus salariaux augmentent
Il finit par se transformer en perte au dessus de 16 053 euros Le PFU devient alors un meilleur choix.

Merci de m’avoir montré cette particularité.

Bonjour BenBBB,

Effectivement l’apport en compte courant (encore faut il avoir des liquidités) permet des stratégies de remboursement plutôt que passer par la case "dividendes".

Crown