Astro : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI familiale)

astro · #1

Bonjour

Personnellement
CDI - cadre dirigeant de 42 ans
Retraite à taux plein à 66 ans
Net imposable 42 000
Pension alimentaire : 7200
TMI 30%
2 enfants non à charge
Soit environ 3500 € d’impots avec 1 part

Changement de situation
Il y a encore peu en couple
Pacsé (en attente du retour du tribunal dans 1 ou 2 mois)
propriétaire résidence principale avec pret en cours encore 10 ans - actuellement en cours de reprise par ma compagne ou vente donc retour de 40 à 50 K€

Frais locatifs actuels : location meublé à 500€

Objectifs faire quelques acquisitions immo en immeuble de rapport dans les années à venir.
Constituer un patrimoine
CF positif pour épargner pour mes filles et moi
Prévoir un revenu pour la retraite et transmission de patrimoine si il m’arrive quelque chose
Les filles ont 5-6 ans et vont vivre avec leur mère la majorité du temps.

Question 1:
- En nom propre ou SCI familiale avec mes parents retraités (je suis seul héritier, ils possèdent déjà maison principale et 1 appartement en location : tout est payé) : je pense à SCI mais IS ou IR mais je ne suis pas certains que c’est la meilleure solution

- par la suite, la sci permettra de donner des revenus à mes filles pour les études et transmettre …

- SCI à capital variable vu qu’il y a d’autres projets à venir

Le bien repéré
Immeuble de rapport de 135 m² 108 000 euro à négocier avec travaux de réhabilitation à prévoir
Qui comprend 5 studios sur un total de 3 étages
J’hésite à laisser en studio ou fusionner en 3 appartements de 40 à 50m²
Les appartements ne sont plus loués mais le loyer mensuel était de 2100
la TF de 1320

Il y a environ 10 K€ de frais de notaire
Avec un courtier en travaux environ 60K€

Soit un total de 180K€ acquisition+notaire+travaux
Emprunt sur 20 ans : 935 € / mois (1,64% + 0.36%)

Donc CF positif

Objectif faire baisser le prix de vente pour soit améliorer le pret immo ou meubler

Question 2 :
- SCI familiale capital variable

Question 3
meublé ou nu

Question 4
Studio ou F2

La location se fera en direct avec GRL …

Merci

Mots-clés : location, nom propre, sci (société civile immobilière)

GoodbyLenine · #2

A mon avis :

Q1: Plutôt en direct (Rien de concret d’identifié qui rendrait favorable une SCI ou une SARL de famille, lesquelles généreraient des frais et des complications). Acquérir en direct n’empêche nullement de transmettre plus tard les revenus à vos filles (une donation de l’usufruit temporaire sera tout à fait possible), et la SCI à capital variable contenant plusieurs biens vous fera perdre en flexibilité. De plus SCI et meublé ne font pas bon ménage.

Q2 : sans objet

Q3 : privilégier la location meublée. Renseignez-vous sur le statut LMNP (lisez site:www.investisseurs-heureux.fr lmnp - Google zoeken)

Q4 : analysez le besoin des locataires, le marché local, le montant des loyers, etc. Avec des studios vous aurez sans doute plus de revenus, mais aussi plus de travail (de changements de locataire).

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Astro : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI familiale)

#1 04/02/2018 19h19

#2 04/02/2018 19h55

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