Financement de SCPI : pertinence du prêt in fine ?

Rendement espèré 4.5%
TMI 14 bientôt 30.

Possibilité de mettre du cash en plus pour optimiser l’amortissement en us si sci par exemple.

Possibilité de choisir entre un crédit amortissable ou en in fine.
Je ne sais pas encore concernant le démembrement par contre.

"A mon avis, à réserver si vous n’avez aucun autre investissement plus intéressant à moyen terme."

C’est exactement ce que je me suis dit en première approche.

Mais avec les taux bas , on a envie d’en profiter et de creuser… mais je m’attendais plutôt a 1.7 sur 20 ans max quoi…

A 30% de tmi n’est il pas plus interessant, du moins a partir d’un certain montant, de loger les scpi a credit au sein d’une sci is ?

cricri, pour répondre à votre question initiale : les taux proposés pour l’emprunt sont décevants. J’ai quand même le sentiment que vous pourriez avoir nettement mieux (en testant votre banque habituelle déjà?).

A mon avis si vous vous lancez dans la SCI à l’IS, il faut voir les choses plus dans la durée (et pas uniquement sur l’investissement initial) :
* possibilités d’autres tranches d’emprunt dans quelques temps.
* valorisation de vos liquidités importantes avec l’achat d’US.
* possibilité d’y loger éventuellement des murs de commerce "physique".

Bien à vous,
cat

Vous auriez mieux, voire nettement mieux en utilisant la SCI à l’IS durant la phase de capitalisation (pas ou peu de distribution de la part de la société vers les associés).
Après ce sera vraisemblablement moins simple qu’en direct quand viendra la phase de distribution.

Si vous êtes très peu imposable, la détention en direct devrait vous coûter également peu en impôt.
Néanmoins, en direct, vous n’aurez pas la possibilité d’ajuster la distribution au niveau souhaité en continuant à capitaliser une partie de la distribution des SCPI. La détention dans une SCI à l’IS ouvre donc certaines possibilités même si d’autres se ferment.

cricri77700 a écrit :

Voici le montage que j’avais pensé si et seulement si ma TMI court terme passe à 30%  :

Sci is :

Emprunt 150000 euros donc à 2.25% + .2 d’assurance.
Mensualité : 816e
Loyer 4.5% : 562e

A déclarer : 6750e - intérêt emprunt : moyenne de 2434 ( linéaire même si je sais qu’il sera plus haut au depart )

Associé à un apport de 50 à 80000 euros pour achat usufruit : le but c’est de ne pas être imposable grâce à l’amortissement de l’usufruit et d’optimiser tout cela.

L’usufruit permettra de combler la différence de trésorerie.

Mais j’ai l’impression que cela fait beaucoup de paperasse pour le tri que je pourrai avoir.
Je n’ai pas encore tout calculé.

Nota si prêt à 1.90 ass incluse : mensualité de 762 euros.

Suite à un entretien avec mon courtier + bnp = possibilité d’emprunter 150000 euros de scpi et cette fois à un taux de 1.55 ou 1.90 en in fine toujours sur 20 ans.

- Possibilité d’emprunter que pour l’achat d’usufruit ou en pleine propriété
- en nom propre ou SCI

Investir 50 à 100000 euros cash en plus.

-Soit je demande un emprunt sur 10 ans et j’achète que de l’US.
-Soit un mixte d’US + pleine propriété
-Soit que de la pleine propriété et mon cash en US.

Je précise que je suis à 14 de TMI avec une prévision de 30 d’ici 2 à 3 ans voir peut être rester à 14% si je me marie car ma conjointe n’a que 10000 euros de salaire annuelle et nous avons deux petite fille.
Mais mon patrimoine gonfle vite donc sur du moyen terme j’arriverai à 30 De TMI .

Non, les parts en pleine propriété ne sont pas amortissables. Seul l’usufruit de parts l’est.

C’est bien ce qu’il me semblait mais j’avais un petit doute : pourquoi un immeuble est amortissable et pas la part de scpi bref rien de logique.

En fait le in fine associé à l’usufruit est le mieux que je puisse faire :

150000 euros à 1.15 + 0.15 assurance fait des mensualité de 91.48 euros + 20 euros d’assurance.

Soit 1337 euros par ans.

Usufruit 10 ans : je prends 4.2% de rendement sur 35% du prix de la part.
Soit environs 430 000 euros soit 18060 par ans.

Amortissement 15000 euros par ans et 1337 euros assurance + prêt je serai donc imposable sur … 15% de 1700e environs.
Tout les ans je peux acheter pour 17000 euros d’usufruit et utilisé ma trésorerie a cette effet.

C’est de l’argent gratuit ou quoi ?
J’ai du mal comprendre quelques choses ?

Je sais qu’il faut sortir 150000 euros à la fin pour rembourser le prêt et donc calculé l’impôt a ce moment.
Mais sans rentré dans le calcul c’est intéressant.

Sinon un mix pleine propriété et us + us avec mes fond propre pour optimiser la fiscalité ?

Si vous avez des SCPI in fine a 1.9% sans obligation de collatéral… foncez !

Cricri, vous minimisez les intérêts (1337 € par an pour 150 000 d’emprunt), cela fait un crédit à 0.9%. Je doute que vous puissiez trouver un crédit in fine à ce taux.

Vous n’intégrez non plus les frais d’achat. Posez vos calculs.

Vous ne pouvez pas utiliser vos 17 000 € tous les ans pour racheter d’avantage d’usufruit, puisque 15 000 € doivent être provisionnés pour le remboursement du capital emprunté.

Calculez votre rendement.

Si j’ai bien compris, l’usufruit s’achète au tiers du prix habituel des SCPI, c’est bien ça? Ou cela dépends de la durée de l’usufruit je suppose. Et donc la nu propriété sans usufruit pour 10 ans doit s’acheter 2 tiers du prix?

cat a écrit :

@ roudoudou
Vous pouvez toujours démembré le compte-titre au moment de la phase de distribution et ne garder que l’usufruit dans la société et là le différentiel d’imposition est moindre.

Etes-vous par ailleurs sûr que les prélèvements à la source ne sont pas récupérables pour les dividendes étrangers?

A ma connaissance pas en société non transparente.

Pour le démembrement, c’est compliqué de démembrer un CTO en SCI ? (opérationellement ?)

@ roudoudou
Je n’ai pas l’expérience d’un démembrement de CTO mais pourquoi serait-ce plus compliqué en SCI?

Je viens d’aller regarder dans le BOFIP pour les dividendes de source étrangère :

BOFIP a écrit :

S’il s’agit de dividendes de source étrangère, il convient de distinguer suivant qu’ils proviennent, ou non, d’un État ou territoire lié à la France par une convention fiscale :

- en l’absence de convention, les dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés après déduction de la retenue à la source éventuellement acquittée à l’étranger. Cette retenue n’est pas déductible de l’impôt sur les sociétés ;

- à l’inverse, si les dividendes proviennent d’un État ou territoire lié à la France par une convention fiscale, ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés en appliquant les dispositions conventionnelles relatives aux dividendes perçus par les sociétés résidentes de France. Ces dispositions conduisent à liquider l’impôt sur les sociétés en tenant compte notamment du crédit d’impôt de source étrangère attaché à ces dividendes.

Je comprends donc que c’est possible s’il y a convention fiscale avec la France.