CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

Ils indiquent dans leur conf call que l’année 2017 est probablement un pic de banqueroutes.
Ils ont moins de locataires dans leur watchlist pour 2018. Bien sur cela reste a vérifier sur l’année.

Enfin je suis convaincu que le Retail ne meure pas mais évolue. Les grands magasins meurent et laissent place a des chaines specialisées comme TJmaxx, H&M, Primark, Forever21, qui eux sont en forte croissance. Il y a aussi l’aspect loisir du shopping.

les échéances actuelles de dettes en 2018 sont maintenant de 289 Millions. 2019, 510 Millions et 2020, 359 Millions.

Les foncières ont plus de flexibilité que les entreprises classiques pour la dette; ils peuvent faire défaut sur un emprunt en rendant la propriété (seulement certaines propriétés).

CBL & Associates Properties in 2014 announced plans to prune its portfolio and so far it has unloaded 14 malls, eight of which it sold and six it handed back to lenders. The six malls that CBL returned to lenders had a debt balance totaling $381 million.

Source : Mall Owners Rush To Get Out of the Mall Business |

Pour les redevelopments, ils peuvent remplacer les anchors par d’autres qui apportent plus de trafic et revitalisent le mall. En cas de gros besoin financier pour les financer, ils peuvent faire des JV.

Ils ont rendu/vendu des malls ce qui impacte egalement le FFO et baisse la dette.

Je ne suis pas encore bien specialiste sur le type de dette et d’emprunts des REITS mais c’est passionant.

Il est vrai que le timing n’est pas ideal pour y rentrer, il va y avoir encore des trimestres difficiles compte tenu des signatures a la baisse faites en 2017.

Je viens de lire le bilan et le conference call et je trouve la situation exagérement alarmiste.

En effet, les chiffres sont à la baisse au vue de la situation de l’ensemble du secteur, cela me semble normal. Ils n’ont pas les meilleurs emplacements et ne sont pas des leaders (mall régionaux) du secteur mais :

- ils ont réagi dès le T3/17 en baissant le dividende pour se donner de l’air (-30%). Pas agréable pour l’actionnaire et le cours de bourse mais réaliste avec les prévisions de FFO à 1.75$ pour 2018 vs 2.41$ en 2016 (2.08$ en 2017). Et au vue de la chute des REIT, ils ont bien fait.

- la conference call me semble montrer qu’ils sont assez honnête pour ne pas clairement savoir ce que dira 2018 mais du moins ils essayent d’anticiper en ciblant de nouvelles activités (restaurants, magasins/chaines locales voire clinique), ils ont baisser le salaire des dirigeants  et semblent maîtriser la dette et évaluer le pic de 2018 qui consistera à redistribuer les "vacances" de fin 2017, bref ils sont dans le dur mais ne se laisse pas mourir.

- la possibilité de rachat d’actions n’est pas totalement repoussé mais personnellement en tant que patron je préfèrerais mettre de l’argent dans une opération qui crée des revenus (effet boule de neige) même si on me dit que vu la faible marge attendue des projets il vaudrait mieux une réduction de la dette et surtout une réduction de la distribution de dividende par le rachat d’action.
En plus avec 15 à 20% de rendement selon le pru (4$ vendredi), l’actionnaire n’est pas mal logé. 2019 devrait marquer une reprise…sauf effet majeur (crise mondiale). Je ne crois pas que la faillite de Sears (chapter 11?) puisse provoquer la faillite de CBL même associé à d’autres banqueroutes.

- pour finir, avec un tiers de marge en moins sur deux ans, cela laisse encore une marge de manoeuvre. J’aimerai faire autant de cash qu’eux! (150 millions de dividendes pour une capitalisation de 718 millions)
Ils réduiront surement encore le dividende (60cents?, rendement 10-15%) pour 2019 et j’espère surtout qu’ils réduiront la dette pour rassurer le marché (ratio dette et surtout montée des taux) comme en 2017 (-200 millions, trop peu).

J’ai un PRU qui donne un rendement supérieur à 16% brut…soit 2 ans de capitaux perdus mais j’y crois encore et je suis déçu ne pas pas avoir pu prendre des actions à 4$ vendredi. Je pense en prendre à 4.2-4.25$ lundi après 500 actions à 5$ jeudi et 4.5$ ce vendredi.

J’ai regardé WPG qui est, selon les analystes, moins risqué et offre 17% de rendement au cours de vendredi. On est dans la même problématique même si moins endetté.

Il y aura toujours des magasins et Amazon commence à investir dans des réseaux de distribution/retrait.

P.S. : désolé, c’est un peu décousu, je ne suis pas un grand littéraire

Dans le mesure où la société génère un flux de trésorerie substantiel avant capex, la question pouvait pourtant se poser.

PS : inutile d’être condescendant.

Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.

kiwijuice a écrit :

Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.

Dans le transcript ils disent qu’ils ont de la marge sur les covenants.

En fait, la "vérité" est simplement que le capex n’est pas du capex de croissance, mais un capex de maintenance indispensable à la bonne tenue du (des) centre(s) commercial(aux) qui ont besoin d’être reconfigurés.

Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

En dessous des 10 usd, je pense que PEI est intéressante.

Tout dépend si la contagion des malls s’empare des B+/A. Ce qui visiblement commence à être évoqué par certains auteurs.

J’ai récemment repris un peu de PEI au alentours des 9.5.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/02/2018 16h50)

InvestisseurHeureux a écrit :

kiwijuice a écrit :

Les rachats d’actions feraient mécaniquement baisser les ratios de credit faisant partie des covenants, je vois pas comment les obligataires laisseraient faire.

Dans le transcript ils disent qu’ils ont de la marge sur les covenants.

En fait, la "vérité" est simplement que le capex n’est pas du capex de croissance, mais un capex de maintenance indispensable à la bonne tenue du (des) centre(s) commercial(aux) qui ont besoin d’être reconfigurés.

Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Selon moi c’est du capex de transformation et donc de croissance. Une fois que tous les anchors seront capexisés, on aura moins de capex et plus de revenu et de traffic sur l’ensemble des malls.

Le capex n’est pas différent de celui de Seritage mais seritage part de tellement bas en termes de loyer moyen que les indicateurs sont forcement a la hausse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

en gros, un arbre peut avoir des branches qui grossissent avec le capex, et en même temps avoir des branches de l’autre coté qui ont été taillées. Si la taille est plus grosse que la croissance des autres branches, on a le FFO qui baisse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

Les rachats d’actions feraient
Mais voyez que l’on peut exprimer les choses sans prendre de haut ses interlocuteurs…

Mea culpa à la lecture de mon post qui ne se voulait pas hautain.

Je me méfie de ce genre de comparaisons, car je soupçonne les managements (en général, pas d’accusation de CBL en particulier) de sélectionner les chiffres qui les arrange.
Commentent-ils systématiquement cette augmentation des ventes ? (en excluant systématiquement les magasins de grande surface)
Sinon, j’ignorerais le communiqué : en effet, comme tous le savent sans doute ici, comparer des augmentations est délicat.

Exemple :
passer de 100 à 105 est une augmentation de 5 %
passer de 200 à 208 est une augmentation de 4%… mais quand même préférable !

Comme CBL n’est pas dans le haut du panier en terme de ventes au pied carré…

C’est surtout 271 millions USD de dividendes pour les actions communes et 44 millions pour les préférentielles, en 2017.

Au vu des résultats passés, je note tout de même que la disparition de valeur (Total Shareholders’ Equity) est inquiétante. De 1.4 milliard en 2013 et 14, on passe à 1.28 puis 1.22 puis 1.14 milliard en 2017 soit 260 millions en 5 ans. En parallèle, l’endettement s’est réduit de 920 millions sur la même durée, et 150 millions de ventes ont été faites (abandon de prêt hypothécaire?).

Bref :

CA 17 : 909 millions
Dettes : 4.23 milliard
Dettes annuelles moyenne : 300 millions ( à la louche)
FCF : 448 millions
Dividendes (y compris actions préférentielles) : 316 millions ( 226 millions en 2018 soit 90 millions de plus pour amortir les "pertes" de vente et investir dans la transformation des locaux)

La situation n’est pas bonne, m’enfin si la compagnie stabilise ses baux voire même limite la baisse à 2-3% cette année, je vois mal comment elle peut aller mal alors qu’elle a eu au moins 450 millions pour "vivre" cette année. Une réduction de dividende n’est pas une fatalité, ce niveau de taux n’est jamais une bonne nouvelle (/idée?). Elle implique un risque fort. Coupez de 50% (soit 9% de rendement), permettrait de récupérer 90 millions par an, de quoi acheter quelques centres commerciaux régionaux en cash (si les taux montent) ou d’investir massivement dans la rénovation.

Pour le moment, l’équipe en place me semble bien gérer la situation. Le plus important dans les REIT se sont les négociations de baux, on verra sur cette année 2018 qui sera charnière.

Le marché semble toutefois préféré WPG au titre de choix risqué et de recovery possible. Et c’est clairement le cas.

Actionnaire de CBL et WPG.

CBL continue sa chute avec un cours à 3,84 hier en clôture. La remonté des taux met en difficulté les REIT dans leur ensemble, mais la un FFO à 1,75, le rapport est juste improbable.
Les temps s’annoncent difficile pour la valeur.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Article recent sur Seeking Alpha - pessimiste

SeekingAlpha a écrit :

Retail investors have been buying the dip in CBL & Associates for more than a year. They’ve been rewarded with losses.

There has been a lack of willingness to understand why shorts are so willing to pay a high cost to short the company.

Covenant violation looks increasingly likely. Asset values are calculated on out-of-date capitalization rates.

The $300M term loan coming due in October of 2019 could cause a lot of pain.

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2018 19h07) :
- ajout d’une citation, mettre juste une URL ne sert pas à grand chose.