Location meublée pour une profession libérale ?

Bonjour,

Tout comme l’habitation, vous pouvez louer un local équipé/aménagé.
C’est une activité commerciale, et les recettes sont des BIC comme pour du meublé.
Comme pour du meublé, ça sous entend qu’un pro peut exploiter le local sans avoir besoin d’y amener du matériel/mobilier (fauteuil, bureau, ordinateur, imprimante …)

Par contre la location équipée est assujettis à TVA:
Si vous louez à un pro qui récupère la TVA, c’est bien, vous récupérerez également la TVA sur vos dépenses et ce sera neutre pour vous.
Si vous comptez louez à une prof lib qui ne récupère pas la TVA, il vaudra mieux opter pour la franchise de base (ne pas facturez de la TVA sur le loyer, et ne pas la récupérer), sauf à arriver à vendre le loyer TTC gonflé à votre locataire dans ce cas ne pas exerce la franchise de base.

BOFIP a écrit :

B. La location porte à la fois sur un immeuble et des biens meubles ou s’accompagne de prestations particulières
1. Location d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation
30

Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en application du 5° du I de l’article 35 du CGI (BOI-BIC-CHAMP-20-60 au II § 20 et suiv.).

En revanche, si le bail ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l’outillage fixe d’un établissement industriel, les produits de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

RFPI - Revenus fonciers - Champ d’application - Revenus tirés de la location - Limites avec les autres catégories de revenus

Art 35 CGI a écrit :

I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
[…]
5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;

5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ;

        Code général des impôts - Article 35 | Legifrance

BOFIP a écrit :

A. Locaux concernés
80

Il est rappelé que la location d’un fonds de commerce ou de certains de ses éléments, et celles de locaux pourvus d’un mobilier ou d’un agencement professionnel, entrent de plein droit dans le champ d’application de la TVA.

TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations imposables sur option - Personnes effectuant des locations immobilières

Bonsoir,
je reviens sur ce post. Je suis dans le même cas ;-)
Si la compagne de Sheiber exerce dans ce local alors qu’elle en est la propriétaire et qu’elle déduit donc le loyer de son propre bureau, les revenus tirés de cette location devront être déclarés en fonciers ?
C’est en tout cas ce que je comprends de ce point  du CGI
RFPI - Revenus fonciers - Champ d’application - Revenus tirés de la location - Limites avec les autres catégories de revenus

CGI a écrit :

C. Les propriétés ne sont pas inscrites à l’actif de l’entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, mais sont affectées par l’exploitant propriétaire à l’activité professionnelle
100

Lorsqu’une propriété appartenant au patrimoine privé de l’exploitant est affectée à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel et peut à ce titre être déduit. L’exploitant doit soumettre à l’impôt sur le revenu le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers (CE, arrêt du 8 juillet 1998, n° 164657).

Quelqu’un peut-il me confirmer ce point ?

Dans ce cas est-il possible de déclarer le loyer que l’on se verse en fonciers et le loyer perçu par l’autre locataire en BIC ?

Merci d’avance pour vos réponses et votre aide ;-)

Une petite nuance : une psychologue et une hypnothérapeute sont en BNC, elles ne sont pas dans une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Deux conséquences :
- je doute que la location de locaux équipés, imposable en BIC, s’applique dans ce cas. Relisez l’étude de Me Le Boulc’h, qui cite l’article 35-5 du CGI " Personnes qui donnent en location un établissement
commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel
nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou
non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de
commerce ou d’industrie"
- dans la page que vous mettez en lien, vallie, la partie que vous citez ne s’applique pas. Il faut regarder les points 220 et suivants.

J’avoue que je ne sais pas ce qui s’applique pour un BNC, et je n’ai pas le temps de chercher pour l’instant.

vallie a écrit :

Merci de ces précisions concernant les locaux équipés, à priori cela s’applique bien pour les professions libérales mais j’attends confirmation … Effectivement cette information ne parait pas en accord avec l’article 35 - 5° du CGI.

La loi, c’est la loi. Tout le reste n’est que commentaire et interprétation.

Pour ma part, en relisant bien l’article 35 du CGI et divers sites internet qui parlent de la location de locaux équipés, voilà ce que j’en conclus :
- l’article 35 du CGI ne dit rien d’autre que "Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après (…) Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie".
- c’est une exception, puisque la règle est que toute location d’immeuble est imposée en revenus fonciers (y compris la location de locaux commerciaux d’ailleurs !). L’idée est que, en incluant les équipements dans la location, on donne en location un "établissement commercial ou industriel" et non pas seulement un local.
- certains sites disent que ça s’applique aussi pour les professions libérales mais ne citent aucune source à l’appui, et surtout aucun texte de loi. Une profession libérale est imposée en BNC : bénéfices NON COMMERCIAUX. En louant à un professionnel BNC, comment argumenter qu’on loue un "établissement commercial" alors que le régime fiscal dit clairement que c’est une activité NON commerciale ? Si le législateur avait voulu inclure dans l’article 35 5° du CGI la location de locaux équipés pour toute activité professionnelle, il l’aurait formulé autrement.

Après, rien n’empêche de déclarer ces loyers en BIC. Chacun est responsable de ses déclarations fiscales. Vous risquez "seulement" un redressement fiscal basé sur la requalification en revenus fonciers.

Rien ne vous empêche non plus de solliciter l’avis d’un spécialiste. Pas juste un expert-comptable mais un vrai spécialiste du sujet. Me Le Boulc’h me semblerait tout indiqué.

En revanche je viens d’avoir confirmation que si le local est loué à soi-même, si, donc, on déduit le loyer de son BNC, il faut que ce montant soit déclaré en fonciers … (donc très taxé …)

Est-ce intéressant de diminuer son BNC d’une certaine somme, pour payer IR et PS sur les revenus fonciers (c’est à dire cette même somme, diminuée de l’abattement de 30 % si micro foncier, ou des charges déductibles si foncier au réel) ?

Bonjour, je relance ce sujet car nous envisageons l’achat du cabinet de mon épouse (infirmière).
Pour le moment nous étions dans l’optique de créer une SCI à l’IS pour bénéficier d’une imposition plus favorable.
Avez vous eu des retours sur la possibilité de louer un bien équipé à une profession libérale et d’être imposé en BIC ?

Merci
Bonne journée

Il existe quelque chose ressemblant sur bien des aspects à la location meublée pour que le locataire y réside, quand on loue pour un usage pro : la location équipée.

Voir par ex La location équipée. Une excellente stratégie?à manier avec précaution | AUREP …ou les messages 2 à 9 de cette discussion.

En fait, je ne souhaite pas faire quoique ce soit de particulier pour cet avocat.

Je veux louer en LMNP et il m’a demandé si je voyais un inconvénient si sa SEL était titulaire du bail et s’il se servait des locaux pour recevoir des clients.

Personnellement je n’en vois pas, mais après qu’il en fasse son affaire.

Ce que je ne souhaite pas, c’est risqué une sorte de requalification en "non" LMNP et payer les impôts que j’aurais du payé en BIC ou en revenus fonciers.

Je me disais que le risque était plutôt de son côté, mais à voir.

Merc.i pour votre retour Bernard et surtout pour avoir pris la peine de répondre.

Même j’avoue que je reste un peu sur ma faim, car je sais bien que c’est bancal.

Je pense que vous l’avez compris aussi de votre côté, ce qui m’intéressait était de savoir ce que je ’risquais’ réellement en le faisant.

En théorie c’est risqué, mais en pratique je me disais que peut être que je ne risquais en réalité par grand chose (mais j’aurais voulu avoir un peu plus d’éléments, car malgré mes recherches, j’en ai pas trouvé).

Je me disais que le risque pouvait être de deux natures :

1. Fiscal : Le fisc me reproche d’utiliser le statut LMNP à tord et requalifie. Je pourrais toujours dire que j’ai voulu loué à un avocat et que c’est lui qui a ensuite changé l’usage (défendable à mon sens si je ne fais pas le bail à sa SEL mais à son nom propre ?)

2. Le risque que l’avocat demande une requalification pour avoir un autre type de bail qui lui conviendrait mieux en disant que je ne pouvais ignoré son activité (etc etc).

Bref, dans le doute, j’ai laissé tombé pour le moment l’idée.

Dernière modification par AleaJactaEst (13/06/2023 15h07)

AJE,

je n’ai pas la réponse à votre question, mais j’ai sous-loué en bail précaire depuis ma société à l’IS locataire des bureaux (meublés) en courte durée pendant des années tout en étant propriétaire également via ma SCI IS.

les locataires étaient soient des sociétés, soient des libéraux.

j’ai rencontré deux soucis sur en gros 10 ans :

1/ un locataire à qui j’ai refusé le renouvellement de bail en bail commercial qui s’est fini au Tribunal après constat d’huissier de maintien dans les lieux au delà du terme, j’ai obtenu "seulement" une indemnité d’occupation égale au loyer….

2/ un autre en libéral à qui j’ai ensuite concédé un bail professionnel de 6 ans au terme du précaire et que j’ai eu un peu de peine à sortir (bien fait pour moi) …quand j’ai eu un autre projet pour ce bureau.

Tout cela pour dire que le jeu n’en vaut pas être pas la chandelle, avec ce genre de profil, car ayant eu des gens ni fûtés ni juristes en face, c’était déjà pénible … donc là bon courage si vous louez et qu’il vous cherche des noises ensuite, même si je ne vois pas trop lesquelles…(dans mon 1er cas, je l’avais pas vu venir non plus !)

Je gardai quelques leviers comme bailleur en fournissant gracieusement sans le mentionner nulle part l’accès internet depuis un de mes bureaux voisins, l’eau et l’électricité au forfait dans les charges.

Beaucoup de travaux dans le quartier au moment des litiges avec des coupures aléatoires intempestives qui ont gêné la bonne jouissance des lieux et sans doute contribué au départ final des locataires.

En complément des réponses ci dessus …

"Au niveau de la copro, il n’y a pas de restriction et déjà des professions libérale dans l’immeuble."

C’est une affirmation un peu simple et rapide. Qu’il y ait déjà des professions libérale avec réception de clients n’induit pas qu’un nouveau lot non destiné à des professions libérales soit possible. Il faut vérifier le réglement de copropriété qui a priori autorise les professions libérales mais peut limiter le nombre, les lots concernés, ou plus simplement demander l’accord en assemblée générale selon les modalités prévues au réglement.

Sans parler du risque concernant le type de bail, alors qu’il y a un changement d’usage du bien admis, et fiscal (avec la déclaration des biens immobiliers, le fisc VA croiser les données) … si vous passez outre les procédures de la copropriété, vous pouvez avoir un retour de flamme depuis un copropriétaire, un retour couteux (invalidation du bail, indemnisation du professionnel)

@ AJE,

Vous ne nous avez pas dit pourquoi cet avocat veut louer votre bien en particulier ?

Pour le comprendre,  c’est pourtant essentiel à mon sens :

Le bien est-il proche de la cité judiciaire ? (Dans ma ville, à la grosse louche, 75% des membres du barreau local ont leurs bureaux à moins de 500m du tribunal ou sur la ligne de tram qui la dessert très vite …)

Si pas ou plus de tribunal dans la ville depuis la dernière réforme, ça peut aussi se concevoir : une de mes amies a ouvert un second bureau dans sa ville de résidence où il n’y a plus de tribunal car sa clientèle est de proximité et que justement il est important d’y avoir pignon sur rue, elle m’a même soutenu que le doublon était largement rentable.

L’immeuble en lui même est-il la motivation ? Certaines adresses prestigieuses expliquent un engouement (a moins que sa maîtresse ne loge déjà dans cet immeuble : humour !)

En tous les cas, à titre préventif, et même si cela ne vous exonère pas du risque bien identifié, je poserai par sms ou mail la question au candidat de sa motivation en gardant sa réponse écrite s’il lui prenait idée de vous coller une procédure ensuite, vous auriez alors un début de défense intéressant.

Concernant la copro, si votre bien est en étage, je parie que vous aurez bien un occupant au moins pour expliquer que votre locataire avec son usage pro, incessant va et vient de clients très relatif, monopolise l’ascenseur, salit les parties communes plus que les autres, etc.,, une amie médecin a acheté la paix sociale en proposant à la copro une surcontribution volontaire aux charges, depuis, elle a presque la paix, sauf qu’on l’accuse d’ouvrir la porte immeuble à tous ceux qui sonnent sans discernement…rendant caduque la porte sécurisée d’accès.

D’expérience, dans une copro mixte, le pro est toujours la cause de tous les maux en réunion de copro…

serenitis a écrit :

Vous ne nous avez pas dit pourquoi cet avocat veut louer votre bien en particulier ?

Pour le comprendre,  c’est pourtant essentiel à mon sens :

Oui, c’est essentiel.

La résidence principale est exclue si le bail est au nom de la SEL. Pourquoi vouloir payer des cotisations et de l’IR sur un loyer ?

Reste 2 justifications possibles.

1) cette location est faite à titre de résidence ponctuelle dans le cadre de son activité. Typiquement, le bien est proche du tribunal alors que son cabinet comme sa résidence principale sont éloignés. Le bien "remplace" une chambre d’hotel proche du tribunal, et vu qu’il vient 3 ou 4 fois par mois sur place, la solution d’une location longue durée est justifiable économiquement.

Mais cela reste un logement, pas un cabinet. Il recoit ponctuellement des clients, exemple la veille d’une audience. Il ne pose pas sa plaque sur la devanture, il ne communique pas cette adresse comme celle à laquelle il exerce (de toute facon, le bail en question n’est pas un bail pro ni un titre d’occupation et ne lui permet pas d’être considéré comme une adresse d’exercice pour l’inscription au barreau)

Sur ce mode, le fisc n’a rien à vous reprocher a priori. C’est "un service hotelier" pour l’avocat. S’il y a des questions sur l’imputation comptable au niveau de la SEL, cela concerne l’avocat, pas le bailleur.

2) il veut en faire son cabinet, recevoir ses clients, poser sa plaque … quid d’ailleurs par rapport au barreau, vu que ce n’est pas un bail pro ni un titre d’occupation …

La question est alors : le fisc peut tiquer sur l’usage du bien. C’est un local utilisé à titre commercial, et plus un logement meublé. A défaut de pouvoir être considéré comme un bail équipé à destination d’une profession, le fisc pourrait considérer que c’est un bail commercial nu, avec mise à disposition de certains meubles pour des raisons pratiques, mais du coup avec une fiscalité différente. Donc erreur de déclaration, donc reprise, retard, intérêts, pénalits potentielles.

Le tout dépendant de la preuve d’usage du bien … Et là, que répondra le locataire apparent au fisca à la question : votre bailleur savait il initialement, lorsque vous avez conclu le bail, que ce serait un bail commercial déguisé en logement pour qu’il puisse déclarer en LMNP et déduire / amortir des montants qu’il ne devrait pas pouvoir imputer fiscalement ?