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1 #1 14/02/2018 19h30
- venos78
- Membre (2016)
- Réputation : 3
Bonjour à tous,
J’ai acheté en nom propre en décembre 2016 un immeuble de 4 appartements à 195000€.
En juin deux appartements étaient entièrement rénovés.
2 autres appartements étaient déjà loué en location nue.
Nous avons généré un CA de 17000€ pour 6 mois d’activité pour la location meublée.
J’étais très content et même étonné.
Lors de ma visite chez l’expert comptable, il me conseilla de passer au LMNP au réel.
A ce jour, nous ne sommes qu’a la mi février mais avons des réservations pour un montant de 30000€ pour l’année 2018.
Si nous restons sur la même dynamique, nous devrions être sur 55000€ pour l’ année 2018 pour 3 appartements (le locataire part en mars).
Pour 2019 65000€ pour 4 appartements.
Pour l’année 2017, je trouve cela cohérent en terme d’économie.
Pour l’année 2018 et 2019, d’après mes calculs cela risque d’être dramatique fiscalement
J’en arrive à la conclusion que l’amortissement au réel n’est pas suffisant pour mon cas.
Je trouve que mon coût d’achat est trop faible par rapport à la rentabilité pour que cela fonctionne dans mon cas.
(200000/40=5000€ amt immobilisation + 2000€ de meuble sur 10 ans )
Charge (femme de ménage) 6000€
Charge courante (eau, elec, assu,…) 4000€
Impots Fonciers 2320€
Intérêt 3000€
soit 32680€ pour 2018
soit 42680€ pour 2019
Ma problématique est que le réel est pour 3 ans.
Durant les deux prochaines années 2018 ET 2019
Ne serait il pas possible de créer une entreprise qui aura pour but exploiter l’immeuble afin de passer les revenus à l’IS - (le reversement d’un loyer global meuble pour que je paie la banque).
Pour 2020
Passer en meublé de tourisme avec les abattements de 71%
Merci a tous de me dire, si vous pensez mon cheminement réaliste et réalisable sans une requalification de noms amis du fisc.
Mots-clés : fiscalite, immobilier, location gerance
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#2 16/02/2018 20h15
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Bonjour,
il y a plusieurs erreurs dans votre approche :
- l’amortissement ne se calcule pas du tout comme vous le faites. Il faut d’abord soustraire la valeur du terrain (classiquement 10 à 20 %), puis amortir par composants, avec des durées différentes selon les composants. Cf : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? Ces durées ne sont d’ailleurs pas inscrites dans le marbre. Concrètement, ça veut dire que les amortissements sont importants les premières années, puis diminuent au fur et à mesure que les composants atteignent la fin de leur amortissement.
- l’option au réel pour les BIC est de 2 ans (vous confondez avec le réel en revenus fonciers qui est pour 3 ans).
- dans vos charges vous n’incluez aucun entretien, renouvellement de matériel etc. Or, la location saisonnière dégrade les logements, des bibelots et équipements disparaissent ou sont cassés. Prévoyez un budget annuel ; ce sont autant de charges qui peuvent être intégrées dans la compta du LMNP au réel.
Créer une entreprise pour exploiter la location saisonnière et être imposé à l’IS : déjà, notez que ce n’est pas seulement une entreprise qu’il faut, mais une société. Si c’est une entreprise en nom propre cela reste en BIC, pas en IS. Avec une société à l’IS, vous aurez une double imposition : IS pour l’exploitation, BIC ou revenus fonciers pour le loyer. Après, pourquoi pas, mais si ce n’est pas davantage pratiqué, c’est sans doute que ce n’est pas si intéressant que cela. Faites le calcul de l’ensemble de la fiscalité et des charges diverses que vous devrez payer…
Enfin, pourquoi attendre 2020 pour passer en meublé de tourisme ? Si c’est ce que vous voulez, pourquoi ne pas le faire plus tôt ?
Changer de régime tous les ans ou tous les deux ans va être très consommateur en formalités et coûts annexes, surtout avec votre idée de créer une société pour l’exploiter seulement 2 ans.
Au total, je pense que les deux solutions les plus adéquates sont :
- LMNP au réel
- OU micro-BIC avec abattement à 71 % pour meublé de tourisme.
Et dites-vous que si vous payez beaucoup d’impôts, c’est parce que vous avez beaucoup augmenté votre revenu : réjouissez-vous !
Dernière modification par Bernard2K (17/02/2018 01h22)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#3 17/02/2018 22h02
- mrdupont
- Membre (2014)
- Réputation : 6
Bonjour,
quel type de location faites vous pour atteindre de tels montants ?
Au début de votre message, je pensais que c’était de la location LMNP classique mais vu les sommes …
55000 euros de loyers pour un achat à 195000, sacré rendement ….
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#4 19/02/2018 07h35
- Bernard2K
- Membre (2015)
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mr dupont : il se dégage d’une lecture attentive qu’il s’agit de location saisonnière. Même si cela aurait pu et du être écrit de façon explicite.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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