SylvainB44 : étude de cas immobilier (optimisation fiscale : location nue à meublée)

SylvainB44 · #1

Bonjour les investisseurs !
Je vous sollicite pour avoir quelques conseils !
Je vais signer le compromis le 20/09 pour un appartement actuellement loué nu.
Le locataire m’a dit qu’il comptait partir en février, je vais donc le passer en LMNP à ce moment là.
Quid des frais de notaire et frais d’agence immo … si j’ai bien compris, si je signe l’acte de vente définitif avant le 31/12/2021, je ne pourrais pas les passer en charges sur l’exercice 2022 car lorsque je ferai ma déclaration de début d’activité en 2022, l’achat datera de 2022. Par contre si je négocie avec le vendeur pour signer tout début 2021, je pourrais les passer en charges (mais pas en amortissement car pour cela le début de location en LMNP doit commencer dans un délai d’un mois après l’acquisition).
Selon vous est-ce exact ?
Sinon auriez vous un conseil pour optimiser l’opération ?
Merci 🙏

Mots-clés : fiscalité, frais de transaction, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bouquiem · #2

Bonjour,
Dans le meilleur des mondes, l’idéal serait de signer une fois le locataire actuel parti, ainsi vous pourrez intégrer les frais de notaire et agence immo dans l’amortissement lmnp. Si la signature se fait en 2021, l’affectation des charges se fera sur le bilan 2021, avec un report du déficit, d’après mois cela ne change donc pas grand chose, il n’y aura que des frais en 2021

S’il part bien en février, dans l’absolu vous n’êtes pas censé inclure ces frais dans l’amortissement LMNP. Mais je penses que nous sommes nombreux à l’avoir fait quand même sur des délais de bascule nu vers meublé aussi cours. Après c’est vous qui décidez.

SylvainB44 · #3

Merci pour votre réponse !

Si je démarre en 2021, effectivement je n’aurais que des charges. Mais puis je démarrer mon activité en 2021 en LMNP (sans revenus donc) sachant que le bien est actuellement loué en nu, et que j’aurai donc environ deux mois de revenus locatifs en foncier ?

Si je démarre en 2022, disons au 1er janvier, avec signature de l’acte le 3 janvier, et si j’ai un ou deux mois de revenus du locataire (janvier et potentiellement février), sur du foncier donc puisque c’est un bail en nu, pourrais je tout de même intégrer les frais de notaire et agence immo en charges sur mon LMNP ? Et comme vous dites si je souhaite prendre le risque, en amortissement ? Ceci est dans l’hypothèse où le vendeur accepte une signature de l’acte disons le 3 janvier 2022, et en date de début de LMNP je mettrais au 1er janvier 2021…

Dernière modification par SylvainB44 (10/09/2021 13h38)

Bouquiem · #4

Si vous démarrez votre activité lmnp en 2021 vous devrez faire votre bilan des l’année prochaine, si vous passez par un comptable, cela vous fera des frais que vous pourriez éviter en ne démarrant l’activité qu’en 2022.
Le LMNP démarre à la date d’achat si location déjà meublée ou à défaut à la date de première mise en location en meublé.
Votre cas de figure est un peu limite et en théorie vous ne devriez démarrer votre activité lmnp que suite à la mise en location en meublé dont post départ du locataire actuel et donc sans prendre en compte les frais liés à l’achat. Notamment si vous avez prévu quelques travaux d’amélioration avant la mise en location meublée, vous pouvez faire réévaluer votre bien à cette date et c’est ce montant que vous pourrez inscrire au bilan.

SylvainB44 · #5

Merci encore !
Vous dites « en théorie », mais y a t’il selon vous un texte qui oblige à ne pas déclarer son activité avant d’effectuer des travaux ?
En effet je compte acheter du matériel pour les travaux de février, et ce dès début janvier. Je me dis donc que c’est possible …
Sur le site PAP :

Pap.fr a écrit :
Quelle est la date du début d’activité à prendre en compte ? La date de début d’activité n’est pas toujours celle de la mise en location pour des raisons fiscales. En effet, pour pouvoir déduire les frais de notaire, les travaux et achats engagés en vue de l’installation d’un locataire, il est impératif d’indiquer une date de début d’activité antérieure à ces factures.

Mais ici la question porte sur cette hypothèse alors qu’en parallèle je percevrais du foncier (très peu, mais sans déficit volontairement).
Par ailleurs je me pose la question de faire la location saisonnière via airbnb en premier lieu.

Dernière modification par SylvainB44 (10/09/2021 17h12)

SylvainB44 · #6

Bonjour à toutes et à tous,

Je voulais vous tenir informé de la suite de mon projet et souhaite avoir votre avis sur le sujet

Je vais donc signer l’acte authentique le 4 janvier 2022. Il ne sera loué en meublé qu’en mars 2022 je pense puisque le locataire en nu ne devrait partir qu’en février.

Après avoir discuté avoir deux comptables, le premier me certifie qu’il n’y a aucun sujet sur le fait d’intégrer les frais de notaire et d’agence immo dans l’amortissement du bien, malgré que le bien sera loué nu pendant quelques semaines avant le démarrage officielle de la location meublée.

Le deuxième comptable me dit que ça n’est pas possible, et le mieux serait de réévaluer post-travaux le bien et de partir sur un amortissement basé sur la 80% de la valeur nette du bien.

Que pensez-vous de ces 2 hypothèses ?

Merci à vous et bonne soirée

Bernard2K · #7

Les deux points de vue se défendent :
- dans une approche purement rigoriste, les 2 mois de location nue relevant des revenus fonciers, le bien fait d’abord partie de votre patrimoine privé. Lors de la mise en location meublée, vous faites un apport gratuit à l’entreprise. On le fait donc à la valeur vénale. Approche du second comptable.
- dans une approche légèrement plus souple, les dépenses situées à l’intérieur du même exercice, et concourant à mettre en place "l’entreprise", peuvent certainement être considérées comme des dépenses de l’entreprise. Vous achetez dans le but de mettre en place la location meublée, et il ne se passe que deux mois entre l’achat et le début de la location meublée, donc ça peut tout à fait être intégré. Approche du premier comptable.

Je suis d’accord avec les deux.

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