Venos78 [29] : étude de cas immobilier (optimisation fiscale d'un immeuble de rapport)

Bonjour,

il y a plusieurs erreurs dans votre approche :
- l’amortissement ne se calcule pas du tout comme vous le faites. Il faut d’abord soustraire la valeur du terrain (classiquement 10 à 20 %), puis amortir par composants, avec des durées différentes selon les composants. Cf : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? Ces durées ne sont d’ailleurs pas inscrites dans le marbre. Concrètement, ça veut dire que les amortissements sont importants les premières années, puis diminuent au fur et à mesure que les composants atteignent la fin de leur amortissement.
- l’option au réel pour les BIC est de 2 ans (vous confondez avec le réel en revenus fonciers qui est pour 3 ans).
- dans vos charges vous n’incluez aucun entretien, renouvellement de matériel etc. Or, la location saisonnière dégrade les logements, des bibelots et équipements disparaissent ou sont cassés. Prévoyez un budget annuel ; ce sont autant de charges qui peuvent être intégrées dans la compta du LMNP au réel.

Créer une entreprise pour exploiter la location saisonnière et être imposé à l’IS : déjà, notez que ce n’est pas seulement une entreprise qu’il faut, mais une société. Si c’est une entreprise en nom propre cela reste en BIC, pas en IS. Avec une société à l’IS, vous aurez une double imposition : IS pour l’exploitation, BIC ou revenus fonciers pour le loyer. Après, pourquoi pas, mais si ce n’est pas davantage pratiqué, c’est sans doute que ce n’est pas si intéressant que cela. Faites le calcul de l’ensemble de la fiscalité et des charges diverses que vous devrez payer…

Enfin, pourquoi attendre 2020 pour passer en meublé de tourisme ? Si c’est ce que vous voulez, pourquoi ne pas le faire plus tôt ?

Changer de régime tous les ans ou tous les deux ans va être très consommateur en formalités et coûts annexes, surtout avec votre idée de créer une société pour l’exploiter seulement 2 ans.

Au total, je pense que les deux solutions les plus adéquates sont :
- LMNP au réel
- OU micro-BIC avec abattement à 71 % pour meublé de tourisme.

Et dites-vous que si vous payez beaucoup d’impôts, c’est parce que vous avez beaucoup augmenté votre revenu : réjouissez-vous !

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2018 01h22)

mr dupont : il se dégage d’une lecture attentive qu’il s’agit de location saisonnière. Même si cela aurait pu et du être écrit de façon explicite.