Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ?

Bernardv a écrit :

Bonsoir  Frame et grand merci pour vos précisions ,

J’avais presque terminé une assez longue réponse et  elle a disparue !
Je vais faire plus court et reviendrai plus tard .

150m pour 195000 euros  cela fait donc  1300 euros du ml (voirie et réseaux)  j’avais plutôt le prix de  2000 euros ( voirie de  9m  de large  ) ; puis-je vous demander en quelle année vous l’avez fait ? quelle largeur de voirie ? avec un trottoir ?

Le site - rencontre de l’urbanisme 2008- du Conseil Architecture et Urbanisme  54 donne : 96 euros/m² TTC pour une voirie en enrobé avec bordure en béton ; 840 euros par ml pour les réseaux et 5400 euros pour le branchement aux réseaux d’un particulier .

Pouvez-vous donner quelques précisions sur la rétention des eaux de pluie sous la voirie ; le revêtement perméable est-il suffisant à lui seul , ou  quelque-chose en plus est installé ?

Grand merci  , Bonne soirée

Bonsoir Iqce et grand merci pour les infos complémentaires ,

On m’interdit de faire  un message séparé !

Du fait de mon message  à Frame que j’ai dû réécrire (en  bien moins  long  )  je vais vous répondre  seulement ( mes  yeux  sont trop  fatigués  ! )sur les zones du PLU de la commune telles  qu’elles sont  actuellement: je n’ai pas de zone U  , la zone constructible, ancienne , est notée UA  et il y a seulement d’autre part la zone NC non constructible .
Dans cette zone UA il y a encore des "dents  creuses " donc je suppose  qu’elle  est toujours en finition d’urbanisation , donc UA ?

Grand merci pour toutes les  infos que vous donnez ,

A bientôt ,Très bonne soirée

9m de large pour votre accès !?

Le cabarit routier est de 2.5m et la majorité des départemantales 6m de large.

J’avoue ne pas comprendre votre dimension.

J’ai moi aussi réalisé un lotissement de 4 lots sur 6000m2.
L’accès demandé par le PLU est de 6m pour un double sens et 3.5m pour un accès unique.

Bonjour,

Je profite de cet échange pour savoir si il y a un équivalent de la base Patrim pour les terrains. De ce que j’ai compris, la base Perval est réservée aux notaires et sur Patrim, je n’ai rien vu.

Je possède 2 "petits" terrains en zone 2AU dans 2 coins différents de la même commune et qui intéressent 2 promoteurs distincts qui veulent aller à la rencontre des élus (révision du PLU à l’horizon de 2 ans)… Je souhaite les vendre en l’état: il faut l’accord de plusieurs propriétaires de parcelles, je n’ai pas envie d’immobiliser de l’argent…

Et bien entendu, je n’ai pas envie de me faire "avoir" donc j’aimerai connaître les prix des transactions "équivalentes" sur cette commune.

Merci par avance

Bonjour Frame ,

Je voudrais me consacrer uniquement à ce dossier mais les obligations habituelles sont toujours là !

Grand merci pour les précisions , je vais traiter un point à la fois pour plus de clarté  et je me tiens ici  à la gestion des eaux pluviales ( cela doit rejoindre ce que m’indique  iqce sur la loi sur l’eau ?).

J’ai cherché de l’info sur internet et il y a de quoi se questionner !

Vous dites que la rétention  vous a été imposée mais aussi que le revêtement perméable n’a pas été adopté et là j’ai une grande question :comment plus précisément à été faite votre rétention ?

Je pensais que cette rétention se faisait de façon suffisante avec un enrobé poreux ( ou béton poreux ) en surface et la structure de la route ( environ 35cm d’épaisseur ? en gravier) était suffisante pour accumuler l’eau de la pluie avant qu’elle puisse s’infiltrer ; mais cela  semble plus compliqué !

Pouvez-vous me donner quelques précisions sur la technique de rétention qui a été  employée ? 

J’ai lu aussi que le particulier qui faisait construire pouvait aussi avoir des obligations pour la rétention des eaux de pluie .

Est-ce le cas chez  vous Frame ? Imposé par la collectivité  ou non?, ici pour ce qui concerne le particulier qui  a fait construire. )

Pour le particulier j’ai lu sur la technique du "puits d’infiltration " ( Sur un exemple  d’un lotissement  cette technique permettait l’élimination du bassin de rétention  et la surface d’une parcelle gagnée, de plus un coût indiqué de 60 000 euros  contre un coût de 160 000 euros avec le bassin de rétention) mais pour le particulier l’entretien me semble assez contraignant ; curage annuel :coût 80 à 100 euros .

A vous lire Frame sur cette technique de rétention que vous avez adopté .
Grand merci , Bon dimanche .

Dernière modification par Bernardv (18/02/2018 15h02)

Bonjour

Je pense que vous êtes préoccupé par un faux problème.
A moins que ce détail m’est échappé mais le tout à l’égout et les réseaux eaux pluviales sont présents sous la chaussée.
Dans ce cas vous n’avez aucuns problèmes.

Faites moi plaisir, prenez contact avec un cabinet de géomètres et vous vous éviterez de cogiter pour rien.

Concernant la rétention des eaux pluviales   de la voirie, une solution de cuve sous la chaussée a été adopté dans mon projet, puis chaque lot devra prévoir une cuve enterré de rétention dont le débit de fuite fera relief au réseau crée dans votre lotissement.
Le tout ira rejoindre le réseau communal.

Ce n’est ni le maire ni ses élus qui font évoluer le shema d’urbanisme. C’est le SCOT qui trace les projets.
Ne perdez pas de temps avec votre mairie, aller voir la DDT.
La révision du PLU est encadré par la loi, heureusement que ce n’est pas le maire qui décide de tout ça, ce temps est révolu.
La densification des zones déjà urbanisée est LA priorité dictée par la loie et concrétisé par le SCOT.
Rien à faire du maire, il se pliera à la loi comme tout le monde.

Iqce a écrit :

J’ai profité de la journée ensoleillée pour réfléchir à ce projet qui depuis le début ne me semble vraiment pas clair.

Une hypothèse : votre terrain est en centre ville, donc le zonage qui s’impose en ce cas sur cette surface est U sous indicié Ua.
MAIS des réseaux sont absents et la commune ne veut pas investir.
Ils vous demandent donc de le faire à leur place en mettant en place un zonage AU qui est définit comme un zonage d’attente d’urbanisation, sous les réserves édictées dans le code de l’urbanisme : zone insuffisamment équipée, à urbaniser sous forme d’une opération d’ensemble.
Et c’est pour cela qu’il vous ait demandé de faire le projet, de chiffrer les réseaux etc

Si tel est le cas, faites valoir le code de l’urbanisme ne rentrez pas dans leur jeu, manifestez vous avec ces arguments auprès du commissaire enquêteur lors de l’enquête publique.

PS : accessoirement, si malgré tout vous devez en passer par là, prévoyez du bicouche plutôt que de l’enrobé si possible et pensez à la chaussée provisoire en phase travaux si besoin.

Je poursuis Iqce,

Ici vous me dites,mais ai-je bien compris, que mon terrain étant dans la zone centrale du village, il l’est effectivement, ce serait à la commune de faire les travaux de voirie, d’assainissement et je revendrai  mon terrain devenu constructible par après directement.
Que les saints de l’urbanisme vous entendent Iqce!:-) mais alors ils vont me préempter(exproprier?) mon terrain au prix actuel , non aménagé, au prix qu’un aménageur me le proposerait,non?

Ou il me semble qu’il y a une loi qui permet à la collectivité de reporter les frais occasionnés par la viabilisation sur le propriétaire du terrain lors des ventes des terrains, je me trompe?

Votre PS sur le "bicouche", pouvez -vous donner quelques précisions, merci.

Bonne fin de dimanche et grand merci pour le suivi.

Pryx a écrit :

9m de large pour votre accès !?

Le cabarit routier est de 2.5m et la majorité des départemantales 6m de large.

J’avoue ne pas comprendre votre dimension.

J’ai moi aussi réalisé un lotissement de 4 lots sur 6000m2.
L’accès demandé par le PLU est de 6m pour un double sens et 3.5m pour un accès unique.

Bonsoir Pryx ,

Excusez- moi du retard à vous répondre;

Oui, j’ai mis 9m pour la voie et un trottoir sur un côté, mais ce ne sont pas des données que j’ai reprises dans le PLU,mais avec un trottoir 8m seraient sans doute plus juste .

Je ne suis même pas certain que dans notre PLU actuel il y ait  des données pour les voies d’accès; mon projet se fera avec le nouveau PLU -qui est en train de s’élaborer-et je ne sais pas ce qu’il va imposer .

Je ferai la voie d’accès selon les prescriptions imposées s’il y en a, je ne pense pas que je pourrai la faire sans un trottoir, et par sécurité, je préfère qu’il y en ai un.

Je vous remercie de m’avoir indiqué ce que vous avez fait, les retours d’expérience sont
très formateurs , et  votre indication de différence de largeur selon l’accès unique m’ouvre une nouvelle perspective à étudier : mon terrain pourrait se prêter  à une entrée  à sens unique( voie en "u") à voir.
Bonne soirée.
PS: si vous pouviez donner votre coût au m² de la voirie, avoir des références différentes est bien utile, je vous en remercie  par avance.

Le site que vous citez est de peu d’utilité comme vous le signalez.

Votre notaire peut, bien entendu, vous aider. Mais, il y a un autre interlocuteur, plus accessible, auquel on ne pense pas spontanément et qui connaît bien la valeur des terrains: un géomètre expert.

Bien à vous,

Il a une connaissance empirique des prix.

Je sais pas où vous êtes mais, souvent, le foncier est entre quelques mains et, de par son activité, il connaît la majorité de ses "quelques mains" qui vendent au gré des révisions de PLU…

Si j’ai bien compris, vous êtes en milieu rural… Rien qu’avec la commune et la surface de terrain (issue de la base internet que vous avez cité où on a les prix), il sait vous situer le lot…

Par contre, il va pas vous sortir un tableau excel avec toutes les ventes depuis la nuit des temps je pense…

De même, les agriculteurs connaissent les prix…

Il y a aussi les experts fonciers auprès des tribunaux qui connaissent les prix…