FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)

dalki a écrit :

Vu la configuration du bien (les évacuations d’eau devraient le permettre) vous pourriez réfléchir à la possibilité de créer un point d’eau dans les chambres 2,3 et 4. Cela ne vous permettrait pas de répondre aux exigences de la loi Alur (sauf si elle change d’ici là et n’impose que des chambres de 10m2 par exemple) mais cela apporterait un élément de confort à vos locataires tout en vous démarquant de la concurrence.
C’est ce que j’ai fais personnellement dans 2 des 3 chambres de ma colocation.

Pourriez-vous partager des photos des chambres avec point d’eau? J’ai du mal à me projeter et imaginer en quoi cela apporterait un vrai plus aux locataires, tout en faisant grimper la note de mon côté.

En effet la loi ALUR sera sûrement amenée à être changée et bien fort est celui qui peut prédire comment.

Pierrot31 a écrit :

A titre personnel, pour une colocation de 3 étudiants, je fais un bail unique avec caution solidaire. Il se débrouille entre eux pour les prorata. Je ne reçois qu’un virement. Ça fait la 6eme année avec mon sixième groupe.

Tous les ans, il y a un départ, je les laisse choisir le nouveau colocataire et j’etablis un nouveau bail. Je fais tout par mail puis la poste (7 baux: 3 colocataires, 3 garants et le mien). Je crois qu’un avenant serai suffisant.

Ce qui est possible avec 3 locataires l’est moins avec 5 ou 6 malheureusement. Je n’imagine pas établir un bail avec caution solidaire entre inconnus.

Depuis 6 ans quelle est votre vacance locative, ainsi que le rendement locatif? J’imagine que votre bien se situe à Toulouse ou environs ce qui assure un afflux constant de candidats à la location.

Beau parcours qu’est le vôtre en tout cas!

Bonjour.

Personnellement dans la colocation que j’ai de 4 chambres, j’avais au départ une salle de bain mais pas top que j’ai transformé en deux salle d’eau avec douche a l’italienne et double vasque chacune.

Merci pour vos retours concernant les travaux.

En effet vu comme ça je conçois que le point d’eau individuel est un gros plus. Le problème pour moi est que les chambres font entre 9 et 12m2, trop peu selon moi pour y mettre un lit, une penderie, un bureau et un point d’eau… Ca sera donc embouteillage le matin, en espèrant que tout le monde puisse s’organiser en bonne intelligence.

Super l’idée de scinder une grande SDB en 2 salles d’eau, de plus le "meuble" sous vasque ne risque pas de s’abîmer ou pourrir de sitôt, ça me donne envie de faire pareil dans mon appart, même si il y a un surcoût par rapport à un meuble traditionnel. Est-ce que tout est en pierre ou bien il y a des planches en bois pour les étagères?
En ce qui concerne la porte de la douche j’avais entendu dire que la porte coulissante n’est pas top niveau fiabilité et durée de vie.

Pierrot31 a écrit :

Sur cette colocation, j’ai eu depuis que je l’ai un mois de vacances locatives.

D’habitude, je n’avais qu’un départ sur 3 locataires par an: donc pas de vacances locatives. Sauf l’an dernier où le groupe entier est parti (3 jeunes filles ayant trouvés 3 amoureux et emménageant chacune en couple). J’aurais pu le relouer immédiatement mais j’ai voulu faire un coup de propre…

L’avantage avec un bail unique que vous renouvelez chaque année et que vous pouvez partir sur la martingale : travaux, location en nue, déficit foncier, puis trois ans après ameublement, estimation par agence et location meublée au réel.

À modérer avec l’histoire de l’année blanche fiscale en 2018. Mais cela mérite d’être étudié comme vous allez faire de gros travaux et louer vers la fin d’année (signature de l’acte + travaux), il peut y avoir un effet d’aubaine sur le déficit foncier (de ce que j’ai compris, c’est possible si le montant des travaux est suffisamment important par rapport aux loyers).

C’est un très bon ratio tout ça, bravo!

En ce qui concerne la martingale je ne suis pas sûr de comprendre : voulez-vous dire que je devrais louer l’appartement en location classique nue pendant 3ans pour faire du déficit foncier? Si c’est le cas je ne pense pas que cela soit intéressant :
* Qui dit que les locataires partiront au bout de 3 ans? Je ne pourrais pas les mettre dehors facilement
* En location nue je pense pouvoir louer l’appartement entre 1000 et 1500€ CC contre 2500 et 3000€ CC en colocation meublée
* Mon TMI va fortement chuter avec mon mariage en mai et mes 2 enfants
* Si je ne loue pas direct en meublé je ne pourrai pas amortir les Frais d’agence (9K) et les Frais de notaire (15K)

Qu’en pensez-vous?

En ce qui concerne les devis des artisans ça bouge assez vite, j’ai eu un retour de 2 artisans sur 4.

1) Personne recommandée par l’AI, je pensais que j’aurais droit à un traitement de faveur mais ce fût tout le contraire:

On ne m’a pas envoyé de devis détaillé mais en gros l’artisan me dit qu’en dessous de 65K il ne peut rien pour moi. J’ai l’impression qu’on m’a pris pour un gros pigeon vu que j’ai clairement laissé paraître ne pas maîtriser tous les aspects des travaux.
De plus aucun moyen d’apprendre le métier à ses côtés, je n’ai même pas évoqué le sujet….

2) Auto Entrepreneur qui a répondu à mon annonce sur LBC
Très bon feeling par message et au téléphone avec lui. Il a une cinquantaine d’années et m’annonce-t-il Compagnon du tour de France. Par rapport aux autres réponses sur LBC il se démarquait vraiment.
Après visite de l’appartement il m’annonce environ 16K€ qui comprendraient:
* dépose de la toile de verre / papier peint + enduit + peinture sur tous les murs / plafonds - tout est fourni par l’artisan
* dépose du lino / dalles plastiques + ragréage +  pose de lino ou surface désirée - je fournis le matériel à poser
* dépose de faience etc dans salle d’eau et WC, puis pose de nouveau WC, cabine douche avec porte, vasque et meuble sous vasque, sèche serviettes… - je fournis tout le matériel à poser
* abattement de cloisons et création de nouvelles cloisons, notamment pour agrandir la chambre 4 et création d’une chambre 6 - fourni par l’artisan
* dépose de ce qui sert de cuisine, et pose de la nouvelle cuisine - l’artisan fait les plans, je commande la cuisine et il la pose
* SDB : coffrage du ballon d’eau chaude, remplacement du lavabo pour mettre vasque et meuble sous vasque, pose sèche serviette - l’artisan fournit le coffrage et je fournis le reste
* cagibi : installation d’arrivée d’eau et évacuation d’eau pour y mettre 1 ou 2 machines à laver le linge
* lessivage de toutes les fenêtres, pose et/ou nettoyage des VMC - l’artisan fournit
* les portes sont pourries, l’artisan va les travailler ou les remplacer - il les fournit
* pose de radiateurs à inertie dans toutes les pièces - je fournis les radiateurs

Il fait tout sauf l’électricité. L’installation devant être refaite, il fait appel à une connaissance AE qui peut tout me remettre aux normes et refaire l’installation pour 3800€.

On arrive donc à un devis de 20K€, auxquels je dois sûrement rajouter entre 5 et 10K€ de matériaux suivant les produits choisis (lino / pvc / parquet etc..) et les soldes en cours. Soit un budget travaux hors meubles de 30K.

De plus il est assez enthousiaste à l’idée de me montrer les gestes de bases au moins pour tout ce qui concerne murs, plafonds et sols. Ca me parait normal si il est effectivement compagnon du tour de france.

Durée du chantier: 6 à 7 semaines à deux.

Qu’en pensez-vous? J’ai l’impression d’être bien tombé, il me le dit aussi, "avec ce monde de requins etc etc" …. mais qui me prouve que lui n’en est pas un? J’aurais tendance à lui faire confiance, comme tous les gens qui se sont fait arnaquer.
Que dois-je vérifier? Je lui ai demandé des références qu’il devrait me passer. Quoi d’autre? Ses assurances? Je n’ai pas l’impression qu’on peut vérifier les comptes d’un AE même en payant sur societe.com ou autre.
Pour sceller l’engagement il me propose de retourne un devis signé (que je n’ai pas encore reçu) avec un accompte de 30% (négocié à 20% au téléphone) pour acheter la peinture, le placo etc pour le chantier. Est-ce que je bénéficie d’un délai de rétractation?

3) J’attends le retour d’un devis de courtier : La Maison des Travaux
Je m’attends à une note salée, ils parlent de tout me refaire et que ça ne serait pas donné.

4) J’attends le retour d’une entreprise locale de BTP
J’ai eu un très bon feeling avec eux et attend leur devis avec impatience, mais je ne pense pas m’en tirer pour moins de 50K€.

En ce qui concerne la "martingale" en colocation, par expérience (la mienne en tout cas), il y a un départ tous les ans donc je fais un nouveau bail chaque année. En conséquence, aucun souci pour passer de nue à meublé (c’est ce que j’ai fait) lors du renouvellement d’un bail. J’ai ajouté ce qu’il fallait conformément à liste de la loi ALUR + changer mon bail en conséquence qui maintenant est normé avec la loi ALUR. Mais il faut que vous soyez au point avec les règles du déficit foncier (lisez les files dessus sur ce forum) : surtout avec la liste des dépenses déductibles et l’histoire que vous devez louer en nue au moins jusqu’au 31 dècembre de la 3ème année suivant le déficit.

Pour l’histoire des devis, je travaille avec un AE de cette manière (mais il m’a été recommandé par un artisan, également AE, que je connais depuis 10 ans): je suis très satisfait. A titre personnel, je choisit et fournit les matériaux. Pour les consommables et les pièces très spécifiques, je fournit ma CB, je lui demande de faire établir une facture à mon nom et à l’adresse du chantier. Et je contrôle (toujours).  Je retiens, en tout cas, la méthode de l’annonce LBC pour trouver un AE.

L’acompte est une pratique usuelle dans ce secteur d’activité.

Avec des Annones fictives, testez vos hypothèses de niveau de loyers en nue et en meublé. Normalement, la différence est de l’ordre de 15% à 30% (mais pas du simple au double).

En rénovation, il y a toujours des surprises donc prévoyez une marge de sécurité en terme de trésorerie

Bonjour dalki,

En effet je dois me méfier vu toutes les histoires qui circulent… L’exemple de votre connaissance est tout simplement ahurissant! Mais comment aurait-il pu éviter ça? Tous les signaux étaient à priori au vert pour lui. Je comprends maintenant pourquoi beaucoup d’entre nous préfèrent réaliser les travaux eux-mêmes.

J’ai rencontré l’AE samedi dernier et ça s’est très bien passé. Il a été assez direct et dit que certains de mes choix (comme déplacer une cuisine dans le salon) n’étaient pas réalisables car en copropriété alors que d’autres artisans m’ont dit "oui monsieur".

Pour l’acompte j’imagine qu’il fait ça pour bloquer la date pour moi dans son calendrier vu qu’il avait d’autres demandes. Je suis peut-être naïf mais je peux aussi me mettre à la place, il veut pas se faire planter par un client car il se sent libre d’annuler au dernier moment n’ayant rien versé.

Est-ce qu’un AE doit payer ses fournitures (peinture, placo etc) à la caisse ou à la fin du mois comme j’ai entendu dire?

Bonjour Pierrot31,

Avec une colocation de 5 ou 6 personnes je ne suis pas assuré d’avoir un turn over complet en été donc je pense pas utiliser votre méthode. Je la garde en tête néanmoins pour une prochaine opération.

Merci pour ces informations complémentaires. J’ai l’impression qu’il n’a pas envie de se prendre la tête avec un fonds de roulement : il bosse 8 ou 9 mois dans l’année histoire d’atteindre son plafonds de CA puis il se repose les derniers mois de l’année.
De plus je pourrais comprendre qu’il veuille tout préparer à l’avance vu qu’il vient des alentours d’Orléans (120km jusqu’à mon chantier).

Disons que je me rassure comme je peux pour ne pas croire qu’il est un escroc Si c’est vraiment un bon artisan alors il est vraiment pas cher.

Je cherche maintenant mon financement et vais contacter ma banque actuelle. Quelqu’un aurait-il un contact courtier à me recommander en IDF pour challenger ma banque? je suis prêt à changer de banque selon les conditions du crédit.

Vous pouvez aussi choisir le dispositif des débours. Ça vous allège la gestion sans plomber le ca de l’auto entrepreneur. Par contre, il faut accepter de payer un peu pour le temps passé à faire les courses.

Que sont les Frais de Débours ?

Pierrot31 a écrit :

FrançoisM a écrit :

* En location nue je pense pouvoir louer l’appartement entre 1000 et 1500€ CC contre 2500 et 3000€ CC en colocation meublée

Je me permets d’insister car cela me semble le point clef à valider: vérifiez les loyers (annonces fictives et/ou suivi minutieux des annonces de locations "similaires" qui disparaissent).

Ne prenez pas le niveau de loyer d’un studio comme référentiel car une chambre dans une colocation n’est pas égale à un studio…

Bien à vous,

Bonsoir Pierrot31,

Vous voulez dire que je vise trop haut par chambre?
Dans la ville que je vise un studio se loue entre 550 et 650€ non meublé, et vous imaginez la vieille kitchenette, le lino vilain etc… A cela vous rajoutez l’abonnement internet, EDF…
J’imagine qu’une chambre meublée dans un appartement meublé avec goût se louera plus ou moins le prix d’un studio non meublé.

En fait que je parle de louer l’appartement en nu, ça serait en location classique et non colocation, d’où la mésentente. Je ne vois sur l’IDF aucune annonce de colocation en nu, donc je suppose qu’il n’y a pas de demande.

Je suis d’accord que le prix du studio est la limite supérieure, que je ne veux pas franchir.

Une annonce fictive pour une chambre à 500€ CC - qui ne comprend pas électricité et internet - rencontre un franc succès. Et j’imagine qu’à la date où je mettrai tout en location - courant août - la demande sera encore plus forte.

Bonsoir à tous,

J’ai fait une belle découverte en lisant les PVs d’AG de la copropriété, que je n’ai obtenus qu’à la signature du compromis.

La copropriété est divisée en 33 lots.
Un des copropriétaires ayant une forte créance a vu son bien vendu de ça il y a quelques années, la vente n’a cependant pas réussi à rembourser sa créance.
Sur le dernier PV d’AG de 2017 il est donc stipulé "Solde débiteur actuel 38701€ qui doit être considéré comme irrécouvrable et réparti aux millièmes généraux".

Ca correspondrait à 1500€ pour ma pomme tout de même car je suis sûr à 99% que cela n’a pas encore été provisionné vu que ça traîne depuis un moment.

Outre le fait que dans l’annonce du bien sur SeLoger il y avait marqué "aucun procédure en cours" alors qu’il y en a quelques unes, je me demande dans quelle mesure je peux négocier.

Je suis encore dans la période des 10 jours où la rétractation est possible. Et corrigez-moi si je dis une bêtise mais j’ai lu qu’il y a un délai d’un mois à compter de la signature du compromis de vente pour modifier le prix. Source : https://www.legalplace.fr/guides/avenan … -de-vente/

J’ai bien envie d’y aller au culot et demander une ristourne des 1500€ sur le prix de vente du bien car j’ai découvert ce "vice" à posteriori; tout au plus négocier une ristourne de 1000€ en restant raisonnable. Le notaire des vendeurs s’est bien gardé de parcourir ce document bien évidemment, quant à mon notaire je vais le contacter demain pour en parler.

Au final c’est une petite somme, qui, diluée dans mon crédit, représente 5€ par mois et ça serait dommage de faire capoter la vente pour ça.

Quel est votre avis? Je pense quoiqu’il en soit appeler l’AI pour lui dire qu’on m’a bien caché les procédures en cours et que c’est pas correct.

Si le compromis a été signé, je vous conseille d’attendre par exemple trois jours avant la fin du délai de rétractation et d’annoncer à l’AI que vous allez exercer votre droit de rétractation suite à cette très mauvaise surprise.
Vous lui dites que vous renoncerez à la vente sauf si un avenant est signé, incluant une baisse du prix (personnellement je dirai au minimum 2 000 euros pour parer à toutes mauvaise surprise) ce qui permettra de ne pas modifier le timing prévu de la vente ainsi que tout le reste du compromis qui reste identique. Permettant ainsi l’AI de ne pas avoir bossé pour rien sur le compromis, et au vendeur de ne pas avoir perdu trop de temps.

Si cet avenant et cette baisse de prix sont refusés vous aurez le choix d’effectivement vous rétracter ou d’aller au bout de la vente. Dans le cas précis je pense en tout cas que vous êtes en position de force et que le temps joue en votre faveur car une vente qui traine est forcement une mauvaise nouvelle pour un vendeur.

L’agence/l’agent est aussi en faute, elle/il doit prendre une partie de cette créance pour eux.
L’agent/l’agence va accepter une baisse de ses honoraires afin de ne pas perdre la vente.