McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel)

L’amortissement est calculé à partir de la valeur d’achat du bien, quelque soit sa vie antérieure.

Bonjour, je pense qu’avant de se poser plus de questions il est urgent de visiter et étudier l’emplacement

Bonjour,

A la demande d’un utilisateur de ce blog sur un ancien projet, j’ai fait un comparatif entre annuité constante avec apport, annuité constante à 110% et prêt in fine avec apport. J’ai appliqué le même pourcentage d’intérêt sur les 3 cas, il réside peut être là une imperfection de mon analyse. Ce comparatif a été fait sur 26 ans + 9mois (2018). Le prêt est sur 25ans et l’amortissement sur 30ans.

Commençons par l’annuité constante avec apport de 34k€ : 21830€ sur la durée (26 ans et 9 mois)



L’annuité constante avec prêt à 110% (mon "apport" reste sur un compte pour générer des intérêts à 2%) : -15485€



Enfin l’emprunt in fine avec apport de 34k€ : 30314€



Si je devais faire une interprétation des chiffres : Le prêt in fine permet deux choses : d’augmenter mes charges par des intérêts élevés (puisque le capital n’est remboursé qu’à la fin) permettant de payer moins d’impôt. Comme je ne rembourse pas de capital, je peux donc placer l’argent sur un compte me permettant de générer des intérêts. Ce qu’il n’est pas le cas d’une annuité constante.

McCandless a écrit :

Je compte le visiter la semaine prochaine car il est mentionné qu’il se situe à minutes d’un métro..

Si il vous faut plus d’une semaine pour aller visiter un bien ne compter pas saisir une opportunité.  Privilégiez alors plutôt des biens sur le marché depuis très longtemps, trop cher/ou gros défaut corrigible et avec une grosse négociation

McCandless a écrit :

Je dois bien avouer que je suis parti sur une approche très simpliste des amortissements : 85% de la valeur du bien sur 30 ans. J’ai longuement hésité mais il est apparemment possible de trouver des experts comptables qui amortissent l’ensemble sur 30ans (par exemple).

Il existe aussi des médecins qui prescrives sans examen, l’idée ne me viendrait pas d’aller les voir

le juge de paix s’appelle Patrim

Cet outil est totalement génial, je ne connaissais pas, je vous remercie,

De l’avis général, le bon compromis est 20 ans.

Je ne pense pas être du même avis. J’essaye d’étaler un maximum mon prêt pour me permettre d’être à équilibre. Je parle d’équilibre en prenant en considération les imprévus donc sortir un cash flow positif pour mettre de côté afin de palier aux dépenses imprévues. Je ne cherche pas le rembourser le plus vite, mais de me laisser une marge au cas où je souhaite faire d’autres investissements.

L’assurance emprunteur à 0.36% me semble très élevée / Le taux d’intérêt me semble également haut

Je suis parti des informations fournies par meilleurstaux : pensez vous que je dois faire autrement ?

modélisation des frais de notaire

Je rentre immédiatement votre analyse dans ma modélisation, merci

Mais, cela vaut-il le coup de ré-inventer la roue pour quelques euros?

Je ne réinvente pas la roue pour quelques euros puisque cet outil pourra être utilisé par d’autres personnes. Je ne remets pas en cause la modélisation fournie par rendementlocatif.com. Mais construire sa propre modélisation est une très bonne démarche pour comprendre les équilibres financiers d’un investissement locatif. De cette façon, j’ai du me renseigner pour chaque élément qui venait influencé mon équilibre financier. C’est très formateur pour comprendre les rouages d’une activité. Et puis je dois quand même vous avouer que j’aime faire les modélisations.

Si il vous faut plus d’une semaine pour aller visiter un bien ne compter pas saisir une opportunité.

J’aimerais le visiter avant mais l’agence est fermée jusqu’à aujourd’hui, 14h. L’annonce a été publiée samedi soir et je comptais visiter l’immeuble demain ou après demain (prendre rendezvous aujourd’hui)

approche très simpliste des amortissements

Je vais réfléchir à la question car j’ai l’impression que mon approche est vraiment perfectible. Pensez vous qu’il est possible de décomposer un bien par protata : terrain, gros oeuvre, mobiliers, etc….?

OK pour l’explication. Dans ce cas, il me semble qu’il faudrait ajouter les lignes :
déficit reporté de l’année N-1 exemple 20000 €
déficit consommé exemple 1500 €
déficit restant à reporter exemple 18500 €

Ca serait plus clair et ça permet de bien voir à quelle année le déficit est épuisé.

Vous dites que la même simulation sert pour les revenus fonciers. Pourtant c’est bien différent : pas les mêmes charges déductibles (définition beaucoup plus étroite), pas le même fonctionnement du déficit (10700 € sont consommés, l’année du déficit, sur le revenu global, ce qui n’économise que l’IR et pas les PS ; en revanche les années suivantes le déficit n’est déductible que des revenus fonciers donc économise IR + PS). Avec de possibles effets de franchissement de tranche : par exemple si vous avez 28000 € de revenu global hors foncier, par part, une première partie du déficit vous économise 30 % mais ensuite ce n’est que 14%). Si vous vous y retrouvez, tant mieux pour vous, mais moi je sais que je préférerais 2 tableurs différents pour être d’être bien adapté aux spécificités de chaque régime, sans rien oublier.

Sinon, je rejoins Surin : c’est bien les simulations, mais rien ne remplace la visite pour évaluer l’intérêt d’un bien, les travaux à faire, etc. et vous devriez visiter bien plus vite après avoir repéré une affaire possible. Je me rappelle d’un foreumeur qui avait trouvé le super immeuble et qui faisait déjà des plans sur la comète, et quand il a visité c’était une ruine que l’AI avait honte de montrer.

Bonjour,

je pense qu’il y a eu une incompréhension lorsque j’ai dit que j’allais visiter l’appartement la semaine prochaine (en parlant de cette semaine). L’annonce est sortie samedi soir sur LBC. J’ai essayé d’appeler l’agent immobilier dimanche au cas où… Comme il ne répondait pas, je ne pouvais que le visiter la semaine suivante, c’est à dire, cette semaine. Bien que l’agence ouvrait hier à 14h30, j’ai appelé l’agent au matin, puis l’agence et l’agent à 14h30 pour au final l’avoir vers 18h :
il souhaite faire visiter l’immeuble en visite groupée dans la journée de jeudi, ce qui m’arrange pas du tout. Donc j’harcèle l’agent pour qu’il me le fasse visiter aujourd’hui ou demain avant tout le monde. En effet, je viens de Paris et j’ai peur d’arriver trop tard lors de la visite groupée et qu’une offre soit déjà constituée. Par contre si il me le fait visiter aujourd’hui (ou demain), je ne pourrais voir qu’un seul appartement sur trois (+ parties communes bien évidemment).

J’ai justement quelques questions vis à vis de cette situation :
- Le fait de visiter qu’un seul appartement est suffisant pour constituer une première offre ? je pourrais visiter l’immeuble une seconde fois en fin de semaine (après avoir remis la première offre pour bloquer l’immeuble)
- Le fait de remettre une offre me laisse la possibilité de me rétracter lors de la deuxième visite ? ou ce genre de scénario comporte un risque ?

Le tableau du déficit foncier existe déjà, c’est un tableau annexe en dessous de celui que je vous ai présenté. Il fallait que mon tableau principal reste synthétique. Ci joint le tableau demandé :



- l’année 1 (2018) est très déficitaire à cause des frais de notaire et d’agence. C’est ce déficit que je souhaite reporter.
- l’année (2019 à 2022), je suis à l’équilibre après comptabilisation des amortissements. Je peux même constater un report des amortissements sur les années futures. Je ne peux appliquer le report de déficit
- à partir de 2023, je réalise un bénéfice : entre l’année 2023 et 2027, je peux reporter le déficit de 2018. 2028 est la première année sans report de déficit.

Bernardk2, je vais suivre vos conseils et je vais remplacer les termes employés dans mon tableau:



Je suis vous prie de m’excuser si mon vocabulaire n’est pas encore adapté au secteur immobilier et la gestion locative.

Je vous remercie,
Yoann

Dernière modification par McCandless (13/03/2018 09h26)

Merci Pierrot31 pour votre réponse,

Donc effectivement une offre ne m’engage pas tant que ce n’est pas le compromis de vente. Par ailleurs je dispose de 10 jours pour se rétracter après signature du compromis de vente. Est ce bien ça ?

Je n’ai pas peur de me lancer dans l’aventure. Cependant j’ai certains doutes sur ma capacité à vérifier l’ensemble de l’immeuble. En effet, je n’ai aucune connaissance dans ce domaine là… Pensez vous que je dois me faire aider pour cette visite ? si oui, à qui je dois faire appel dans une ville où je ne connais personne?

Je vous remercie
Cordialement
Yoann

Dalki,

Votre analyse de la situation est très pertinente, je pense que vous avez réussi à cerner mes inquiétudes et les risques d’une telle situation. J’essayerais de garder à l’esprit votre approche lors de la visite. Il est vrai que je suis parfois déraisonnable, aveuglé par une affaire qui pourrait être intéressante…

Bonne nouvelle , je visite l’immeuble ce soir en exclusivité. J’y vais avec un ami (bien qu’il ne soit pas non plus connaisseur mais ça me permettra d’avoir un avis supplémentaire.)

Par contre, j’ai pour l’instant aucun document (baux) et le diagnostic DPE n’a pas encore été fait. Je vais lui envoyer un message pour qu’il puisse réunion l’ensemble des documents qu’il a en sa possession. Comment puis je faire pour le DPE ? si je fais une offre dois je inclure une clause ?

Quelques photos de l’immeuble :

avant après :

Studio au RDC :

Studio au 1er :


Façade refaite , mur et sol isolés, toiture vérifiée en 2014…

Bonjour FrançoisM,

Veuillez trouver ci joint ma modélisation financière :

A noter les changements suivants depuis la dernière fois :
- suite aux conseils de Bernardk2, j’ai changé plusieurs termes puisqu’ils soient adaptés au régime LMNP
- J’ai diminué l’assurance prêt de 0.36% à 0.10%
- J’ai diminué les charges d’expert comptable : j’estime le coût à 887€ - 2/3 de réduction d’impôt soit 296€ de charges déductibles.

je suis totalement d’accord avec vous, le ravalement de façade a fait perdre à cet immeuble son charme. Mais je préfère qu’il est perdu son charme et qu’il paraisse plus propre .

Bonne déduction, ce bien se situe dans le nord, à Lille. Je compte passer par une agence locative et il me semble que dans ma modélisation, je sois encore trop pessimiste : frais d’agence relocation 4% (des loyers perçus) + assurance loyers impayés 3% + frais de gestion par agence (7%). Il existe des offres "tout en un" beaucoup moins chères, je pourrais donc gagner entre 3% à 4%.

Mon inquiétude est la localisation. Il est à 15 minutes du métro dans un quartier disons populaire. J’espère que ces critères ne seront pas un freins. J’ai intégré dans ma modélisation 3 mois de vacances locatives pour les 3 studios par an soit une perte sèches de 1310€. Je ne sais pas si ça sera suffisant .

Je vous remercie
Yoann

Bonsoir,

Je viens de visiter l’immeuble.

Il parait en bon état. La façade a donc été refaite cette année (sûrement pour la vente). Je ne m’y connais pas sur ce point donc je ne serais vous dire si c’est un « cache misère »… Les parties communes sont en bon état. Il a installé des leds dans tout l’immeuble. Le propriétaire est un électricien, il a aussi installé des volets électriques et un panneau de commande dans chaque appartement pour gérer le chauffage. Je sais qu’il y a eu deux dégâts des eaux, cette année : un à cause de la locataire, l’autre à cause du froid. On est sur du double vitrage, une fenêtre est bien présente dans la salle de bain.

Par contre je n’ai pas vu le troisième appartement et la cave. De même les diagnostiques, pourtant obligatoires, n’ont pas encore été faits.

3 visites sont programmées jeudi. Pensez-vous qu’à ce stade je peux formuler une offre au prix afin de bloquer l’appartement afin de refaire une visite (des trois appartements cette fois-çi + la cave) accompagné, de contrôler le DPE et d’analyser les derniers documents ? etant donné que le DPE n’est pas encore fait, juridiquement, l’annonce n’est pas valable donc je m’engage peu en formulant une offre. D’autant plus qu’on a un délai de rétraction apres signature du compromis de vente.

Je vous remercie
Cordialement
Yoann