FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)

Bonjour à tous,

Merci de l’attention que  vous portez à mon dossier.

En ce qui concerne l’avenant, si il était fait, je ne serais pas trop gourmand et ne réclamerais pas plus que ce qui va être dû par rapport à cette créance.

Ce n’est pas faute d’avoir demandé à plusieurs reprises les différents papiers concernant la copropriété à l’AI. A chaque fois ils ont botté en touche et m’ont dit que je les obtiendrai lors de la signature du compromis de vente…. Vu que l’affaire est tout de même bonne et que par ailleurs la copropriété est en très bon état, d’aspect en tout cas cela ne m’a pas refroidi outre mesure.

Certes je n’ai pas lu tous les PV d’AG pendant le compromis chez le notaire du vendeur, c’est plutôt lui qui a mené la danse et s’est bien gardé de passer les PVs en détail, me disant que tout allait bien.

Même si la créance me tombe dessus je serai prêt à y faire face et cela restera globalement une bonne affaire. Par contre le fait que les vendeurs et l’AI (qui est une amie d’enfance de la fille des vendeurs) ont passé sous silence cette créance, déclarant "0 procédure en cours" la fout mal.

Je vais contacter mon notaire pour lui demander ce qu’il en pense et dès ce soir vais relire la liasse de papiers pour voir si je n’ai rien manqué d’autre.

amoilyon a écrit :

Où était votre notaire pendant la signature ?

Mon notaire est à Bordeaux et n’a pas pu se libérer sur un délai aussi court malheureusement.

Vous avez raison, je ne peux qu’acquiescer idiotement.

J’ai eu les documents en PJ quelques heures seulement avant la signature, donc pas vraiment eu le temps de les parcourir. De plus c’est la toute première fois que j’achète en copropriété donc je ne suis pas encore rôdé.

En ce qui concerne le déplacement, je ne sais pas trop quelle est la règle en la matière. Etude à Bordeaux, notaire du vendeur dans le fin fond du 77, je ne sais pas si il est systématiquement prévu qu’un clerc se déplace… Je viens d’ailleurs d’appeler l’étude et le clerc en charge du dossier est parti en vacances pour 2 semaines! J’attends que le notaire me rappelle.

Quant au choix du notaire, j’ai fait mes premières opérations immobilières en Gironde et je l’ai pris sur recommandation. Cette opération sera l’occasion de le tester on va dire..

Je ne peux que souscrire aux remarques de DDTee. Votre notaire ne vous a servi à rien. La prochaine fois, obtenez les PV d’AG (et les diags etc.) avant le compromis, quitte à décaler celui-ci. Votre notaire aurait pu et dû obtenir de son confrère le projet de compromis et ses pièces jointes, et le lire pour repérer tout problème, ainsi que vous le fournir pour votre propre relecture.

Au pire, si vous n’avez pas vu les pièces avant le compromis, prenez le temps de tout lire avant de signer Et si le notaire ou le vendeur vous met la pression, vous leur répondez "vous n’aviez qu’à me les envoyer avant comme je vous l’ai demandé à plusieurs reprises, on n’en serait pas là, alors maintenant taisez-vous et laissez-moi lire.".

Comme déjà dit, maintenant que vous avez signé le compromis et ses PJ sans les lire, il n’y a pas de vice caché ni de surprise justifiant une modification.

Vous dites qu’il y a une modification par rapport à l’annonce ; certes, mais cela concerne l’AI, pas le notaire. L’AI a fait une annonce mensongère, certes ; bon courage pour gagner quoi que ce soit contre lui.

Ce qui est le plus important c’est qu’il n’y a pas d’élément nouveau, par rapport au compromis et ses PJ que vous avez signées, et c’est pour ça que l’idée d’avoir un avenant avec baisse de prix me semble bien tirée par les cheveux.

Tout rentre dans l’ordre concernant la copropriété.

Hier après-midi appel à l’AI où je me prépare à dégainer la rétractation en dernier recours. Je lui fais part des différentes procédures en cours alors qu’aucune n’était indiquée dans l’annonce SeLoger pour ouvrir le bal, puis en viens à la créance irrécouvrable qui risque de me retomber dessus et lui demande ce qu’elle en pense.

Elle était très surprise de la nouvelle et n’en avait à priori pas connaissance et était également surprise que le notaire des vendeurs ne l’ait pas relevé. Elle m’a proposé elle même de faire un arrangement à l’amiable (sous seing) chez le notaire pour que le montant m’incombant me sois reversé lors de la signature.

Quelques minutes après elle me rappelle pour me dire que les vendeurs sont OK et que le notaire va relire les PV d’AG et calculer la part si la créance est avérée.

Je dois avoir de la chance d’être tombé sur des gens conciliants, et il suffisait de demander et sans aucune menace.

En effet je veux pas m’avancer tant que rien n’est signé et je confirmerai lundi sachant que j’ai jusqu’à mardi pour me rétracter.

J’ai encore foi en l’être humain et préfère croire qu’on ne cherche pas à m’arnaquer.

Vous avez sans doute raison. Après avoir lu votre présentation je comprends ce que vous voulez dire. Je ne crois quand même pas au "tous pourris" dans l’immobilier. N’avez-vous jamais rencontré de personnes intègres?

Je ne pense pas que d’autres acheteurs se soient rétractés.
Ils m’ont bien dit qu’ils avaient tenté de vendre l’appartement au prix du marché (239K) mais vu que presque tout est à refaire ils n’ont eu aucune proposition. Dès qu’ils ont baissé à un prix plus raisonnable j’ai vite dégainé. L’annonce était en ligne depuis peu, on peut facilement le voir avec Castorus par exemple..

Ce que dit Pierrot31 est très vrai, se fier uniquement à la date de mise en l’annonce sur Castorus qui plus est certainement une erreur.

FrancoisM je ne sais pas où j’ai pu écrire ou laisser penser qu’ils sont "tous pourris" dans l’immobilier mais à aucun moment votre remarque ne retranscrit ma pensée. J’ai simplement fait remarquer que l’équipe qui vous vend ce bien et qui se connait n’a très probablement pas à bénéficier de la "foi" que vous pourriez avoir en l’être humain… Je vous recommande la plus grande prudence et vous invite à vous renseigner sur l’historique de mise en vente de ce bien. Le notaire des vendeurs n’est pas honnête vis à vis de vous et le votre est absent, vous avancez sans filet.

FrancoisM a écrit :

le notaire va relire les PV d’AG et calculer la part si la créance est avérée.

Quel notaire ?

FrancoisM a écrit :

Je dois avoir de la chance d’être tombé sur des gens conciliants, et il suffisait de demander et sans aucune menace.

Je pense que la chance n’a rien à voir là-dedans.

Méfiance, méfiance dans la parole de l’agent immobilier. Toujours vérifier ses dires.
Exemples de visites (sans offres pour ma part):

" Meuh non, c’est pas de la mérule, c’est juste un peu de poussière blanchâtre qui s’accumule sur les poutres".
" Ca se loue à la première visite". Appel sur la copro en face, sur un appartement proposé à la location " Vous voulez venir visiter ? L’appartement est vide depuis bien 3 mois".

Sa commission se joue sur votre signature.
Je ne remets pas en cause tous les agents, mais certains sont bien plus commerciaux que conseillers.

Nul n’est tenu de vous renseigner pour l’historique de vente mais poser la question à vos interlocuteurs peut donner des pistes, vous pouvez aussi demander au syndic mais avant cela regardez dans les charges de votre vendeur si vous trouvez un pré-état daté nécessaire à toute vente depuis la loi Alur. Il a pu y en avoir plusieurs.

Vous concernant, je crois comprendre qu’il s’agit d’un bien en copropriété. Dans ce cas, il est obligatoire d’inscrire la surface dans l’acte de vente.
Le sujet a déjà été traité ici, je m’en suis inspiré pour ma RP: Différence sur le métrage d’un logement au moment du compromis !

En gros, si la différence est <5%, vous ne pouvez rien faire une fois la vente réalisée. Si la différence est >5%, vous pouvez prendre un avocat et réclamer le remboursement des m2 manquant. Dans mon cas j’ai renégocié au moment de la signature de la promesse, mais en fonction de la surface qui pourrait manquer, du prix au m2 et du montant des frais d’avocat à engager, cela pourrait être intéressant de signer un acte ayant une surface inférieure à 5% à celle annoncée, puis d’attaquer en justice par la suite.

Si vous souhaitez mesurer la surface, renseignez vous sur les règles à suivre (Google vous les donnera en 2 clics), faites le correctement et pour tout l’appartement. Non seulement ca joue sur le prix de vente, mais aussi sur la quote part des charges.

Ainsi, si la différence est <5% mais existente, vous pouvez renégocier les m2 inexistants avant la signature.
Et si la différence est >5%, renseignez vous auprès d’un avocat spécialisé (taux de réussite, frais remboursés par les parties adverses) et attaquez après signature, ou bien comme dans le cas précédent, renégociez avant la signature.

Je ne sais pas s’il est possible de faire un avenant au compromis, ni comment faire pour retomber sur la bonne quote part des charges si la surface de l’appartement affichée n’est pas la bonne.

Vérifier d’abord la surface, cela permettra (je l’espère pour vous) d’éliminer le scénario le plus compliqué ( diff>5%), vous n’aurez qu’à renégocier qques k€ pour les % manquant.

Dans mon cas, nous nous sommes rendus sur place avec le vendeur et l’agent pour refaire le calcul ensemble, puis malgré une très forte différence de surface (82 vs 95m2) j’ai renégocié 5% du prix (le bien était déjà fortement décoté car tout est à refaire et en gratant plus je retombais sur la première offre qu’ils avaient reçu d’un autre acheteur). Je ne vous dis pas de prendre "mes" 5% en référence.

Bon courage!

Bonjour à tous,

Je viens donner des nouvelles.

J’ai obtenu un financement du bien à 110% par ma banque qui me suit pour mon 3ème investissement. La demande a mis beaucoup de temps comme d’habitude avec la Caisse d’Epargne. Point positif, la totalité du dossier se fait en ligne, même la signature de l’offre de prêt. 250K sans compter les meubles.

J’ai également trouvé un artisan AE compagnon avec qui je passerai 3 semaines sur le chantier, le but étant d’apprendre peu à peu la rénovation. Si je n’accroche pas, j’aurais au moins essayé. Coût du chantier : 35K. C’est sans compter les meubles. Par chance je vais les acheter en période de soldes, j’espère donc pouvoir économiser quelques centaines d’euros ou plus.

Je me pose la question quant à l’usage d’une décoratrice d’intérieur. La concurrence étant rude, même sur un marché tendu, je me dis que ça serait un bon investissement. La répartition des pièces est déjà arrêtée, je compte sur des conseils en terme d’emplacement des prises électriques, luminaires, du choix des meubles pour chambre, salon, SDB, SDE, cuisine. Est-ce que quelqu’un en a déjà fait l’expérience pour un appartement de cette taille? Je pense qu’entre 1 et 2K l’investissement serait vite amorti si le coup de coeur est déclenché en visitant l’appartement.

Avez-vous un expert comptable à me conseiller pour la gestion de mon bien? J’ai acheté le livre de M° Le Boulc’h et vais le lire en détail ces prochaines semaines.

Dernière chose: avez-vous des conseils à me donner, des choses toutes bêtes auxquelles vous n’aviez pas pensé et qui auraient pu vous gagner du temps si vous l’aviez prévu?