McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel)

Personnellement, je trouve qu’il ne faut pas s’engager avant d’avoir visité TOUT l’immeuble.

Vous auriez dû insister lourdement, avant la visite, sur le fait que vous voulez visiter l’immeuble en entier, et que le proprio se munisse de toutes les clés et trouve les arrangements adéquats avec les locataires. Autant l’appartement loué, ça peut arriver qu’un locataire ne soit pas disponible et refuse de prêter sa clé, autant la cave, c’est plus étonnant. Or une cave peut cacher des dégâts.

Cette demande fait un peu ch.ier le proprio et/ou l’AI, mais cela montre votre sérieux et votre intérêt.

Maintenant, sur le fait de présenter une offre pour ensuite la retirer, je dois avouer que je ne suis pas très versé dans ces tactiques alors je passe mon tour.

Je comprends vos envies mais combien d’immeubles avez-vous visité?

Pour s’engager avec un prêt sur 20 ou 25 ans, il faut être sur de son coup (et de son coût aussi…).

Je ne peux dire si cet immeuble est une bonne affaire ou pas car je ne connais pas votre secteur, je n’ai pas visité etc… Vous seul pouvez répondre…

Mais ne vous laissez pas entraîner par ce qui s’appelle la "théorie de l’engagement" (en particulier dans votre cas: l’effet de gel) voir par exemple:

www.lsv.fr/~finkel/2006-07/JA-petite%20 … gement.doc

Je comprends qu’un immeuble a beaucoup de vertus. Mais, dans un premier temps, pourquoi ne pas partir sur un projet plus à "taille humaine" pour vous faire la main? Et, ensuite, passez à la vitesse supérieur… Jetez un coup d’œil à ce qu’à fait Sandtia par exemple.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (14/03/2018 17h01)

N’hésitez pas à suivre cet immeuble, pour savoir si il a été vendu et si ou à quel prix. Vous pouvez également relancer, si une offre est acceptée, d’ici un mois ou deux pour savoir si la vente a pu aboutir et si l’acheteur a obtenu ou non son crédit.

Bonjour,

Je vais essayer d’argumenter ma décision bien que j’éprouve quand même des regrets.

Déjà la situation ne me permettait pas d’être serein. Comme j’ai expliqué à certain de mes proches, je me suis senti un peu seul dans ce projet. Je ne cherchais pas des approbations, mais des gens qui puissent m’aider sur l’analyse du bien (état général notamment). J’ai pour autant demandé à plusieurs proches de m’accompagner, à des professionnels lillois de me rejoindre. Mais les circonstances ont fait que je me suis retrouvé seul face au bien et qu’il m’a été impossible d’organiser une visite accompagnée dans le temps imparti. Cette situation n’a pas été la raison de mon renoncement mais je n’ai pas été serein pour prendre une décision.

Le bien me paraissait propre, la façade refaite il y a quelques mois de façon grossière mais propre. Les appartements étaient propres et très fonctionnels. Mais les améliorations apportées à ces appartements étaient plus des gadgets (volets électriques par exemple) qui allaient me coûter cher sur la durée. A titre d’exemple, dans chaque appartement, il y avait une commande centrale pour les radiateurs qui étaient des grille-pains. J’aurais préféré voir des radiateurs plus robustes qu’une commande central pour faire fonctionner des grille-pains. Mais je dois bien dire que la présentation de l’immeuble laissait penser qu’il n’était pas nécessaire de faire des travaux de rénovation dans les prochaines années.

Je n’ai pas réussi à avoir les informations complémentaires pour me positionner : je n’ai pas vu le troisième étage, ni la cave (il n’avait pas les clés … étonnant), les diagnostiques n’étaient pas faits. Je n’ai pas eu la réponse à savoir si les locataires pouvaient toucher l’APL….etc. Malgré cette absence d’informations, l’agent immobilier me demandait de me positionner avant jeudi. Et me rappeler régulièrement pour me mettre la pression. Je sais que c’est une stratégie de la part des agents immobiliers, mais ce type de comportement ne m’a pas aidé à être serein. D’autant plus que je devais me positionner avant d’avoir visité tout le bien et sans avoir les informations que je demandais même si certaines étaient obligatoire au moment de l’annonce (ex : DPE).

Par ailleurs je lui avais demandé des documents me permettant de constater les périodes de location. Il m’a juste donné les baux (enfin juste le haut des contrats était visible) avec un bout de papier synthétisant les périodes de location sur 5 ans pour les trois appartements (j’ai aussi constaté de cette façon qu’un des loyers annonçait dans l’annonce ne correspondait pas au bail).
- il y avait des périodes à vide : il n’a pas su me dire pourquoi
- étrangement, beaucoup de locataires quittaient les appartements fin août pour laisser place à un locataire en septembre. J’ai eu des doutes sur la véracité de ce document synthétique. Je peux comprendre que certains étudiants aient le besoin de rester jusqu’à fin aout pour les stages de fin d’année. Cependant, j’ai constaté que les étudiants intéressés par ces biens étaient des jeunes débutant dans les études et fréquentant des facultés (donc à priori sans stage). La deuxième chose qui m’a fait douter est mon étude du marché. J’ai appelé une dizaine de propriétaires qui louaient des biens dans le même quartier (type studio au prix similaire). Je tiens d’abord à dire qu’ils étaient tous proche du métro contrairement au mien. Si je devais résumer les dires de ces propriétaires : ce genre de studio intéresse les étudiants pour une année scolaire. Ils délaissent leurs studios (meublés) en juin pour en retrouver un autre en septembre. Ils font donc une économie de deux mois de loyers qui se traduit par une vacance locative de deux mois pour les propriétaires. En plus de cette vacance locative très courant, certains ont éprouvé des vacances locatives beaucoup plus importantes lorsque l’étudiant partait en cours d’année.
C’est pourquoi je me suis dit qu’il était possible que cette période de vacance locative (juillet/aout) ait été camouflée dans les documents qui m’ont été transmis.

Lille est une ville dynamique avec un marché propice à la location. Je n’ai nul doute sur ce point. Cependant ce bien se trouvait à 17 minutes du métro, à 15 minutes d’un supermarché dans un quartier qui n’est peut-être pas privilégié (le fond de Lille Fives/Hellemmes). Le quartier ne me dérangeait pas. Je sais que c’est en allant chercher des biens dans des quartiers qui ne sont pas trop recherchés qu’on fait de bonnes affaires (à travers notamment des prix attractifs). Mais le fait qu’il soit loin du métro et des commerces me laissait perplexe.

Enfin (il est fort possible que nous ne soyez pas d’accord avec moi) Ces studios bien que propre ne donnent pas envie de les garder d’une année sur l’autre. Les locataires me l’ont fait comprendre, j’étais d’accord avec eux (j’ai été plusieurs fois locataire de petite surface). Ils auraient été parfaits pour Paris. Mais pour Lille, je privilégierais des studios > 25m².

Sur un aspect financier, j’étais à du 9% de rentabilité brut. J’ai bien calculé mon BIC imposable, mon imposition et mon cash-flow en y intégrant les intérêts bancaires liées à des placements. J’étais à l’équilibre avec un mois de vacance locative / appartement / an (soit trois mois /an). J’étais aussi conscient que la gestion de ce bien à distance (via une agence) fragilisait mon équilibre financier. Cependant l’analyse du marché m’a laissé croire que je devais prévoir 2 mois de vacances locatives, ayant un fort impact sur mes cash flows (je ne faisais plus de bénéfice ne me permettant plus de récupérer le déficit de la première année de -19k€). J’avais provisionné un budget de 800euros /and’imprévus (déplacements, travaux, etc..)

Je n’ai pas la science infuse, j’ai juste essayé de traduire mes impressions.  Je souhaitais me donner la peine de vous expliquer mon choix puisque vous avez pris la peine de me conseiller.

Dernière modification par McCandless (16/03/2018 08h40)

Il est important de reculer parfois pour mieux sauter ensuite.

Cette expérience vous sera bénéfique pour la suite, vous avez appris de nombreuses choses à n’en pas douter. A vous désormais de déterminer ce que vous pouvez améliorer pour la suite. N’hésitez pas à enchainer les visites, à visiter différents types de biens, pour développer votre oeil critique en visite et ne pas se laisser avoir par les belles paroles d’AI. Et développer votre réseau.

Je vous rejoins sur votre analyse pour le métro, 17min c’est vraiment trop loin, à plus forte raison dans la pluie et le froid. Pas de regrets donc.

Je plussoie le message de Bigdil ainsi que les autres, ne cherchez ni n’attendez rien au niveau de votre entourage, ce qu’il faut, c’est vous entourer de personnes compétentes, cela vient avec le temps et l’expérience. Ce forum est un vivier, du côté des entrepreneurs avec qui vous travaillerez aussi, multipliez les rencontres si vous ne vous sentez pas à l’aise.

Quant au regrets, oubliez, d’autres bien vous plairont, d’autre coup de cœur, le marché est fluide et vous aurez de bonnes surprises après moult déceptions, il suffit d’être patient et serein.