Bre [26] : étude de cas immobilier (construction d'un petit immeuble)

Bre · #1

PROFIL

- celibataire 36ans tmi à 30%, pour les revenus : 2017 : environ 2200€ net par moi en tant qu’autoentrepreneur et 7900 de location d’un meublé de tourisme en lmnp

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: les chiffres pas de soucis mais les règles bof bof
- Fiscales j’apprends petit à petit
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peinture placo deco ok, le reste j’ai mon reseau d’artisans
- Sociales bonnes
- Temps disponible quasi tout le temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Petit immeuble à construire de 6 lots, 6 T2 ou 4 T2 et 2 T3

LOCALISATION DU BIEN

- drome ville moyenne
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? plutôt dynamique, pas mal de gens en mission de 1/2/6mois
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? dans les années à venir un peu peut etre car proche de tout (college supermarché etc)

Pour le reste je m’en remets à vous car c’est là me problème je n’ai aucune idée du cout d’un tel batiment!
Cela fait 2 ans que je fais l’acquisition d’appartements (2 à ce jours, 3 d’ici fin d’année) et j’aimerai me faciliter la vie et celle de mes locataires en me sortant des copro où l’on ne peut pas gérer grand chose et avoir des places de parking attitrées
Après avoir fait le lourd pendant des mois j’ai enfin eu la confirmation de la possibilité de construire un tel batiment dans le quartier qui m’intéressait. Le lotissement doit m’appeler pour me demander combien de surface plancher j’aimerai et en fonction me proposer un découpage de parcelle.

Je n’ai pas envie de payer une étude ou d’emmerder mon monde si le coût est trop élevé.
A ce jour le seul chiffre que j’ai est qu’une investisseuse a fait la même chose au même endroit et elle a vendu sur plan à 3400€/m²
Moi j’aimerai garder pour du locatif.
Donc pour un batiment de 3 niveaux, 100m² par niveau (2 appartements) à combien évaluez-vous le coût du projet? (je rajouterai le prix du terrain une fois que je l’aurai)
Je lis sur internet des fourchettes identiques à une construction classique (1200/1500€/m²) et en même temps je suis tombé sur des constructeurs belges qui proposent du 850€/m²

Merci d’avance!

Mots-clés : collectif, immeuble, immobilier, neuf

Picsou24 · #2

Bonjour,

Il se traite plus souvent ici de cas d’immobilier ancien.
Voici un cas de construction d’immeuble, très optimisé. Ne pas le prendre comme base à mon avis mais cela donne des idées.
Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements…

Bre · #3

Oui je l’avais vu mais autant sur 50m² je m’occupe d’une partie des travaux autant sur 300 je vais déléguer et la banque de toute façon ne sera pas bien chaude si je lui dis que je mets 100ans à tout faire moi même sans assurance..

Gamma76 · #4

Concernant ce projet de construction dans le neuf, vous allez le faire dans le cadre d’un statut LMNP ou via une SC à l’IS ?

En régime foncier réel, si je ne me trompe, vous ne pouvez en aucun cas déduire les travaux neufs ou d’extension… Mais le statut LMNP doit pouvoir palier à ce problème.

Bre · #5

je suis lmnp mais je ne peux pas etre au reel à cause de l’autoentrepreneur. Donc l’amortissement à mon avis il n’y en aura pas..
Je pensais faire moitié foncier moitié lmnp

Gamma76 · #6

Vous n’aurez donc ni amortissements, ni déductions pour travaux, ce qui n’est pas négligeable… Ces points sont à prendre absolument en compte dans votre investissement et votre rentabilité nette après impôts…

Si vous partez sur 450 000 € (300 m² x 1500) vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt, l’assurance et la TF. Soit un montant insignifiant, vous risquez d’être fortement imposé dessus dès la première année surtout que vous êtes déjà sur une TMI à 30 %.

Une société civile à l’IS pourrait avoir du sens mais ça fera mal en cas de vente sur le long terme.

Iqce · #7

Bonjour,

N’oubliez pas la Taxe d’aménagement ; un montant de 15 KE sur 300m2 de SP ne me surprendrait pas…

Gamma76 · #8

Et je suppose que cette taxe d’aménagement ne serait pas déductible des revenus fonciers puisqu’il s’agit ici d’un projet de construction à neuf ?

Bre · #9

Je sais oui cela fait 1an que je tourne le truc dans tous les sens pour trouver une solution..en vain..

Pierrot31 · #10

Construire un immeuble ex nihilo est
- très chronophage: par définition tout est à faire (on part d’un champs à la base)
- compliqué: beaucoup de corps de métiers différents à coordonner (terrassier, maçon, géomètre, menuisier, plaquiste, électricien, plombier, cuisiniste, carreleur etc…).
- potentiellement enquiquinant : respect PLU (et encore plus si secteur ABF) + besoin d’un architecte
- comme dit, pas rentable de louer en nue (cf fiscalité confiscatoire) donc SCI à l’IS ou LMNP au réel.
- risqué financièrement: dérapage facile en terme de délai et/ou de coût

Mais surtout, le coût de construction en RT 2012 rend ce genre de projet en locatif beaucoup moins rentable que de la rénovation. D’ailleurs, à ma connaissance, il n’y a qu’un membre du forum sur ce créneau…

Pour autant, ce genre d’opération peut être très rentable mais dans un autre cadre… En tant que promoteur immobilier: c’est un vrai métier. On sort du cadre "rentier"…

Dernière modification par Pierrot31 (20/03/2018 19h42)

Bre · #11

Je comprends votre point de vue, cependant je cherche vraiment une solution pour m’arranger moi et faciliter encore plus mes locations (meme si je n’ai aucun soucis depuis plus d’un an)

J’avais vu une maison à finir , 240m² hors d’eau, nickel je pouvais diviser et alimenter comme je voulais du coup, le prix était bon, 9h10, 3minutes avant la visite ce con d’agent qui me dit, ah ben elle est vendue.. il a même pas cherché à savoir si je pouvais acheter au prix etc..

Je peux trouver de la rénovation rentable (aujourd’hui je suis en général à 10% net net environ)
mais en centre ville, pas super glam, pas toujours au moins un petit balcon pour étendre le linge, et le parking… d’où mon souhait de trouver d’autres solutions..

Pierrot31 · #12

Il est certain qu’avec un bâtiment en RT2012, vous avez un bien recherché et, si vous l’avez bien conçut, vous êtes tranquille pour un moment.

- Combien, dans votre zone cible, se louent un T1 de 30m² ou un T2 de 50m² sortie de terre?

Bre · #13

Pas évident à dire car neuf neuf je n’en vois pas, je dirais 400/450 pour le t1 et 500/550 pour le T2
actuellement je loue mon t2 32m² refait à neuf sans parking en saisonnier à 650€ charges incluses et il est loué de longue (je pense 8/10jours de vacances en 1an).

Pierrot31 · #14

Reste à déterminer le coût de construction pour conclure :
- soit vous regardez sur société.com les bilans des promoteurs locaux pour déterminer leur coût de revient (cela coûtera quelques euros)
- soit vous vous rapprocher de « l’investisseuse »

Je note au passage que l’investisseuse vend plutôt que de louer…

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