Fredagro [12] : étude de cas immobilier (location nue en murs de boutique : rentable ?)

MON PROFIL

- chercheur fonction publique, 41 ans, TMI à 30% avec un revenu net annuel de 45k€ (cf. ma fiche profil, qu’il faudrait d’ailleurs que je mette à jour).

MES APTITUDES / MA DISCIPLINE

- comptables et fiscales : correctes (avec goût prononcé pour le côté "gestion administrative" de la chose)
- artisanales : bonnes (bricoleur)
- sociales : bon relationnel
- temps disponible : seulement du temps à distance (600 km) ; présent sur place 4 fois par an (visite à la famille, donc coût d’opportunité nul)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- local commercial type "boutique", représentant 1/20 d’une copropriété (immeuble ancien de 3 étages)
- année de construction : < 1900
- 25m², vitrine d’angle plutôt bien placée, une cave saine de 5 m², un grenier de 8 m²
- syndic professionnel avec 30€/mois de charge, dont 10€ récupérables
- intérieur basique mais état général correct, voire agréable
- absence de point d’eau (ni lavabo, ni wc)
- bloc climatisation réversible (si insuffisant ou non fonctionnel un radiateur électrique sera installé par le locataire actuel)

LOCALISATION DU BIEN

- rue semi-piétonne du centre historique de Millau (12)
- nombreuses boutiques voisines, quelques-unes vides (lié à un turn-over assez élevé)
- petite ville touristique au dynamisme économique faible (population vieillissante à faible pouvoir d’achat); endormie, voir un peu "morte" en dehors de la période estivale

RENTABILITÉ DU BIEN

- coût du bien avec frais de notaire : 18800€
- bien loué à partir de mars 2018 (pour l’instant en bail précaire à usage de "bureau"; activité sérieuse et rémunératrice, sans désagrément ; bail 3-6-9 envisagé à terme)
- loyer (attractif par rapport aux loyers pratiqués) = 230€ + 10€ de charges récupérables + 35€ de taxe foncière
- frais de gestion locative envisagés : 0 (j’ai déjà un local dans la même rue, acheté en 2014, que j’arrive à gérer à distance)
- travaux immédiats : aucun. Le locataire prend en charge les travaux de rafraichissement (vitrine extérieure, intérieure) et d’aménagement intérieur
- coût des travaux à 10 ans : RAS (toiture récente, plancher dernier étage refait)
- travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans  : RAS, mais demande d’indemnisation d’un des copropriétaires lié à un manque à gagner causé par la réfection du plancher (risque contentieux maximum perso estimé à 300 euros)
- taxe foncière + TOM = 420€ par an
- assurance PNO (propriétaire non occupant) : 0 (inclus dans mon assurance habitation)
- assurance GRL ou GLI : 0 (j’assume totalement le risque impayé et vacance)
- rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire = 13.4 % (hors vacance et travaux imprévus)

FINANCEMENT DU BIEN

- acheté en novembre 2017
- montant de l’apport : 0€
- type de crédit : amortissable, taux fixe
- taux du crédit avec assurance 50/50 : 1.60%
- durée du crédit : 10 ans
- mensualité : 165 € + assurance

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier reel

CASH FLOW

Cash flow proche de 0 après impôts. L’objectif de ce projet était de faire un micro-investissement en murs de boutique, avec une durée d’emprunt volontairement faible (choix personnel, même si pas forcément optimal d’un point de vue purement financier). Le prix d’achat me semble être en dessous du prix du marché, avec un potentiel de revalorisation intéressant.

Mots-clés : immobilier, local commercial, micro-investissement, murs de boutique