Invest1680 : étude de cas immobilier (immeuble en SCI à l'IS ou location nue)

Vous devriez voir un CGP ou un avocat fiscaliste pour trouver le meilleur montage. Il est clair que la détention en direct n’est probablement pas la plus intéressante.

Mon comptable semble assez favorable à la SCI à l’IS mais, comme il le dit, ce n’est pas non plus la solution miracle. On décale le paiement de l’impôt plus qu’on ne l’optimise.
Le calcul exact semble assez fastidieux avec les nombreux frais et taxes inhérents à la SCI IS.
L’IS devient intéressant et continue de baisser mais difficile de se prononcer sur l’avenir au vu de la stabilité fiscale de notre pays…
Idem pour la flat taxe.

La revente avec la SCI IS est également un désavantage.

J’espère voir mon notaire dans la semaine.

Si vous avez des raisonnements comparatifs que nous puissions tenir ici, c’est avec plaisir.

Merci pour vos réponses.

Effectivement, je peine à définir si c’est un bien que je souhaite transmettre dans 50ans ou revendre dans 20.
Il me parait plus probable que je le revende un jour.

Dans le cas d’une revente dans 20ans, il faut tout de même calculer si la SCI IS n’est pas plus intéressante fiscalement que la location nue.
Pas simple.

Bonjour,

Ça donne sensiblement pareil en terme d’imposition.
L’avantage de la sci is, c’est que vous payez l’impôt plutôt à la revente ou quand vous sortez de l’argent de la structure alors qu’en nom propre vous payez tous les ans beaucoup et pas grand chose à la revente.

Il y a un fil sur le sujet avec des calculs sci is/nom propre.

Invest1680 a écrit :

Payer de l’impot sur "ce que l’on gagne" avec la SCI à l’IS est psychologiquement moins douloureux.

A l’inverse, quand il faut faire les chèques lors de la  vente et la sortie l’argent de la SCI IS, cela sera sûrement aussi psychologiquement douloureux.

Des débuts de simulations approximatives sur 30ans :



A noter qu’ avec le cashflow, il faut rembourser le capital de l’emprunt

Tant que l’on ne sort pas le cash de la structure IS, on ne compare pas la même chose  :
1)patrimoine privé : j’en profite  comme je veux (voilier, voiture, je consomme…)

2) patrimoine à  IS : il faudra bien sortir  le cash un jour par le fondateur ou ses descendants avec un chèque à 6 chiffres.

Vente de minorer le résultat comptable en réinvestissant  au maximum la même année, par exemple un autre achat immo
=> je ne vois pas l’impact : il y a la plus value sur les amortissements représentant quasiment 85% de la valeur d’achat (15% pour le terrain non amortissable). Apres on est reparti pour un cycle dur un nouveau bien. Et le cash est toujours dans la structure.

ou des travaux sur d’autres bien de la sci
=> cela ne baisse pas le résultat car les travaux sont immobilisés et cela ne fait que reculer le sujet de la plus value.

Invest1680, le 21/01/2021 a écrit :

Bonjour à tous.

L’immeuble est composé de 5 appartements d’environ 90m2 et 2 studios.

[…]

Enfin, dernier point, je peux faire une demande d’aide à la rénovation de cet immeuble.
En effet, le conseil régional et l’ANAH (si mon dossier est accepté) peut financer jusqu’à 50% mes travaux de rénovation.

Bonjour,

Permettez moi de vous faire préciser un point : s’agit-il de 5 appartements de 90m² ou de 5 appartements pour une surface totale de 90m² ?

S’il s’agissait de la première réponse, je vous encourage vivement à vous intéresser au conventionnement ANAH.
Il vous permettrait 1)  de ne pas "bruler" votre déficit foncier sur la défiscalisation des loyers perçus, 2) de reporter 15k€ de déficit sur vos revenus autres pendant 5 ans (je n’ai pas fait le calcul exact) et 3) de sécuriser votre hypothèse de vacance locative faible en positionnant vos loyers légèrement sous le prix du marché.

Alors que votre rendement brut serait plus faible, votre rendement net net serait bien meilleur.

S’il s’agissait de la seconde réponse, oubliez mon email :-)

HHub, le 25/01/2021 a écrit :

Invest1680 a écrit :

Payer de l’impot sur "ce que l’on gagne" avec la SCI à l’IS est psychologiquement moins douloureux.

A l’inverse, quand il faut faire les chèques lors de la  vente et la sortie l’argent de la SCI IS, cela sera sûrement aussi psychologiquement douloureux.

Des débuts de simulations approximatives sur 30ans :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … lation.jpg

A noter qu’ avec le cashflow, il faut rembourser le capital de l’emprunt

Merci @hhub pour cette première simulation.
Pour la SCI à l’IS il faut rajouter, il me semble, la CRL, les frais de constitution et de gestion de la SCI.
D’autre part, les frais d’acquisition du bien sont à déduire du résultat.

PennKalet, le 25/01/2021 a écrit :

Invest1680, le 21/01/2021 a écrit :

Bonjour à tous.

L’immeuble est composé de 5 appartements d’environ 90m2 et 2 studios.

[…]

Enfin, dernier point, je peux faire une demande d’aide à la rénovation de cet immeuble.
En effet, le conseil régional et l’ANAH (si mon dossier est accepté) peut financer jusqu’à 50% mes travaux de rénovation.

Bonjour,

Permettez moi de vous faire préciser un point : s’agit-il de 5 appartements de 90m² ou de 5 appartements pour une surface totale de 90m² ?

S’il s’agissait de la première réponse, je vous encourage vivement à vous intéresser au conventionnement ANAH.
Il vous permettrait 1)  de ne pas "bruler" votre déficit foncier sur la défiscalisation des loyers perçus, 2) de reporter 15k€ de déficit sur vos revenus autres pendant 5 ans (je n’ai pas fait le calcul exact) et 3) de sécuriser votre hypothèse de vacance locative faible en positionnant vos loyers légèrement sous le prix du marché.

Alors que votre rendement brut serait plus faible, votre rendement net net serait bien meilleur.

S’il s’agissait de la seconde réponse, oubliez mon email :-)

J’ai simplifié les choses, en réalité il s’agit de 2 locaux pro en rdc et 3 appartements de 90m2 chacun au dessus.
Je vais regarder la convention ANAH merci. Je reviens vers vous ensuite voir si j’ai bien compris…

Vous devriez surement analyser 2 aspects :
* Quel est l’impact sur le rendement net net ? Avez vous fait le calcul précis ?
* Votre crainte est-elle d’avoir à refuser des dossiers "avec des revenus trop élevés" ou de ne pas avoir de dossiers avec des revenus en ligne avec les plafonds ? Si c’est la première option, il suffit de décliner poliment…