Jeanneau46 [67] : étude de cas immobilier (appartement meublé de 30m2)

Jeanneau46 a écrit :

- Centre ville commune de 4000 habitants (assez dynamique de par sa localisation)

…/…
- Rentabilité brute : 6.7

…/…
L’idée de cette acquisition est la vérification par l’apprentissage. Je souhaite réaliser une opération cohérente avec un CF nul ou positif tout en sortant le minimum d’argent.

La rentabilité affichée est incompatible avec la volonté d’avoir un CF nul ou positif. Bien insuffisante en générale et particulièrement pour une toute petite ville.

Beaucoup viennent sur ce forum avec la même réflexion, c’est mon premier investissement le résultat ne sera pas terrible… combien comptez vous vous infliger de mauvais investissements avant d’avoir "droit" à un bon ?
Ne vaut-il pas mieux d’emblée chercher celui-là ?

Pour le fait de passer à l’action, je ne peux que vous encourager, c’est en forgeant qu’on devient forgeron

Rembourser un crédit de la totalité de la somme sur 20 ans, c’est 5 % de rendement nécessaire, rien que pour rembourser le capital : 100 % du prix d’achat / 20 = 5 %. A partir de là, ajoutez les intérêts, les assurances et les charges et, même en LMNP au réel, il faut du 8 à 10 % brut pour espérer avoir un CF nul. Ou bien mettre un apport conséquent mais c’est se leurrer soi-même puisque ça n’améliore pas la rentabilité, seulement le cashflow.

Par ailleurs, d’après le nombre de lignes "TBD", on dirait que vous n’avez pas visité le bien. Vous ne pouvez pas faire des plans sur la comète avant d’avoir visité. Les travaux à réaliser notamment ne se voient bien que sur place ; sur les annonces c’est très souvent présenté comme en bon état ou rénové, mais la réalité peut être toute autre.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2018 19h12)

Bonjour à tous et merci pour vos messages constructifs et pertinents.

Pour faire un point de situation du projet, effectivement je n’avais pas encore visité le bien lors du post du message. C’est chose faite et le message est actualisé.
Fait intéressant appris lors de la visite, le propriétaire a déjà reçu et accepté une offre à 70000€. Malheureusement faute de financement la personne qui s’est positionné n’a pas concrétisé l’achat.

Me revoila donc très intéressé par ce bien et souhaite vous soumettre le projet pour avis.

VOTRE PROFIL

- Marié (biens séparés), 29 ans, 30% de TMI

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correct
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : théorique bonne, pratique moins bonne
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : plusieurs heures par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1995
- Étage 1/3, luminosité ok, surface 29m2, ascenseur : oui
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inoccupé, c’est le propriétaire qui occupait le bien jusqu’à présent.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Bénévole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel Gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Volets isolant
- Espaces verts dans la copropriété ? oui autour du bâtiment
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuel, manuel.

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville commune de 4000 habitants (assez dynamique de par sa localisation)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : Excellent
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : probable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 70000 + 7% = 74900
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 440 HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : Rien
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien à signaler les communs sont en excellent états.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite l’année passée.

- Taxe foncière hors TEOM : 300
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : non
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 6.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Taux du crédit avec assurance 1.8 + 0.36
- Durée du crédit : 25 ans
- Investissement en meuble : 3000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée (LMNP au réel)

Je répète que ce projet a pour but de valider par l’apprentissage le fait de réaliser une opération avec un CF nul ou positif tout en sortant le minimum d’argent.

Pour les calculs de rentabilité nette et nette nette, je m’appui en grande partie au simulateur de rendement locatif.

Merci d’avance pour vos retours.

Bonjour,
Deja une banque qui vous suit sur 25 ans pour du locatif ça sera dur à trouver, ensuite il vous faut une assurance pno, déplus vous ne précisez pas les charges de copropriétés qui sont très importantes pour prendre en compte la rentabilité d’un investissement.
Vous indiquez que le syndic est bénévole mais j’ai un doute dans une copro avec ascenseur …

Pour rejoindre les autres intervenant je serais vous je passerais mon chemin, à moins de faire une offre à 55k ça ne vaut pas le coup

Que vous obteniez ou non ce financement sur 25 ans ne changera pas grand chose au fait que ce bien est trop cher par rapport au loyer.

Avez vous envisagé d’effectuer une simulation avec revente au bout de 5 ans par exemple dans un contexte baissier ? Non seulement vous n’aurez quasiment pas remboursé de capital, mais en plus vous aurez du payer tous les mois pour combler le CF négatif durant ce laps de temps.

Concernant le financement, si vous êtes au CM sachez trouver le bon interlocuteur, c’est à dire celui qui aura le pouvoir de décision pour un financement de ce type, sans avoir à passer par une commission d’agence.

PS : les 45 euros de charges que vous indiquez sont elles celles à la charge du propriétaire ? du locataire ?

Avez vous une proposition écrite en rapport avec ce projet ?

Si c’est le cas foncez puisque vous pensez que c’est un bon bon « premier » projet…

Merci Bernard2K pour les commentaires et remarques argumentés.

Effectivement avec ce prix de vente de départ, l’ensemble mis bout à bout, la rentabilité n’est pas extraordinaire.

Je vais devoir être bon dans la négociation pour tenter d’obtenir un prix plus correct pour atteindre mon objectif sur ce projet (cash-flow > ou = à 0).

Merci à tous pour les remarques

floppy a écrit :

A titre de comparaison mon premier bien a objectif locatif acheté il y a 6 mois  m’a coûté 50 000 soit 20 000 de moins smile pour un loyer identique

Dans la même région?
Les régions frontalières ont des spécificités propres.

En achetant de l’immobilier à plus fort rendement, on prend le risque d’une décote à terme - même en achetant déjà "décoté" - ou une stagnation quand le reste de l’immobilier montera. Les exemples de villes dans cette situation ne manquent pas.
A l’inverse en achetant plus cher vous misez sur un meilleur potentiel de revalorisation, au détriment du rendement immédiat.
Personnellement j’ai toujours privilégié ce dernier aspect, ne pas oublier qu’en immobilier, on conseille souvent de privilégier un bon emplacement, cela se paie.