GeoffroyQ : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

Bonjour Lindo,
Merci pour cette réponse
Vous trouvez que les charges sont élevées ? 179€ par semestre
Le loyer moyen dans le quartier pour un appartement de ce type se loue 287€ moi je pense me mettre à 280 ou 275€
La personne en veut 25000€ car un directeur commercial lui à proposé 25000€ net vendeur mais elle est prête à me faire un geste (car c’est une connaissance)

10 m², c’est pas grand. Vérifiez que la mezzanine ne soit pas posée trop bas, il faut au moins 1,80 sous la mezzanine pour que ça soit compté en surface Carrez. Le réglement sanitaire départemental (RDS) impose aussi une hauteur minimum sous plafond, généralement 2,20 ou 2,30m. Ca peut donc respecter les 1,8m de la loi Carrez et ne pas respecter le RDS.

Il faut aussi que la pièce principale fasse 9 m², est-ce le cas ? N’y a-t-il pas de la surface consacrée à une salle d’eau et aux toilettes ? Si c’est par exemple 10 m² moins 1,5 m² de salle d’eau, votre appartement risque de ne pas être louable.

Charges de copro : demandez les appels de charges pour vérifier le montant exact des charges récupérables sur le locataire et celles restant à charge du bailleur. Si c’est 179 € par trimestre pour la totalité, c’est raisonnable ; si c’est 60 € /mois de charges bailleur + tant /mois de charges locataires, ça fait beaucoup.

Loyer : vous dites que pour du comparable c’est plus, mais êtes-vous sûr que c’est vraiment comparable ? Si ce sont des logements de 14 ou 15 m², c’est déjà plus grand. La question est de savoir si un locataire va préférer votre logement, à ce prix, ou un autre plus grand ou mieux agencé.

Bonjour Sandtia,
Qu’est-ce la CFE ? (je suis vraiment novice encore) j’apprends en lisant beaucoup sur le forum et ayant lu le livre "investissement locatif intelligent"
Pour emprunter sur 25ans je veux d’abord comparer le taux

Bonjour Bernard2K,
C’est un honneur d’avoir une réponse de votre part
Je suis allé le visiter hier soir et effectivement mesurant 185cm je n’ai pas eu besoin de me baisser pour marcher dans l’appartement donc au niveau de la hauteur de la mezzanine c’est ok

10m² correspond à la surface de la pièce principale
L’électricité vient d’être refaite par un électricien

Les charges sont de 179€ par semestre et non par trimestre et c’est en ayant regardé sur la dernier rappel de charge que la personne avait reçu en sachant qu’elle a eu un rappel mais je préfère me baser plus haut pour ne pas être surpris.

Oui je parle de loyer comparable à cette surface et dans le quartier

Bonjour Gamma76,
Au niveau des charges je serais à 30€ par mois incluant l’approvisionnement de l’eau froide également puisque les charges s’élèvent à 179€ par semestre mais la surface de l’appartement est plus petite que celle du votre.

Niveau vacances locatives je compte 2 mois par an car en visant les étudiants ou les stagiaires je me dis qu’ils libèrent le logement fin juin et reviennent en septembre et au moins si je viens à avoir moins de vacances locatives ça sera mieux pour moi (c’est ce que je souhaite en tout cas)

Merci pour vos réponses qui me font réfléchir et avancer dans ce projet

Quelle est la répartition des charges propriétaire/locataire?

10 m2, c’est… tout petit.

Je vous conseille de ne pas dépasser 20 ans pour l’emprunt, au delà vous paierez beaucoup d’intérêt. Il ne faut pas chercher le cash flow positif à tout prix.

Pour le prix, ce n’est pas une "affaire. C’est 2500€/m2 pour un micro logement en rdc. Vauban est cher et ce n’est pas là qu’on trouve les meilleures rentabilités (en général)

Pour la cfe, je vous laisse chercher un peu… mais ça vous délestera de 500€/an sur lille. N’oubliez pas l’expert comptable.

Je crois qu’il vous faut comprendre la fiscalité immobilière avant de vous lancer.

@Lindo,
Effectivement quand la personne m’a annoncée les charges j’ai demandé si c’était par trimestre et non c’est bien par semestre ce qui a tout changé.
Pour la CFE je vais regarder ce soir en rentrant.

Je ne sais pas exactement j’y retourner demain dans la journée (car j’y suis allé hier de nuit pour voir le quartier comment il était un jeudi soir (soirée étudiante)) pour tout mesurer exactement car j’ai la superficie de la pièce principale.

@lachignolecorse,
Je ne sais pas la répartition… je vais noter sur la cahier des questions à poser demain à la personne.
Oui effectivement c’est tout petit mais vu le prix ça me fait moins peur de me lancer (et comme on dit, ce n’est pas la taille qui compte… quoi que en immobilier il faut une taille minimale quand même je suis d’accord avec vous)
Concernant la CFE je vais me renseigner car j’avoue que c’est un paramètre que je n’ai pas pris en charge… oublie du petit novice qui veut se lancer dans la cours des grands
Concernant l’expert comptable mon papa l’est donc c’est bien pratique.

@Trahcoh
Le logement est louable et jusqu’au départ de l’ancien locataire le logement a rarement subit des vacances locatives mais ça reste à voir…
Donc vous me conseillerez de partir sur un prêt de 25 ans ?

Oui c’est ce que j’ai déjà pu lire et j’ai pu remarquer que c’était un sujet sensible car c’est très partagé.

Je n’avais pas vu tout à l’heure votre deuxième inconvénient, le point rassurant pour me donner envie de me lancer est le prix, et pour trouver un appartement avec un si petit prix malheureusement c’est quasiment impossible du coup je consultais les annonces des garages (qui sont dans ces prix mais loué beaucoup moins chère).

Bonjour Sandtia,
Non je n’ai pas la surface exact j’y retourne demain pour prendre toutes les mesures pour estimer au mieux le prix des travaux.
Non les DPE ne sont pas fait
C’est noté pour la demande des 3 derniers procès verbaux de l’AG
Toute la rue est gratuite je pense et après je vais me renseigner car il y a une porte de garage dans la résidence donc on verra
Le vendeur du bien est propriétaire d’un deuxième bien dans la résidence
Oui je connais PATRIM je regarde ça ce soir en rentrant

Oui c’est une idée qu’il faut garder en tête d’ailleurs je l’ai noté dans mon petit fichier dans lequel je notes toutes les questions qu’il faut penser à poser et sur la seconde feuille les points à vérifier lors de visites sinon j’ai tendance à me laisser emballer par la chose et comme je voudrais avoir une petite rentrée d’argent en plus tous les mois j’écoutes tous vos conseils.
Demain je vais essayer de trouver un propriétaire vivant dans l’immeuble pour lui poser toutes les questions concernant l’environnement, les voisins, les travaux etc…

Merci beaucoup pour toutes vos réponses ça me réconforte beaucoup et m’aide à me lancer dans une belle aventure (en espérant que ce soit le premier parmi tant d’autre…)

En effet, je rejoins mes camarades votre projet semble intéressant si la surface le rend bien habitable.
A votre place je me lancerai uniquement si le CF est positif et la rentabilité proche de 9%.

Afin d’avoir un minimum de vacance locative, il faudrai que votre appartement se distingue dès autres «plus grand». Vous devrez y faire une décoration attrayante et y mettre de belles prestations.
La mezzanine est un bon atout.

Amoilyon a raison, 1000€ de meubles c’est un peu juste. Dans mon studio de 16m2 j’ai investi 3000€.
J’ai installé une douche hydromassante, un mini lave-vaisselle, un four combiné micro-onde et un lave-linge séchant. J’ai misé sur ces options un peu plus haut de gamme afin de présenter un bien, certe petit, mais plus complet que ceux de mes concurrents.
Je l’ai loué sans problème en région parisienne.

Pour augmenter le CF, si le propriétaire a un garage/parking, il serait intéressant de le négocié avec votre bien. Ainsi vous pourrez soit louer votre appartement plus cher, ou bien louer le parking à part.

Bien d’accord avec Tracoh. Essayez d’optimiser votre logement qui est à destination d’un étudiant qui n’a pas besoin de parking. Et surtout optimisez l’agencement afin de garder une notion d’espace si cela est envisageable dans 10 m2. Inutile de faire luxe pour les étudiants. Lave vaisselle et machine à laver à oublier car ça prend de la place.

Pour votre vacance, vous pouvez réduire à 1 mois/an pour vos calculs. J’ai le même type de bien (mais moins bien situé et 14m2) et taux de remplissage 100%).

En résumé : Etre sur de la décence du bien, ce qui est loin d’être acquis et me semble un critère plus qu’essentiel.

Est ce que ça vaut vraiment le coup de vous donner cette contrainte pour un gain de moins de 250€ par mois ?
Les locataires seront pas les étudiants les plus aisé, forte de chance de turnover annuel et de petite dégradation.

Quid si la fiscalité du meublé changeait ? Il faut aussi intégrer le fait qu’en meublé on vous appel beaucoup plus souvent qu’en nu pour des motifs : Le micro-onde fait un bruit bizarre, le four chauffe mais je sais pas, plus comme avant…

Par contre, c’est sans doute un projet avec un risque faible qui sera un bon test pour vous, pour savoir si vous être prêt à vous lancer dans l’immobilier locatif !

Trahcoh a écrit :

A part Leboncoin, quels canaux de diffusion des annonces utilisez-vous pour toucher les étudiants et atteindre un tel taux de remplissage svp?

Uniquement LBC.