GeoffroyQ : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

projet intéressant mais attention à l’optimisme injustifié. Et pensez bien à tout. Quelques remarques :

_ Il va vous falloir un comptable pour du LMNP. Avez-vous inclut ce coût à vos calculs? Ou peut-être que votre papa s’en chargera pour vous?
_ Années 70 : Attention a l’amiante et au plomb, pour votre investissement et pour vous-même. Quelle isolation thermique?
_ Pour la négociation, vous pouvez faire une offre plus basse que la contre-offre du vendeur si vous apportez des arguments supplémentaires, par exemple des devis d’artisans pour les travaux ou une simulation de financement de votre banque pour prouver que l’achat aboutira bel et bien. Certains vendeurs sont particulièrement sensibles au second argument.
_ 8000€ pour la toiture : avez-vous fait faire des devis? C’est pas beaucoup à priori. Je viens de recevoir un devis pour changement de couverture + consolidation ponctuelle de charpente pour une toiture de 100 m2 : 17.000€.

C’était par rapport au montant de la toiture. Et comme il manquait des infos je me suis dit que vous alliez peut être un peu vite en besogne.
Si tout est bien calé tant mieux!
Tenez nous au courant.

Bonjour,
Attention aux travaux : 200 euros c’est ce que vous coûtera un dépannage mineur en plomberie.
Les factures banales sont plus souvent entre 300 et 500 euros : vous êtes effectivement optimiste.

@ Trahcoh

Je n’ai pas oublié la CSG à 17,2% c’est juste que je ne l’ai pas cité encore une précipitation de ma part…
Effectivement je n’ai pas compté le prix de création de la SCI car pour le moment je suis encore dans le doute de savoir si j’en créé une pour penser à la transmission plus tard et intégrer les futurs achats ou alors je ferais ça plus tard…
Je me dis que je devrais le faire aujourd’hui pour être tranquille mais je suis en train d’essayer d’améliorer mon fichier excel pour pouvoir simuler les différents cas, mais je suis en train de me former sur les différents cas car j’ai vu que je pouvais également créer une SARL mais j’avoue que pour le moment c’est très floue je me documente beaucoup et je demande à papa beaucoup de conseil.

Effectivement pour les frais d’entretien c’est beaucoup plus logique de faire ainsi.

Le prix au m² est de 2220€ en moyenne pour un appartement et moi à 129000€ je suis plutôt sur 1170€.

Bonjour,

Ce week-end nous avons visité un nouveau bien.
C’est un immeuble composé de 5 appartements avec la possibilités de créer un nouveau appartement, dont 4 sont loués.

L’immeuble est située dans une petite ville de 7000 habitants du Pas de Calais.
Les locataires sont en places depuis très longtemps.

Le prix FAI est de 60000€ (négocié)
Les loyers sont de 1800€ car un locataire vient de partir mais potentiel de 2600€ avec les 6 appartements.
Dans l’immédiat il faudrait refaire l’appartement qui vient de se libérer pour partir sur quelque chose de propre et isoler pour cibler un autre type de locataire qui est en place.
Ensuite créer l’appartement qui a déjà l’arrivée en eau et en électricité (mais le compteur Linky n’a pas été installé…). Pour le moment il y a que la porte d’entrée et derrière c’est un plateau brut avec parquet.
Les locataires touchent la CAF

La plupart des travaux seront fait par mes soins avec l’aide de ma famille.

Récapitulatif :

Frais d’acquisition :

Prix : 60000€ FAI
Notaire : 5200€ (estimation)
Travaux : 100000€
Loyers : 1800€/Mois
TMI : 30% et 14%
CSG : 17,2%

Financement :

Montant du prêt : 165200€
Taux : 1,2% (estimation)
Durée de l’emprunt : 20 ans
Frais de dossier : 350€
Frais de garantie : 1300€

Frais divers :

Assurance PNO : 1000€ (estimation)
Frais d’entretien annuel : 1500€
Taxe foncière : 2800€
Expert comptable : c’est mon papa

Rentabilité brut : 13,08% (loyers/coût d’achat)

Cash Flow: 5205€/an pendant 12 ans

L’immeuble vous rapporte 1800 eur de loyer avec 4 appartements pour 60k d’achat, pourquoi vouloir faire autant de travaux dans les appartements ?
Vu votre prix au m2 - les gros travaux ne sont pas rentables (surtout ceux visant à "créer" un 6eme apaprt), et impossibles dans l’immédiat si les locataires sont toujours en place.
A la limite refaire cosmétiquent la cage d’escalier, et l’appart qui vient de se libérer.

Vous avez une renta brute (avec 5 apparts) de environ 2100x12/60000 = 42%, en net ca descend vers 33%, ça reste plutôt exceptionnel !

Si les appartements ne sont pas « indécents » et actuellement loués « dans l’état » c’est qu’il y a une demande même pour des appartements dans leur jus. Je vous conseille de ne pas faire de travaux, mais de conventionner avec l’ANAH, quitte à baisser un peu le loyer – c’est possible avec les locataires déjà en place.
Le conventionnement aura l’effet de diminuer drastiquement l’imposition sur vos revenus fonciers.

vous ecrivez precedamment - « les loyers sont de 1800 car un locataire viens de partir » je ne pense pas etre le seul à comprendre que 1800 eur/mois est pour 4 apparts. Bref là n’est pas la question - la renta dans l’état est excellente.

Il n’est pas impossible de créer un 6 eme appart (pour le coup c’est vous qui m’avez mal compris ) - il est impossible de faire des gros travaux dans des appartements occupés.
A voir si cela peut créer du déficit foncier (les combles que vous souhaitez aménager ont-ils été habité? si non le fisc peut trouver à redire - je vous laisse étudier la question)

Vous ecrivez vouloir faire du LMNP dans une ville de 7k habitants. Pourquoi?
Y a-t-il de la demande pour ce genre de produit?
On dit souvent que dans les petites villes le LMNP n’a pas trop son public, mais vous tenez là peut-etre un marché de niche…

je pense que l’ANAH vaut plus le coup’quitte à endosser le role du bailleur social.

Comment isoler un seul appartement par l’exterieur? Perso je ne vois pas trop.
Quand on isole par l’exterieur c’est à coup de facade entiere, sinon ca ne vaut pas le coup.
A nouveau isoler par l’exterieur est de l’ordre de 60 eur/m2 (16 cm) et il vous restera l’interieur à traiter. Isoler par l’interieur est environs moitié prix et en prime vous avez des murs nickels et pouvez passer les cablages deriere le placo, quitte à perdre un peu de surface, mais vu votre prix au m2 à l’achat ca ne me parait pas génant.

Vous dites vouloir faire les travaux par vous meme ou par famille l’isolation par l’exterieur ne s’improvise pas (a moins que vous ayez un facadier dans la famille).

Pour du locatif le plus simple - c’est le mieux. Si vous pouvez louer dans l’etat - allez y, sans pour autant vous transformer en marchand de sommel. Oubliez l’ITE et le meublé ( vous sous estimez sans doute la difficulté à meubler 5 appartements). Un coup de peinture blanche fait souvent des miracles!

Je crois que vous devez encore murir votre projet.