PF Grand Paris : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Existe t’il vraiment des cgpI ?
Je pense que le indépendant signifie "à son compte".
A ma connaissance, la grande majorité ne pratique pas d’honoraires contre conseils mais pratique une rémunération sur produit (commission) avec toutes les dérives que l’on connait.

Pour revenir au sujet, d’après votre analyse, cela amène à la grande prudence. Je ne m’y connais pas trop en SCPI mais je suis étonné (enfin, à moitié…) que votre CGPI ne vous conseille pas de diversifier en en prenant plusieurs.

Pour PF1, la faible TOF traduit de lourds travaux sur le parc, et aussi un parc assez vieillissant, des localisation pas toujours les meilleures, souvent pas idéal pour retrouver un locataire en cas de vacance. Il y a certes la possibilité d’améliorer ce TOF, mais ça illustre aussi un peu la qualité du reste du parc (qui même s’il est loué, est aussi "à risque", si un locataire s’en va, et met le en bonne position pour renégocier le montant du loyer). A chacun de se faire son opinion sur les opportunités et les risques associés…

En ce qui concerne un projet de la passer en capital variable, c’est également à double tranchant… Ce genre de chose a été réussi par quelques sociétés de gestions qui disposent d’une réseau de collecte assez captif, pour recruter des acheteurs de parts au prix (fort) déterminé par la société de gestion. Ca a aussi été un échecs dans certains cas : plus aucun acheteur au prix déterminé, et les vendeurs qui restent collé, car le prix de la part (basé sur les valeurs d’expertises, qui n’est pas une science exacte, permettant de déterminer la valeur de reconstitution, et une valeur d’achat de la part entre -10% et +10% de ce pivot). On peut s’interroger sur le réseau de collecte dont dispose Perial (hormis pour PFO2, qui est une toute autre histoire), vu le peu de demande sur le marché secondaire de PF1 et PFO…

Autre "souci" avec PF1 : le résultat net en baisse significative en 2013 (à 22.68€/part) et en dessous du dividende distribué (24.40€/part), ce qui a conduit à baisser le dividende à 22.00€/part en 2014, avec une prévision de 22 à 23€ en 2015 (soit 5.67% à 5.94% du prix net acheteur récent de 387.35€).

L’autre SCPI ancienne de bureaux de Périal, PFO, est dans une situation assez similaire (mais avec un rendement de 0.4% plus élevé, et un TOF 5% plus élevé)…. Avez-vous comparé ses chiffres et son patrimoine avec ceux de PF1 ?

J’ai regardé le dernier bulletin trimestriel de PF1, la "vieille SCPI", citée positivement dans la discussion sur Corum Convictions.
BT PF1

Le Taux d’occupation financier est mauvais à 80,17%.
Il comprend :
. 2,86% de "Franchises de loyers", représentatif de difficultés à louer des locaux
. 2,01% de "Locaux indisponibles pour travaux", représentatif de l’âge des locaux
. 14,96% de "Vacance théorique" : c’est quoi ce concept ?

Pourtant, le Taux de distribution 2015 à bon à 5,21%, mais en baisse.

De plus, si on regarde le carnet d’ordres, on constate un grand écart entre PRIX NET / PRIX ACQUÉREUR,
par exemple 363,00€ / 420,00€, soit +15,7 %.

Point positif : le nouveau gérant est une gérante, et jolie (voir photo). Ca change.

Comme PFO, on peut parier sur une revalorisation du prix de la part si passage en variable.
Mais compte tenu de l’état du parc immobilier je ne prends pas le pari.

Dans ces conditions, cette SCPI ne m’intéresse pas.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/03/2016 10h07)

Point positif : le nouveau gérant est une gérante, et jolie (voir photo). Ca change.

Comme PFO, on peut parier sur une revalorisation du prix de la part si passage en variable.
Mais compte tenu de l’état du parc immobilier je ne prends pas le pari.

Dans ces conditions, cette SCPI ne m’intéresse pas.

Merci de ne pas tronquer les citations !

Donc la 1ère ligne est un point positif comme indiqué.
Le dernière ligne est une conclusion générale.

Je déplore le faible pourcentage de femmes dans les directions des entreprises.
Il faut que la loi impose des quotas pour que ça progresse dans le CA des grandes entreprises, mais ce n’est pas toujours efficace.
Lire par exemple :
Malgré les quotas, les entreprises cotées sont toujours aussi sexistes

Si vous lisez ma présentation, vous verrez que je me suis investi dans mon entreprise sur l’égalité professionnelle femmes/hommes et l’équilibre vie privée/vie professionnelle.

J’ai également pu constater que parmi les rares femmes qui ont pu passer le plafond de verre, certaines adoptent des comportements/codes vestimentaires masculins. Je le déplore, croyant à l’apport des approches féminines.

Donc quand je vois une femme, d’après sa photo (récente ?) assez jeune et jolie, diriger une SCPI, j’en suis ravi.

Pour le "taux de NON-occupation", OK la formulation est maladroite.
Mais comme tout lecteur intelligent vous avez compris.

Si vous pouvez répondre à la question
""Vacance théorique" : c’est quoi ce concept ?"
ça serait constructif …

Merci.

Je ne connais pas l’historique du patrimoine de la SCPI,
mais si elle a beaucoup investi dans les années 1970 elle se retrouve avec des immeubles dont il est fort probable qu’ils sont pourris d’amiante.

Ces immeubles personne ne veut les occuper : il faut prendre des précautions infinies pour planter un clou, on a le CHSCT et la médecine du travail sur le dos, il faut multiplier les analyses, etc.
Les travaux de désamiantage sont très chers (à faire à la petite cuillère, en combinaison de cosmonaute).
Donc l’immeuble a une valeur négative : son coût de démolition.
Seul le terrain a de la valeur.

Si on est à Paris La Défense où le m2 de terrain vaut une fortune,
on peut démolir et reconstruire.
Exemple : l’immeuble Esso remplacé par Coeur Défense.

Si on est dans une zone industrielle très "zone" à la campagne, même le terrain ne doit pas valoir grand chose.

Oui, c’est joli, en couleurs.
Si on en croit la carte, ils ont un immeuble dans la mer du Nord (plate-forme pétrolière ?).


Concernant l’amiante, la date de construction n’est qu’une présomption.
Pas vu de photos du système de chauffage, des faux-plafonds, de l’isolation et autre endroits où on trouve de l’amiante.
Si j’étais associé, je poserais la question …

Bien sûr on comprend si on zoome, mais c’est moins drôle.

Un peu choqué quand même que le système fasse un bug évident d’une dizaine de km.
Je repense à mon service militaire en 1982. Officier de reconnaissance/topographie, je donnais des positions avec un écart probable circulaire de 10 m. Sans aucun des outils disponibles aujourd’hui (GPS, navigateur terrestre), essentiellement par triangulation de points connus.

D’accord

cela demande tout de même une analyse approfondie

Oui, mais je ne l’ai pas lu et je ne le lirai pas,
parce que je suis trop feignasse efficace :
2 pages du bulletin me suffisent pour ne pas être intéressé.

On parle vraiment de l’amiante dans ce rapport, que vous avez certainement lu ?

Au vu des mouvements sur le CO, on peut penser que c’est proche. Sachez que le mois prochain, on sera en 2017. Ca devrait se faire, en effet il n’y a aucune communication, les CGP ont-ils des échos?

Monfinancier annonce une augmentation d’environ 5% de cette SCPI PF Grand Paris au 1/05 (Perial n’est pas mentionné)
Evidemment attention aucune certitude mais disons que Monfinancier s’est rarement fourvoyé sur ce type d’information.
Bien sur ne pas achetez cette scp uniquement pour cet évènement, regardez bien les fondamentaux et le rapport de gestion avant.

L’intitulé que j’avais pris était exactement l’information de mon financier et présentait une ambiguïté. Votre lien est bien meilleur et précise qu’il s’agit bien de PF1.

… Qu’il est préférable d’investir aujourd’hui plutôt que d’attendre 3 mois ! …

De votre côté, avez-vous pris le temps de lire les derniers bulletins de la SCPI ? Quelles sont vos remarques ?

Autre réponse possible : ce sera une très bonne opération pour la société de gestion, Perial, qui va attirer de nouveaux investisseurs.
Ils sont très fort en communication chez Perial. Perso, j’ai mordu à l’hameçon « PFO2 »… Ce n’est pas moi qui est fait une bonne prise, mais eux !