SCPI : clarification sur les frais (de gestion annuel, d'achat/vente)

Ils en tiennent déjà compte.

Bien vu WhiteTiger, je pensais seulement aux frais de gestion qui sont bien de l’ordre de 12%.
J’ai regardé au hasard sur Corum (13,2%), Immorente (12%), RAP (9,6%) et Primopierre (12%).
Ces montants sont TTC.
Mais en effet il faut que jimbow précise sa pensée.
Pour répondre:
Les 5% de dividende annoncés tiennent déjà compte des frais de gestion et sont calculés sur le prix de part frais de souscription inclus, par contre à la revente on aura la valeur de retrait seulement.

Bonjour Jimbow.

Non. Quand vous investissez pour 100 000 euros dans une SCPI, vous payez 100 000 euros, Vous aurez 12% (cela dépend de la SCPI mais là je reprends votre exemple) de prélevé sur les 100 000 en tant que frais de souscription.

Pour les frais de souscription, je rejoins Surin et WhiteTiger. Vous avez bien compris.

Ces précisions sont très utiles.
Les frais de souscription sont appliqués sur la valeur des parts au moment de la vente ou de l’achat ?

Je ne suis peut être pas assez précis.

12% de frais de souscription sur 100k.
Si je revends dans 20 ans et mes 100k initiaux valent 130k 20 ans après.
Je vends les parts moins les frais de souscription.
Ces frais de souscription sont tjrs 12%x100k ou bien 12%x130k?

Plus que des frais de gestion, c’est l’ecart entre le prix d’achat et le prix de vente. Rien ne vous empeche de trouver votre propre acheteur, par exemple sur ce forum. La transaction est soumise a des droits d’enregistrement de 5% et des frais (typiquement 100-200 euros) de la SG. Si vous trouvez un acheteur a 92% du prix nominal, il ne payera lui que 92*1.05=96.6% + frais de la SG. Vous y gagnez la difference entre 92% et 88%.

Je n’ai rien compris à votre question, vous vous compliquez les choses.
Il y a un prix de part pour chaque SCPI qui inclut les frais de souscription.
Il y a une valeur de retrait que le vendeur touchera lorsqu’il vendra.
Ca ne va pas plus loin.

Parfait. Tout ce que je voulais savoir.
Je me faisais des noeuds au cerveau.
Y a-t-il moyen d’éditer le titre du sujet?

Je viens de me rendre compte de la faute d’orthographe horrible dans le titre…

@Surin
Bonjour,
Alors là, quelque chose m’échappe dans l’échange du 24/10 cité plus haut :
Question de Jimbow : "12% de frais de souscription sur 100k.
Si je revends dans 20 ans et mes 100k initiaux valent 130k 20 ans après.
Je vends les parts moins les frais de souscription.
Ces frais de souscription sont tjrs 12%x100k ou bien 12%x130k?"
Réponse : "Ca sera 12%x130k"

Donc…
J’investis 100k, je ne paye rien au début : très bien. Et les frais de gestion sont "ignorés" dans les calculs du point de vue de l’investisseur. Jusque là, pas de souci.
Je revends 30 ans plus tard, et je paye les frais "de souscription" donc 12%x130k = 15,6k.
Si le prix des parts avait moins augmenté pour arriver à un capital de 125k par exemple, j’aurais payé en sortie 15k, donc moins.

Tout cela pour les mêmes loyers perçus pendant les 30 ans puisque c’est le nombre de parts qui détermine cela, et pas leur valeur.

Conclusion qui m’étonne beaucoup : il vaut mieux que le prix des parts n’augmente pas après mon achat ! J’ai forcément raté quelque chose, non ?

Hé bien, si mes profs de maths m’avaient parlé gruyère, j’aurais peut-être été meilleur dans cette discipline ! Bref, tout va bien pour ma compréhension générale des SCPI qui n’est donc pas altérée par cette remarque qui m’était venue !
Quand vous dites "frais", à 1,63%, je suppose que ce ne sont pas les frais de gestion (ou pas seuls) : de quoi s’agit-il ? Merci.

Pour essayer de clarifier un peu, il y a (en pratique) différentes manières d’afficher les frais d’achat/vente sous la forme d’un pourcentage de quelque chose (en général : valeur net vendeur, ou valeur net acheteur, pour Epargne Foncière on ne sait pas trop).

Mais sur le fond, voici une synthèse de ce qui se passe, que j’espère compréhensible :
   [1] Quand de nouvelles parts sont créées (cas le plus fréquent) (c’est à dire quand la SCPI est à capital variable, ou est à capital fixe en période d’augmentation de capital) : l’investisseur débourse 100, la SCPI encaisse seulement 100 moins les frais de souscriptions, et les frais de souscription (moins la TVA associée, qui revient au fisc) sont encaissées par la société de gestion (qui rémunère notamment avec ces fonds son partenaire qui a commercialisé les parts, s’il y en a un)
  [2] Quand aucune nouvelle part n’est créée, pour une SCPI à capital variable, en passant par la SdG : quand un associé vend ses parts, la vente ne s’exécute que s’il y a assez d’acheteurs (ou, si la SCPI a mis en place un "fond de rachat", avec du cash dédié et venant en général de cession d’immeubles, pour racheter plus rapidement des parts, à un prix "à la casse" plus bas, et les annuler, si le vendeur accepte le prix "à la casse") l’investisseur débourse 100 et le vendeur encaisse le montant identique à celui que la SCPI encaisserait dans le [1] 
  [3] Quand aucune nouvelle part n’est créée, pour une SCPI à capital fixe, en passant par la SdG (en dehors d’une augmentation de capital) : la vente ne s’exécute que lorsqu’une confrontation (réalisée périodiquement par la société de gestion) permet d’exécuter les ordres de ventes et d’achats émis à un même prix (fixé par l’offre et la demande, voir détails ici), l’investisseur débourse 100 et le vendeur encaisse 100 moins la commission de la société de gestion (qui payera dessus, outre de la TVA, des droits de mutations au trésor public -5% du prix net vendeur- qui sont applicables à toute cession de parts d’une société à dominante immobilière).
    [4] Quand aucune nouvelle part n’est créée, en cas de cession de gré à gré (un vendeur et un acheteur se mettent d’accord directement sur un prix), l’acheteur paie le prix convenu au vendeur, puis doit encore payer les droits de mutations au trésor public (5% du prix net vendeur), et une commission d’un montant fixe quel que soit le nombre de parts acquises (entre 50 et 300€ selon la SCPI) à la société de gestion (pour enregistrer le changement d’associé).

Dans tous les cas, pour la valeur (ISF ou) IFI des parts, c’est la valeur de retrait (le prix de vente possible, la valeur net vendeur) qu’il est recommandé de prendre en compte.

A noter que dans certains cas, pour une SCPI à capital fixe en augmentation de capital, un acheteur de parts fera sont chèque en pensant se retrouver dans le cas [1], et aura la (bonne) surprise que son ordre soit exécuté selon le cas [3] : il payera ses parts eau même prix, mais en aura la jouissance immédiatement (au lieu de devoir attendre quelques mois). Un acheteur de parts peut dans cette situation aussi passer un ordre à n’exécuter que selon  [3] … mais son ordre risque de ne pas être exécuté s’il n’y a pas de vendeur.

En ce qui concerne les "frais annuels", regarder  juste le simple pourcentage ne suffit pas, car toutes les SCPI n’utilisent pas exactement la même assiette pour calculer ces frais. Ça peut ainsi être
     - un % des recettes encaissées (charges récupérables incluses),
     - un % des loyers facturés (qu’ils soient impayés ou pas, avec ou sans franchises de loyer),
     - un % des loyers encaissés,
     - une combinaison d’un tel %, et d’un "bonus" de performance (par ex pour Edisimmo)
     - etc.
et il y a souvent aussi une rémunération de la société de gestion basée sur les cessions d’immeubles (la aussi pas toujours sur la même assiette).

GoodbyLenine a écrit :

frais annuels… un % des loyers facturés (qu’ils soient impayés ou pas, avec ou sans franchises de loyer)

Confirmez-vous que des frais sont prélevés sur les franchises de loyer (qui n’alimentent pas la SCPI) ? La facture n’est pas de zéro? C’est une arnaque…

Surin a écrit :

plus il y a de gruyère, plus il y a de trous.
Pourtant plus il y a de trous, moins il y a de gruyère !
Conclusion, plus il y a de gruyère, moins il y a de gruyère …

Excellent, l’image du gruyère !