SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ?

j’ai déjà fait plusieurs opérations à titre particulier.
Ils vont nantir les parts de la SASU

Molene a écrit :

J’ai une question concernant les frais d’achat de SCPI, comment les amortit-on ?
Je parle bien des frais de souscription soit environ 10 % de la valeur des SCPI.

Vous parlez de SCPI à capital variable, ou de SCPI à capital fixe dont vous achéteriez des parts sur le marché secondaire géré par la société de gestion : il n’y a rien à amortir, ces frais sont inclus dans le prix d’achat des parts (et impact la calcul de la plus-value lors de la cession des parts).

Si c’est un achat en gré à gré, avec comme frais les 5% de droits payés au fisc, et environ 200€ payés à la société de gestion, c’est autre chose (les 5% sont répartis sur 5 ans pour calculer le résultat fiscal, les environ 200€ une charge).

Tout ceci a déjà été traité sur le forum, voir (8/12) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour ,
désolé de ne pas apporter ma pierre ( papier) a votre question mais vous parliez dans voter présentation d’une SCP IS.
Qu’est ce qui vous a fait choisir la SASU in fine ?

Merc.i
Timinel

Molene, je ne comprends pas l’argument de votre première phrase : le salaire.
Dans le cas d’une SCP, vous pourriez également vous en versez un, non?

Un autre argument possible pour votre choix : en SASU vous êtes seul, en SCP vous avez forcément un associé.

Quelqu’un peut il confirmer le statut TNS obligatoire pour un gérant de société civile patrimoniale sans activité professionnelle ? Le site de la sécu des indépendants ne parle que des SC ayant une activité professionnelle ce qui n’est pas le cas d’une simple holding ou sc pat.

Une des caractéristiques du régime TNS est qu’il y a un minimum de cotisation quelque soit le niveau de la rémunération. Inversement en SASU si le salaire versé est nul, il n’y a pas de cotisation mais aussi pas de droit à la retraite correspondant.

En comparaison avec une SCP, une SASU n’aura "que" la CFE à payer en plus non ?

A quel taux la banque vous a t’elle financer pour le crédit in fine ?

Bonjour,
Si je comprends bien votre montage, vous versez 600k€ en compte-courant et vous empruntez 400k€.
Envisagez-vous de vous rembourser votre compte courant (tout ou partie) en nue-propriété de parts de SCPI?
L’intérêt étant de ramener les SCPI dans un contexte IR et d’éviter la double imposition de l’IS.

En fonction des SCPI, vous pouvez calculer votre répartition NP/US qui prend en compte l’ensemble des cash flows et des coûts (structure, crédit…). En sur-estimant un peu la valeur de l’US pour ne pas léser la société, vous pouvez alors, moyennant de payer les taxes associées, vous faire rembourser votre compte-courant au moins partiellement. Cela présente deux intérêts:
- amortir l’US dans la SASU,
- sortir la NP de la SASU.
Le minimum de temps de détachement de l’US étant au moins la durée du crédit pour garantir que la structure peut couvrir les coûts.
Les clés de répartition des sociétés de gestion peuvent aussi être utilisées, mais en refaisant son propre calcul, on doit pouvoir le justifier si besoin à l’administration fiscale.

Est-ce qu’on risque une qualification d’abus de droit?
Si la répartition NP/US ne lèse pas la société, que le détachement est assez long (au moins le temps du crédit qui a servi à acheter), je pense que non, mais il y a certainement des personnes plus expérimentées en droit des sociétés et fiscal qui peuvent le confirmer/infirmer.

Ce qui marche avec des SCPI, doit aussi marcher avec de l’immo physique.

Bonne journée.

Molene a écrit :

j’ai choisi la SASU au cas où dans les années à venir je veuille devenir salarié et me verser le minimum de salaire soit un peu plus de 500 € par mois pour pouvoir avoir une couverture sociale et obtenir 4 trimestres pour ma retraite.
.

Bonsoir,
Avec la réforme des retraites qui se profile, cela ne servira plus à grand chose d’obtenir des trimestres…
A moins de partir à la retraite avant 2025.