LMNP et EHPAD : investir en LMNP dans un EHPAD…

psycho · #1

je souhaiterai investir en ehpad, j ai parcouru le forum pour voir les points à éviter mais j ai un problème: mon bilan est toujours négatif…Partons d un cas concret:

achat dans une ephad à hauteur de 130 000E HT (c est de l ancien, disons que le dossier est parfait niveau gestion, entretien,…) d une chambre. Les loyers apportent 6605E HT par an ce qui fait 550E mensuel (si chambre occupée).

si le taux est à 3.10%

sur 15 ans: 904E par mois 20 ans: 728E par mois 25 ans : 623E par mois

En écrivant ces lignes, je me rends compte que j ai simulé crédit sur la somme hors taxe…m enfin…

En Censi bouvard, cela fait 14300 euros de défiscalisation et donc 1588E annuel pendant 9 ans et toujours en mensuel 132E de baisse sur l impôt sur le revenu, cette baisse est à modérer puisque en microbic 50% des loyers sont imposables, donc l avantage fiscal est ici quasi nul.

De plus,la perspective de revente au bout du bail commercial est difficile: le prix de revente sera difficilement au même niveau que le prix d achat (si revente il y a:chambre d occasion qui aura subie 2 baux).

Si revente à 9 ans, sur un crédit de 25 ans, j aurais payé 67284E, si je revends 100 000E , le delta est de 32716E donc il restera encore la moiti du crédit à payer.

De plus,je suis perdant de 123E par mois au niveau

Ai je fait une erreur?ou plusieurs?

Mots-clés : ehpad, lmnp

toudoucement · #2

psycho a écrit :
dans une ephad à hauteur de 130 000E HT (c est de l ancien, disons que le dossier est parfait niveau gestion, entretien,…) d une chambre. Les loyers apportent 6605E HT par an ce qui fait 550E mensuel (si chambre occupée).

elle est pas là l’erreur principale?

GoodbyLenine · #3

Si le prix ("130 000ht") n’inclut pas les frais d’acquisition (agence, notaire, hypothèque ou similaire), alors, le rendement me semble (très) insuffisant.

Vous n’avez rien dit en ce qui concerne le gestionnaire, les caractéristiques du bail (qui prend quoi en charge), la révision des loyers, le montant de la Taxe foncière, etc. autant de paramètres vitaux (ou potentiellement fatals) pour une telle opération.

Le Censi Bouvard n’est pas possible dans l’ancien. Si vous pensez faire du micro BIC (encore plus combiné au Censi Bouvard) (et pas du "réel"), c’est que vous n’avez pas tout compris à la location meublée. Vos connaissances en terme de baux commerciaux semblent aussi très limitées. Si vous prévoyez de revendre après 9 ans, oubliez l’investissement en EHPAD (et sans doute l’investissement locatif dans la plupart des cas). Ce forum regorge d’infos valables et détaillées à ce sujet. Vous avez encore de la lecture sur la planche….

psycho · #4

j’avoue être complètement néophyte, merci pour votre patience.

quand j’écrivais le dossier est parfait, je sous entendais que l exploitant fait parti d’un grand groupe ( et donc l établissement est géré sainement) , que les charges ( remise en état, changement des meubles,…)sont à la charge de l’exploitant, les loyers ne sont pas plafonnés,… en gros, pas de problème à venir.

Je n’avais pas remarqué que le Censi Bouvard ne s’appliquait qu’aux programmes neufs, vaut mieux faire du LMNP en charge réelle alors pour les charges et l’amortissement

Le problème est le renouvellement du bail, on ne peut connaître le futur loyer, cela semble périlleux vu que l établissement sera déjà vieillissant (changement de normes, rafraichissement,…), de plus l’opération semble uniquement rentable sur un crédit de 25 ans donc au moins deux baux.

pour le prix que j ai annoncé, je suis parti d’un exemple concret (une annonce vu sur la toile).

ZX-6R · #5

Si vous êtes néophyte, réflechissez bien avant de vous lancer! Regardez les autres options! de l’ancien en centre ville en LMNP par exemple…

Il y a peu de monde sur ce forum à être à l’aise avec les EPHAD… (GBL il me semble)

Vous avez tant de contraintes, tellement de choses que vous ne maitrisez pas, pour un rendement tellement minable… bref, c’est vous qui voyez…

GoodbyLenine · #6

Vous devriez lire (les 2 premiers messages de) LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs pour avoir une synthèse des infos à comprendre, et un petit résumé de ce que j’ai fait (J’ai investi dans des EHPAD, mais il y a à prendre et à laisser, et beaucoup de pièges…).

Sinon (pour réagir au message #4 de psycho) :
- Que l exploitant fasse parti d’un grand groupe … ne garanti en rien "pas de problème à venir".
(les contre-exemples sont nombreux)
- Même en neuf, mieux vaut le plus souvent faire du LMNP en charge réelle, que du Censi Bouvard.
- La législation du bail commercial est "spéciale", et à connaitre avant de se lancer. Un renouvellement du bail ne permet pas à l’exploitant (ni au bailleur) de modifier le loyer à volonté, car le bail commercial se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’une des deux parties le résilie (en respectant bien les formes et les dates) en en proposant un nouveau (ou en dédommageant l’autre partie), et en cas de désaccord sur les conditions, c’est au final un juge qui tranchera. Il n’y aura pas forcément plusieurs baux durant 25 ans, même si le bail initial est prévu pour 9 ou 12 ans seulement.

Eldoradoimmo · #7

Bonjour,

Je me suis aussi intéressé aux EHPAD lorsque j’ai voulu commencer à investir.

Les inconvénients majeurs que j’ai pu voir :
- prix trop élevé à l’achat, complètement injustifiable
- peu de liquidité, en plus faire attention car le bail commercial peut soumettre la revente du bien au paiement d’une indemnité
- trop d’incertitude sur le gestionnaire : que se passe-t-il si il fait faillite ?

Après avoir étudié la plupart des dispositifs qui entraînent une réduction d’IR, j’en arrive à la conclusion suivante :

dispositif d’allégement de l’IR = attention risque de grosse arnarque

GoodbyLenine · #8

La dépendance au gestionnaire est une caractéristique de ce type d’investissement (comme de tout investissement dans du meublé géré par un exploitant, à qui le bailleur concède un bail commercial.

Dans le cas d’un EHPAD, ce n’est pas vraiment la "faillite" du gestionnaire qui peut être un problème. En effet, sauf à ce que le gestionnaire soit vraiment incompétent, les autorisations de lit dont il dispose ont une telle valeur (par rapport à la valeur du fond de commerce de l’exploitant) que la faillite est peu probable (au pire le gestionnaire cédera son fond de commerce, autorisations de lits incluses, à un autre exploitant, plus compétent/efficace, ou forcera une baisse des loyers).
Par contre, il y un risque que l’exploitant impose un jour une révision du montant des loyers (si ce montant est trop élevé pour que l’exploitation soit viable, au besoin, le juge finira par lui donner satisfaction), et que des travaux significatifs soit à faire (et même si ces travaux sont à la charge de l’exploitant, ça impactera indirectement le niveau des loyers permettant une exploitation viable), ne serait-ce que pour maintenir les locaux aux normes, ou à un niveau de standing en relation avec le marché (des autres EHPAD en concurrence). Il y a aussi le risque pour qu’un refus des bailleurs à réaliser des travaux sur un immeuble devenu trop obsolète ne finisse par forcer l’exploitant à délocaliser son activité dans un autre immeuble.

Pour une résidence de loisir, ou d’autres types de biens, où l’activité commerciale de l’exploitant n’est pas protégée par un numerus clausus (les autorisations de lit), le risque de faillite de l’exploitant, ou le risque que l’exploitant renonce tout simplement à exploiter et résilie le bail (laissant vacants des locaux qu’il ne sera pas facile du tout de rentabiliser sans exploitant) me semble bien plus élevé.

Dans tous ces cas, le fait que l’immeuble soit une copropriété d’un grand nombre d’investisseurs peu impliqués et passifs est un gros inconvénient. En effet, en cas de problème, pas mal de ces copropriétaires se réveilleront bien trop tard ou pas du tout, et il sera difficile de fédérer ces bailleurs (certains rêvant de continuer à percevoir ce qu’ils avaient pris comme "garanti" lors de leur investissement) pour agir de manière pragmatique.

Le rendement offert sur ce type de bien me semble en effet généralement trop faible au regard de ces inconvénients. En comparant le rendement proposé à un "petit" investisseur achetant un lot, ou quelques lots, et celui qu’obtient un investisseur achetant la totalité d’une EHPAD (par exemple une SCPI), on réalise que ce "petit" investisseur est bien mal traité. Ceci est en partie du à la rémunération des intermédiaires (dont les commissions n’ont guère variés par rapport à l’époque où les taux de rendement du marché étaient 2x plus élevés, donc coutent 2x plus de mois de loyers à linvestissseur).

contraryo · #9

Bonsoir,

Je réagis à cette conversation intéressante. Souhaitant réaliser un premier investissement, je me renseigne sur les résidences gérées. Les EHPAD me semblent plus sécurisés dans le temps que les résidences seniors, concepts que j’ai du mal à saisir car beaucoup de personnes souhaitent rester dans leur maison le plus longtemps possible… avant malheureusement d’intégrer des EHPAD.

Sur le fait qu’investir comme "petit" dans ce genre de résidence est risqué, est-donc préférable de réaliser un investissement dans une SCPI dédiée aux EHPAD ? Son envergure de "gros" lui permettra de mieux négocier auprès de ces établissements ?

Surin · #10

A quelle SCPI pensez-vous ?

GoodbyLenine · #11

S’il y plusieurs SCPI qui ont investi dans des EHPAD (Primovie et Pierval Santé et d’autres), ça ne représente qu’une partie limitée de leur patrimoine et c’est loué "nu".

contraryo · #12

Je ne pensais à aucune SCPI en particulier, n’ayant pas de connaissance précise dans ce domaine d’ailleurs. C’était plus pour pousser le raisonnement de GBL.

Ron77 · #13

Bonjour à tous,

Je suis extrêmement intéressé à faire de l’investissement immobilier locatif.

Mais je me pose certaines questions questions car j’hésite beaucoup entre:
- Investissement EHPAD
- SCPI
- Immobilier Tourisme.

Aviez-vous des éléments de comparaison entre eux ?
Rentabilité ? Sécurité ? Liquidité ? Zones d’intervention ? etc…

Merci d’avance pour votre retour.

Timinel · #14

Bonjour

Vous pouvez hesiter mais je ne vois pas comment on peut vous aider ( a part par le moteur de recherche du site .. )

quels sont les projets sur les 3 orientations, votre situation actuelle, vos connaissances.
pourquoi ces sous categories ?

Cdt

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psycho a écrit :

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