Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Contre 5,53% pour le TRI 5 ans de Corum d’après le dernier bulletin. Ce taux ne devrait que peu varier d’ici fin 2018.
Je pense que RAP tire profit de la comparaison en effet du fait de son parc immobilier de qualité et prenant de la valeur en effet mais ce critère sera d’autant plus important sur le long terme.
Autre paramètre qui me semble important si l’on compare ces 2 SCPI qui n’ont pas grand chose à voir: Corum a des frais de gestion 37,5% supérieurs à ceux de RAP et ses frais de souscription sont supérieurs de plus de 60% près de 50% (!).

Dernière modification par kc44 (20/04/2018 13h20)

Pour comparer avec CORUM, une augmentation de la valeur de la part serait proche …

Balo de ce jour.

C’est officiel.

Rivoli Avenir Patrimoine rachète Gemmeo Commerce.

Parité une Gemmeo pour 0,65 RAP.

Il en résulte une décote de 5.4%

Si c’est dilutif pour les porteurs de Gemmeo, ceux de RAP mettent la main avec une décote sur le portefeuille de Gemmeo. En espérant qu’ils arrivent à se débarrasser du centre commercial du Havre qui est un échec depuis ses débuts et sur la vacances locatives de Annemasse… Pour le reste Gemmeo avait acquis dernièrement à Paris 2 commerces place de Clichy (Starbucks et buraliste) le Mauboussin de la rue du Commerce et un portefeuille correspond si je ne fait pas d’erreur à un centre commercial assez chic de la rue de Passy.

Nous allons surement voir des arbitrages et cessions de ce portefeuille par RAP pour ne garder que la crème de Gemmeo.

Les porteurs de Gemmeo auront été par contre les grands perdants.

Ceux de RAP sans être l’affaire du siècle ne font à mon sens (et si les cessions des actifs pourris est vite réalisé) pas une mauvaise opération.

Le traité de fusion est ici (106 pages, avec plein de détails, dont les justifications de la parité de fusion).

Au moins ici, GEMEO ayant été créé il n’y a pas bien longtemps (en 2012), on n’aura pas un des principaux inconvénient des fusions de SCPI : le fait que le compteur du nombre d’années de détention des immeubles de la SCPI absorbée soit remis à zéro (ce qui a des conséquence sur le calcul des plus-values, et de la fiscalité associée, lors de la cession de ces immeubles). 
Mais les associés de GEMEO qui y avaient investi pour détenir des murs de commerce vont se retrouver avec un patrimoine bien plus diversifié.
Et Amundi Immobilier n’aura pas à traîner pendant des années une SCPI avec de mauvais TRI.

Pour les associés de Rivoli Avenir Patrimoine, vu le ratio entre les capitalisations des 2 SCPI, ça ne devrait guère avoir d’impact.

Les AG du 29 juin (et 13 juillet si le quorum n’est pas atteint le 29 juin) devront confirmer la fusion, mais le résultat des votes ne fait guère de doute (la fusion aura lieu).

loulou75015 a écrit :

Il en résulte une décote de 5.4%

Comment arrivez-vous à ce résultat ?

Puisqu’on est dans la discussion sur RAP et que j’en suis détenteur de parts, du point de vue de Rivoli, c’est du grand n’importe quoi. On veut se débarrasser d’une petite SCPI de commerce lancée sur la lubie saugrenue d’un matin de 2012 et comme la société de gestion ne l’assume pas, hop elle refourgue le bébé à la grande grande sœur:

Primaliance au sujet de Gemmeo commerce a écrit :

Créée en 2012 par le groupe Amundi, la SCPI Gemmeo Commerce a comme objectif de constituer un patrimoine immobilier mutualisé alliant potentiel de valorisation et de distribution régulière.

Gemmeo Commerce cible des commerces de centre ville, des centres commerciaux et des parcs d’activités commerciales. Dans une optique de diversification, Gemmeo Commerce pourra détenir des hôtels.

Pour le patrimoine au "potentiel de revalorisation" force est de constater que c’est un échec cuisant. Point d’hôtels non plus. En gros les SCPI concurrentes ont réussi et distribuent un dividende supérieur de 50%.

Faire reprendre à une SCPI de bureaux essentiellement investie à Paris une autre SCPI mais de commerces hors Paris ne ressemble à rien d’autre qu’une opération servant les intérêts de la société de gestion et - secondairement - les associés se trouvant dans la galère potentielle de Gemmeo commerce.

Maintenant mon propos est à relativiser entièrement car la SCPI absorbée représente 3,7% seulement du capital de Rivoli Avenir Patrimoine, il sera en effet aisé de revendre certains actifs mais bon rien ne dit qu’ils le feront d’autant plus qu’il y a plus de 20% de SCI détenues avec d’autres SCPI/OPCI gérés par Amundi dans le patrimoine de la SCPI absorbée.

Pour ce calcul, mieux vaut considérer la valeur de réalisation, car la valeur de retrait inclus des frais qui peuvent être différents entre les 2 SCPI (et ne le seront plus après fusion).

Mais je chipote et je ne suis pas sûr que cela change grand chose.

Je partage aussi l’avis du conseil de surveillance.

Il y a une propension des grosses SCPI spécialisées à se diversifier. RAP qui achète des commerces… et Immorente qui achète des bureaux, hotels, campings, … On connait l’intérêt des SDG mais quel est l’intérêt des associés ?

Ces associés, qui ont souvent construits leur portefeuille basé sur une appréciation des biens et des spécialisations de chacune des SCPI détenues. Personnellement, j’ai construit mon PTF comme cela, en achetant une certaine qté de chacune des SCPI, entre autre chose, pour obtenir un certain ratio bureaux / commerces / autres.

1- J’aime que certaines SCPI soient "spécialisées": La spécialisation dans l’immobilier est aussi un critère permettant d’espérer une bonne (meilleure) performance par une connaissance plus pointue du marché que la moyenne.

2- Quel est l’intérêt pour une SCPI ayant déjà atteint la belle taille (disons plus de 500M€), et possédant déjà un beau patrimoine de qualité et diversifié en terme de nombre de locataires, de grossir encore plus ? Les frais de gestion sont facturés de manière proportionnelle au montant global. Les économies d’échelle (et plus la SCPI est grosse, plus ces économies sont importantes) ne sont qu’à l’avantage exclusif de la SDG.

Les biens de Gemmeo ne semble trés "éloignés" de la qualité des biens de RAP. La SDG s’est bien "servi sur la bête" ces dernières années. Et, il me que cette fusion sert plus à "cacher sous le tapis" l’incompétence des gestionnaires et la médiocrité des résultats de Gemmeo.

Tout est effrayant dans cette histoire :
- Que des gens pénètrent et squattent un bien privé: droit de propriété violé
- Que des gens soient dans une telle misère qu’ils soient poussés à faire cela: dignité humaine bafouée

Je suis associé très modestement dans les deux SCPIs concernées (Edissimo & RAP), et pourtant, j’ai du mal à leur en vouloir…

Nous sommes allé faire le travail d’investigation que France Télévision n’a pas jugé utile de faire :

Service presse de Amundi a écrit :

Amundi Immobilier est propriétaire de cet immeuble via deux SCPI depuis 2013, elles-mêmes détenues par environ 100 000 clients particuliers (porteurs).

L’immeuble était loué jusqu’au 31 décembre 2018 par la Bridage Financière de la Préfecture de Police de Paris.

Cet immeuble, à usage de bureaux, ne dispose pas actuellement des infrastructures minimales nécessaires à un logement. Amundi Immobilier a le projet, dans le cadre de la gestion qui est lui confiée, de reconvertir ce bâtiment vers un immeuble résidentiel.

Les analyses et diagnostiques de l’immeuble sont actuellement en cours afin de pouvoir déposer prochainement le permis de construire nécessaire à sa reconversion en immeuble résidentiel.

Je ne sais pas s’il est exact d’écrire que Amundi est propriétaire, ce sont plutôt les 100 000 particuliers dont moi, dfranck, probablement bien des lecteurs du forum et autres retraités modestes entre autres.
Je ne suis pas du genre à défendre les sociétés de gestion mais le fait est que rien ne permet de reprocher quoique ce soit à Amundi en l’état actuel des choses.

J’ai passé en revue les 4 derniers bulletins des 2 SCPI concernées et aucun ne mentionne le congé de l’immeuble de la rue du Château des Rentiers. Au vu de ce qui m’a été communiqué, j’en déduis que ce congé sera mentionné dans le prochain bulletin, même si ce congé était connu de longue date car c’est ainsi que se fait la communication dans les bulletins chez Amundi (les congés annoncés sont toujours ceux du trimestre en cours).

Un propriétaire ne peut pas faire ce qu’il veut de son bien tant que le locataire a un bail, si la Préfecture de Police a décidé de quitter les locaux plus d’un an avant la fin du bail, elle est libre et ce n’est pas une raison pour que des associations s’emparent de ce qui nous appartient en tant qu’associés de SCPI.

Des actions de gestion sont en cours, on sait que cela prend du temps en France, il y a fort à parier que cet immeuble reste vacant encore de longs mois mais ainsi va la vie d’un immeuble de 40 ans probablement devenu obsolète et nécessitant une restructuration profonde pour laquelle la précipitation serait synonyme de possibles erreurs de gestion.

On est dans le quartier de la Place d’Italie, à 3 minutes à pied du métro Olympiades (ligne 14, top pour du bureau).
Ce ne sont pas les immeubles de bureau qui manquent surtout vers les métros Nationale et Chevaleret mais si Amundi a décidé de transformer cet immeuble en habitation, c’est qu’ils ont leurs raisons.

Pour le reste je serai plus prudent en me gardant bien de prendre position sur les actions possibles de la part de Amundi tant qu’un bail est en cours ou d’épiloguer sur ce que pourrait faire un vigile et son chien muselé face à des centaines d’envahisseurs déterminés. La police a fait évacuer, fin de l’incident.

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine revalorise son prix de part le 1er avril 2019

Le prix de la part de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine va augmenter de 2,05%.
C’est la 2ème fois en moins d’un an que Amundi réajuste à la hausse, dans des proportions comparables, le prix de la part de sa SCPI emblématique : la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine.
Avec ses revalorisations et ses dividendes, la performance moyenne annuelle ressort à plus de 10% par an sur les 10 dernières années.

De mon côté, associé depuis un peu moins de 10 ans, j’ai revendu lors de la confrontation de février ….. Grrrr

C’est officiel :

Source : Journal officiel : https://www.journal-officiel.gouv.fr/pu … 900553.pdf

Journal Officiel a écrit :

Modification du prix d’émission des parts
Conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts, la Société de gestion a décidé de modifier le prix de souscription de la part à 298€ à compter du 1er avril 2019:
-Valeur nominale150€
-Prime d’émission148€
-Prix de souscription298€
Conformément aux stipulations de la note d’information, le prix de retrait, correspond au montant du nominal majoré de la prime d’émission (soit le prix de souscrip-tion en vigueur à la date de retrait), diminué d’un montant correspondant à la commission desouscription toutes taxes comprises (TTC), soit 272,99€.

Surin a écrit :

Qui bénéficie de ce genre de manœuvre ?

Cela n’a pas de sens en immobilier d’acheter un bien pour le revendre 2 ou 3 ans tard, à moins de bénéficier d’un marché en forte hausse et d’une valeur d’achat initiale trés faible. Ce cas est extrêmement rare.

Amundi gagne sa vie sur l’application de frais… sur ses OPCVM, ses OPCI, … et ses SCPI. Donc on sait trés bien à qui profite le crime !

D’autre part, j’ai jamais vu un banquier savoir gérer et revaloriser un parc immobilier. Ce sont vraiment 2 métiers et savoir-faire bien différents. Il existe des biens faciles à gérer (mais qui rapportent peu en général), et les autres qui nécessite un vrai "investissement" de gestion… 

Cela fait maintenant des années, qu’en cherchant à maintenir un bon rendement, les banques se sont lancées dans des investissements pour compte de leurs SCPIs qui nécessitent plus de travail… travail qui ne savent pas et ne peuvent pas fournir !

Cela commence nettement à se refléter sur les résultats.

L’année 2019 ne semble pas folichonne pour RAP :

Au T3 le TOF était inférieur < 90 %, je suis sceptique sur une remontée du TOF au T4.
Un dividende de 10.65 €/part soit en dessous de l’objectif de début d’année (10.80) et en baisse continue depuis 4 ans :
12.49 2015
11.5 2016
11.16 2017
10.80 2018
10.65 2019

J’ai tendance a considérer RAP comme une SCPI capitalisante, j’attends de voir les valeurs d’expertise pour me faire une idée plus précise.