Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ?

Pourquoi absolument vouloir une structure en société ?

Dans votre cas, acheter en  votre nom propre (donc IR), pour inscrire au bilan de l’activité de location meublée chaque appartement  quand vous commencerez à le louer meublé, me semble le plus simple. Si vous renoncez au meublé dans qqs temps, vous pourrez toujours apporter le bien dans une structure à l’IS (avec un coût).

De quels montants d’investissement parle-t-on ? Ma suggestion s’applique clairement si l’immeuble vaut 200k€. S’il vaut 5 M€, la SAS devient une alternative sérieuse, car les frais fixes et les contraintes ne sont plus si gênantes.

Moke a écrit :

J’ai l’intention d’en acheter un par an sur les 8-10 prochaines années.
…/…
Le rendement est proche des 10% et chaque immeuble génère entre 4K€ et 5K€ de cash par an (en prenant en compte l’amortissement bien sur).
…/…
je ne vois pas bien pourquoi les banques refuseraient de me financer…
…/…
N’hésitez pas à me faire vos retours, tout cela est assez complexe et engageant pour… le reste de mon existence finalement.

Permettez moi de vous trouver un peu optimiste du côté des banques.
Avez vous une relation particulière avec votre conseiller ?
Avez vous abordé vos objectifs avec lui ?

En effet vouloir acheter un immeuble par an, durant 8/10 ans, sans pratiquement d’épargne de sécurité me semble difficile à faire passer auprès d’un banquier lambda.
Comment financez-vous les frais de mutation ? Les petits travaux, l’acquisition du mobilier pour les meublés..?

Le cash indiqué avec amortissement correspond à une réalité comptable et non pas au cash qui reste sur le compte à la fin de l’année. La différence risque d’être significative, avec à peine 10% brut, vous devez être approximativement à l’autofinancement soit sans cash significatif.

Ne négligez pas les travaux "exceptionnels" avec plusieurs immeubles vous en aurez forcément régulièrement. Cela aura pour conséquence de devoir trouver du cash pour les financer, parfois dans l’urgence et également d’affecter la rentabilité de l’année en question…
Pour ne pas avoir trop de surprise,  j’impute à chaque bien un montant travaux annuel. L’ensemble des biens génère une forme de mutualisation. Evidemment l’idéal est d’être le plus vigilent possible à l’achat pour avoir le moins de déconvenue possible, au moins les premières années…

Vous devriez peut-être vous fixer comme objectif de trouver des biens >10%, tout en restant vigilent sur la qualité des biens, un point de plus génère sur l’ensemble une vraie différence !

Pour l’anecdote, quand je cherchais des biens à 10% j’en trouvais à 9%, maintenant que j’en cherche à 12% minimum, j’en trouve à 11 ou 12%. Cela risque d’en faire crier quelques uns, mais les barrières sont aussi parfois celles que nous nous mettons dans la tête

Dernière modification par DDtee (18/10/2014 10h53)

Bonjour

Dans le cadre d’une sarl LMP est il possible d’acquérir un immeuble loué en nu pour l’instant et de le passer en meublé au fur et à mesure que les appartements se libèrent ?
Quel sera l’impact sur la comptabilité ? Je suppose que l’on ne peut pas amortir tant que les appartements ne sont pas (tous?) en meublés.

Chtirentier

Une "SARL LMP", il me semble que ça n’existe pas : le statut LMP s’applique au niveau d’un foyer fiscal imposé à l’IR.

Vous voulez sans doute évoquer une "SARL de famille" transparente à l’IR qui rachèterait un immeuble avec des appartements loués nus (donc générant des revenus fonciers… ce qui à priori n’entre guère dans l’objet social d’une SARL) et les passerait en location meublée au fur et à mesure de la fin des baux en cours. Ça me semble très "limite" comme montage, et sans doute pas vraiment dans les clous.

Pourquoi ne pas acheter l’immeuble en nom propre (en indivision si l’achat s’effectue à plusieurs, avec une convention d’indivision pour border autant que possible les soucis de gouvernance, et un compte bancaire au nom de l’indivision) afin de déclarer les revenus fonciers au départ, puis petit à petit passer les locaux en location meublée, en inscrivant alors les appartements (et fractions de parties communes) associées en immobilisation de l’activité de location meublé (avec les démarches idoines pour démarrer -et immatriculer- cette activité au passage du 1er bail en meublé) ?

Note : Les 3 derniers messages étaient "hors sujet" dans la discussion évaluant les avantages et inconvénients entre LMP et LMNP, d’où leur déplacement dans cette discussion sur le passage de location nue en location meublée.