CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

InvestisseurHeureux · #376

CBL Properties a pu renégocier un gros prêt immobilier hypothécaire pour un de ses centres, à un taux de 4,839% vs 6,98% pour une maturité de dix ans :

BusinessWire a écrit :
CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)--CBL Properties (NYSE: CBL) today announced that it, along with its 50% joint venture partner, closed on a $155.0 million ($77.5 million at CBL’s share) non-recourse loan secured by CoolSprings Galleria in Nashville, TN. The 10-year loan bears interest at a fixed rate of 4.839%.

Proceeds from the loan were used to retire the existing $97.7 million loan, which bore interest at a fixed rate of 6.98% and was scheduled to mature in June. CBL’s share of nearly $29.0 million in excess proceeds will be immediately utilized to reduce outstanding balances on its unsecured lines of credit.

“This new financing secured by CoolSprings Galleria demonstrates the strength of our assets as well as our excellent access to long-term capital at attractive rates,” said Farzana Khaleel, Chief Financial Officer. “We are pleased to retire the existing higher rate loan. The nearly $29 million in our share of excess proceeds from this financing enables us to prefund a portion of the term loan maturity later this year.”

CBL owns CoolSprings Galleria in a 50/50 joint venture with TIAA and APG, as managed by TH Real Estate, an affiliate of Nuveen (the investment management unit of TIAA. Wells Fargo served as the lender in a CMBS execution.

Source : CBL Properties Closes 10-Year Fixed Rate Non-Recourse Loan Secured by CoolSprings Galleria in Nashville, TN | Business Wire

Difficile de savoir dans quelle mesure ce bien immobilier est représentatif du reste du portefeuille, puisque CBL n’a pas communiqué sur les ventes et le taux d’occupation de celui-ci :

Mais 4,8% semble un taux très correct quand le taux à dix ans US est à 2,95%. Sachant que le financement est sans recours, j’ai aussi du mal à imaginer que le taux de capitalisation de la propriété soit significativement plus élevé que 4,8%.

EDIT - comme de fait, le taux de capitalisation était estimé à 5,9% en 2016 et il s’agit probablement d’une des plus belles propriétés de CBL :

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starlord72 · #377

Article sur SA : This 19.2% Yielding REIT Is Off To A Good Start - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

LaurentHU · #378

Moui. Venant de la part du mec qui recommendait CBL à 8, franchement, c’est même pas la peine de lire. J’aurais du revendre dès que le divi a été coupé…

arkamoon · #379

Je comprends que vous trouviez la situation frustrante, mais même après la coupe du dividende, si vous avez acheté a 8, ça reste un 10% plus que raisonnable non?

Je comprends les risques réels liés a la situation de cette entreprise, mais je trouve que depuis le temps elle n’a pas l’air de mal s’en sortir, et pourtant la défiance est toujours aussi grande…. !

Je sais que la vérité est celle du marché, mais comment un rendement a 20% ne peut-il pas intéresser les gens? En cas de revente des surface, le prix au m² serait si faible que ça? Aucune opportunités de reconversion?

C’est ma deuxième "erreur boursière", et je lutte pour me convaincre de ne pas renforcer… !

pitivier · #380

Bonjour

attendre de voir qu’elle renégocie son obligation échéance 2019 sa dette non garantie de 800 000 000 $
si je ne me trompe pas.

Sa valeur comptable est supérieur à 10 $ ça c’est sur du moins.

Mon pru est de 6 dollars moins de 500 titres. on attend facilement et tranquillement avec le dividende

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AleaJactaEst · #381

arkamoon a écrit :
Je sais que la vérité est celle du marché, mais comment un rendement a 20% ne peut-il pas intéresser les gens? En cas de revente des surface, le prix au m² serait si faible que ça? !

Il faut toujours voir la part du levier dans un rendement.

Si je vous propose d’acheter total avec un levier 4, vous aurez du 22% de rendement… avec un compte sur marge ou un CFD vous pouvez le faire facilement.

Vous me répondrez c’est pas pareil ?

Et bien presque, puis que en fait vous avez d’un part la valeur des malls (très grossièrement 6M et de l’autre la dette, soit environ 5M, [c’est juste une illustration, basé sur des chiffres anciens]).
Ainsi, l’equity est de 1M.

Vous imaginez que si les malls perdent 20% de leur valeur, ce qui n’est pas strictement exceptionnel ou fantasmatique, et bien vous avez l’equity qui tombe à 0 et l’action qui ne vaut alors que le prix d’une "option" sur la revalorisation des malls.

Donc un rendement de 20% ne veut pas dire grand chose en soi.

arkamoon · #382

Je comprends tout à fait votre calcul, mais il me semble que toutes les valorisation des malls que j’ai vu étaient plus avantageuses.

Et autant je veux bien croire que le business des mall est en perdition et qu’ils perdent de la valeur, mais autant je pense qu’il y en aura toujours. Même s’ils vont se diversifier dans les activités. Et je pense également que la baisse de leur valeur est limité par l’équivalence du prix au m² de la zone. De l’immobilier ne vaut jamais rien, même s’il peut descendre très bas !

Avec un rendement de 20%, en 5 ans l’investissement est remboursé, même avec une baisse de 20% de ceux ci, l’année prochaine ça fait encore 16%. Et si je comprends bien le dividende est couvert, et avec une certaine marge ?

Pouvez vous m’expliquer d’avantage ce que vous voulez dire par renégocie sa dette non garantie de 800 000 00$? Que veux dire une dette non garantie? quels sont les risques directement liés?

anteus · #383

Excusez ce petit correctif, mais un rendement de 20% se rembourse en 3,5 ans selon la règle d’Einstein (ou règle des 70 avec les intérêts composés)

Cela relativise donc beaucoup le risque car je n’imagine pas une disparition dans les 3 ans

Gamma76 · #384

Il faut bien prendre en garde dans le calcul à comptabiliser l’imposition des revenus annuels des dividendes perçus, CBL n’étant pas éligible au PEA ;-)

Donc la piste des au moins 5 ans pour être rentabilisé me parait plus plausible, sans compter qu’il sera compliqué de réinvestir à chaque fois les dividendes sur des placements à 20 % (sauf si le cours de l’action CBL stagne ou baisse d’ici là et que le dividende reste stable)

Dernière modification par Gamma76 (04/05/2018 10h23)

InvestisseurHeureux · #385

Sur l’endettement, la situation est peut-être meilleure qu’elle paraît.

Or la dette non sécurisée, les prêts hypothécaires sont "sans recours" (donc sans solidarité entre eux) et CBL Properties peut choisir simplement de laisser tomber une propriété, c’est-à-dire d’arrêter purement et simplement de rembourser le prêt.

Ça été le cas pour un des centres commerciaux d’Acadiana : Foreclosure pending on Acadiana Mall

Washington Prime Group l’a également déjà fait pour trois (de mémoire) centres commerciaux jugés peut qualitatifs.

Evidemment, en faisant cela, la foncière perd les loyers du centre. Mais si le centre rapportait in fine moins que le coût de l’emprunt, cela devient ensuite le problème du prêteur et CBL ou WPG peuvent s’en laver les mains.

Curieusement, le fait d’être un mauvais payeur n’empêche en rien le financement d’autres centres commerciaux avec d’autres prêts hypothécaires. Tout repose sur la qualité individuelle du bien immobilier.

Quand aux covenants sur la dette non sécurisée, heureusement ils ne sont pas basés sur la capitalisation boursière, mais le total des actifs au bilan et l’EBITDA :

Par conséquent, tant que l’activité opérationnelle de la société tient, il n’y a pas de prophétie auto-réalisatrice liée au cours de bourse bas.

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okavongo · #386

InvestisseurHeureux a écrit :
Sur l’endettement, la situation est peut-être meilleure qu’elle paraît.

Or la dette non sécurisée, les prêts hypothécaires sont "sans recours" (donc sans solidarité entre eux) et CBL Properties peut choisir simplement de laisser tomber une propriété, c’est-à-dire d’arrêter purement et simplement de rembourser le prêt.

Ça été le cas pour un des centres commerciaux d’Acadiana : Foreclosure pending on Acadiana Mall

Washington Prime Group l’a également déjà fait pour trois (de mémoire) centres commerciaux jugés peut qualitatifs.

Evidemment, en faisant cela, la foncière perd les loyers du centre. Mais si le centre rapportait in fine moins que le coût de l’emprunt, cela devient ensuite le problème du prêteur et CBL ou WPG peuvent s’en laver les mains.

Comme évoqué l’année dernière dans la file WPG ils peuvent même racheter le mall à une valeur inférieure au prêt qu’ils ont laissé sur les bras des creanciers. En tout cas, c’est ce qu’avait fait WPG augmentant ainsi la rentabilité de son ex-ancien mall. La perte est pour les prêteurs. Pas très "fair" peut-être mais efficace !

Extrait confcall :

Louis G. Conforti a écrit :
This week, we completed a discounted payoff of the $87.3 million loan secured by Mesa Mall for $63 million. Think about it like this, Mesa Mall is the quintessential dominant secondary asset. It was just too darn levered. Whereas the yield on the previous loan was 9%, the yield today after the $24.3 million lender write-down is 13%. So Mark will detail the financial happenings during the quarter, and I just want everyone to rest assured that every action we undertake, whether for capital spend for redevelopment, or in effect, buying back Mesa Mall. All of those are subject to risk-adjusted scrutiny.

Source
Ma principale préoccupation avec CBL c’est que les arguments bull étaient les mêmes il y a un an ou plus et que depuis la chute se poursuit. Bien malin qui peut dire où est le point bas. Je me félicite donc d’avoir arrêté mes moyennes à la baisse mais ça me démange d’en reprendre une petite louche.

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M07 · #387

Bonjour !

Perso, j’ai décidé de jouer le coup, sur la baisse que je pense exagérée de CBL, en prenant une dose d’actions préférentielles E (CBL-PRE chez IB). Le rendement n’est que de 10 %, le potentiel de hausse est bien plus faible, mais il n’y a pas de risque de coupure partielle du dividende, et le cours est bien plus résistant à la baisse.

Dernière modification par M07 (04/05/2018 15h29)

Gaspode · #388

InvestisseurHeureux a écrit :
Et même avec une ligne plus petite, ce n’est pas si simple. Ainsi, est-ce que CBL Properties est aujourd’hui ce qu’était WPX Energy début 2016 ? Dans un cas la fin des centres commerciaux, dans l’autre la fin du pétrole "cher" ?

Je ne vois pas les centre commerciaux disparaître, ils vont se transformer, et les meilleurs le font déjà.

Par contre, il est légitime de se demander si CBL à les moyens de réussir celle-ci. Pour l’instant, j’y crois encore du fait de leur implantation géographique.

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InvestisseurHeureux · #389

(pour l’historique, reprise du message de ValeurBourse qui était sur la file de WPX Ernergy)

valeurbourse a écrit :
CBL n’est pas la no brainer qu’on a pu acheter quand les cours du pétrole étaient artificiellement bas. Dans le secteur des centres commerciaux, la concurrence est devenue structurelle et non conjoncturelle car les chalands ne vont pas subitement se remettre à fréquenter les malls. La société a entrepris des changements de stratégie qui semblent pertinents, mais elle est ralentie par un bilan qui ne semble pas suffisamment solide.

Si vous voulez voir à quoi ressemble le CEO Stephen Lebovitz de CBL Properties, il a été interviewé sur CNN hier : CBL Properties CEO on the future of malls

Le discours est le même que celui des autres CEO de centres commerciaux US :
- le pire des banqueroutes est passé
- les centres commerciaux se transforment et mettent l’accent sur les "expériences" : avec des cinémas, des centres de fitness, des restaurants, du maquillage, etc.

Après, est-ce que ces locataires payeront autant de loyers que les précédents, c’est une autre histoire.

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M07 · #390

Bonjour !

InvestisseurHeureux a écrit :
…
- les centres commerciaux se transforment et mettent l’accent sur les "expériences" : avec des cinémas, des centres de fitness, des restaurants, du maquillage, etc.
Après, est-ce que ces locataires payeront autant de loyers que les précédents, c’est une autre histoire.

Vous faites bien de soulever le problème des loyers ; mais ce souci peut être étendu : ces "expériences" ne sont pas des nouveautés au niveau du territoire, mais plutôt un transfert d’emplacements. Et c’est valable pour le locataire comme pour le public : un cinéma qui ouvre dans un centre commercial, c’est : soit de la fréquentation enlevée à un autre cinéma pré-existant, soit le transfert d’un cinéma déjà existant ; donc, indirectement, un déplacement du loyer. Si cela peut favoriser le centre commercial, ce sera au désavantage d’un immeuble, d’un centre-ville, ou d’un autre centre commercial ; autres lieux souvent gérés par d’autres REIT.

Toutefois, je vois un espoir dans l’instinct grégaire des humains. Par exemple, quand on regarde les jeux vidéos, activité au départ faite à domicile, ils ont entraînés la créations de conventions, salons, compétitions en public, etc. toujours très fréquentés. Idem avec la musique : la technologie permet d’écouter chez soi dans d’excellentes conditions, et pourtant les concerts font presque toujours le plein.

Je suppose donc qu’il existe un avenir jouable (rentable) pour les centres commerciaux qui sauront s’adapter. Mais certains risquent fort de péricliter, car, pour l’instant, l’activité globale (au niveau du territoire) va baisser à cause de (grâce à) Internet.

La concurrence va être féroce, et les choix difficiles et hasardeux. CBL a toutefois un avantage : étant parmi les premiers touchés, ils entament une restructuration/reconversion avant beaucoup d’autres.

InvestisseurHeureux · #391

Une nouvelle façon de réinventer l’espace autour des centres commerciaux : utiliser une partie du terrain pour construire des box de stockage.

CBL Properties a fait une JV avec CubeSmart pour deux de ses centres :
Shopping mall operator forges joint venture with storage developer

The SpareFoot Storage Beat a écrit :
A ‘brilliant idea’

Ari Rastegar is founder and chief acquisition officer of Austin-based Rastegar Equity Partners, a private equity firm specializing in self-storage and other commercial real estate sectors. Rastegar said he thinks CBL is an executing on a “brilliant idea” by deriving revenue from unused land at its malls without having to contribute cash to the self-storage developments.

CBL’s self-storage strategy is helping “reinvent” the “antiqued business model” of the enclosed mall, he said.

“We’re watching that asset class shutter,” Rastegar said. “What you’ll find is the locations of a lot of these malls are in highly populated areas. They occupy very, very valuable pieces of land.”

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hertell · #392

CBL UP UP +7.22% a 19h12…

Greg81 · #393

Plusieurs articles sur le net qui reprennent les mêmes chiffres mais qui ne signalent aucun point particulier à cette hausse?

J’ai raté quelque chose?

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pitivier · #394

Pas de hausse de taux?ce mois-ci

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InvestisseurHeureux · #395

Greg81 a écrit :
J’ai raté quelque chose?

Non il n’y a pas d’actualités (sinon Sears qui aurait un sursis, mais ça n’a pas profité au cours de Washington Prime Group). Peut-être que le point de pessimisme maximal est passé et comme il y a beaucoup de vendeurs à découvert sur la valeur, les rebonds peuvent être brutaux ?

Pour rappel, plus longtemps Sears reste en activité, mieux c’est pour CBL Properties, car cela permet d’étaler sur plusieurs années les capex pour transformer les emplacements vacants.

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InvestisseurHeureux · #396

Un article qui mentionne le centre commercial "Cary Towne" :
Without IKEA in Cary, plans for mall and Wegmans still push forward in Cary. | News & Observer

Le centre devait accueillir IKEA en 2020 mais finalement il ne viendra pas. De fait, l’article laisse entendre que le taux de vacances du centre serait autour de 68%.

J’ai donc cherché comme CBL Properties présentait ce centre dans son supplément trimestriel, mais pas de [mauvaise] surprise, le centre est bien en rédeveloppement :

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Uspony · #397

Un article de Brad Thomas en date de ce jour, au sujet des prochaines fermetures de SEARS que je link ici : Holy Cow, My Local Sears Store Is Closing.

“Sears plans to shutter 72 more stores, with closing sales starting in the near future”. The company provided the names of 63 of its locations set to close (with the additional nine forthcoming).

Ce qui nous intéresse est ici :

I reviewed the latest list of Sears closures (for WPG and CBL), and they include 7 stores in WPG-owned malls and 3 stores in CBL-owned malls. The WPG sites include Tampa, FL; Sanford, FL; Muncie, IN; Topeka, KS; Albuquerque, NM; Lima, OH; and Anderson, SC. The CBL sites include St. Louis, MO; Hattiesburg, MS; and Spartanburg, SC

corsaire00 · #398

CBL continue de travailler sa dette: prolongation de 5 ans de 2 prêts garantis pour un montant total de 115 millions de dollars.

Nouveau taux : 225 points sur le LIBOR soit une augmentation de 25 points de base.

Press Release

Dommage que la société ne soit pas passer à taux fixe

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InvestisseurHeureux · #399

Moins de "faillite" que prévu parmi les locataires de CBL Properties sur le trimestre :

SeekingAlpha a écrit :
CBL Properties (NYSE:CBL) says retailer bankruptcy activity has been less than last year, with more of that activity in reorganizations than liquidations, President and CEO Stephen Lebovitz said at Nareit’s REITWeek conference.

At the end of Q1, CBL sees using $10M-$13M of reserves related to retailer bankruptcies, compared with the $10M-$20m of reserves that’s included in the company’s year forecast.

"The bankruptcies are painful short-term, but healthy long-term," says President and CEO Stephen Lebovitz.

Meanwhile as some retailers leave malls, the REIT is redeveloping malls to diversify away from apparel retailers and bring in a wider variety of businesses.

Free cash flow will will more than cover the redevelopment projects’ costs, Lebovitz said. Earlier in the year, CBL had estimated such costs at $75M-$125M, but now sees it at the lower end due to some project delays. FCF is estimated at about $185M.

Si bon an, mal an Sears continue à survivre et ferment ses magasins de manière progressive, CBL devrait pouvoir gérer les redéveloppements des espaces vacants.

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Yonz · #400

Les foncières US poursuivent aujourd’hui leur progression. Phénomène purement technique lié à des rachats de positions courtes ou bien retour vers des valorisations plus normales après un pessimisme exagéré quant à l’avenir du retail offline?

Mon avis, pour ce qu’il vaut: les deux!

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CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

#376 01/05/2018 11h53

BusinessWire a écrit :

#377 03/05/2018 15h18

#378 03/05/2018 15h21

#379 03/05/2018 16h51

#380 03/05/2018 19h47

1 #381 03/05/2018 20h20

arkamoon a écrit :

#382 04/05/2018 08h41

1 #383 04/05/2018 09h32

#384 04/05/2018 09h45

2 #385 04/05/2018 11h26

#386 04/05/2018 14h30

InvestisseurHeureux a écrit :

Louis G. Conforti a écrit :

#387 04/05/2018 14h50

#388 09/05/2018 23h02

InvestisseurHeureux a écrit :

#389 10/05/2018 14h09

valeurbourse a écrit :

#390 11/05/2018 13h42

InvestisseurHeureux a écrit :

#391 26/05/2018 14h30

The SpareFoot Storage Beat a écrit :

#392 30/05/2018 19h14

#393 30/05/2018 19h38

#394 30/05/2018 19h39

#395 31/05/2018 09h59

Greg81 a écrit :

#396 01/06/2018 13h43

#397 01/06/2018 17h47

#398 04/06/2018 22h21

#399 07/06/2018 11h52

SeekingAlpha a écrit :

#400 08/06/2018 17h48

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