CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

CBL Properties a pu renégocier un gros prêt immobilier hypothécaire pour un de ses centres, à un taux de 4,839% vs 6,98% pour une maturité de dix ans :

BusinessWire a écrit :

CHATTANOOGA, Tenn.--(BUSINESS WIRE)--CBL Properties (NYSE: CBL) today announced that it, along with its 50% joint venture partner, closed on a $155.0 million ($77.5 million at CBL’s share) non-recourse loan secured by CoolSprings Galleria in Nashville, TN. The 10-year loan bears interest at a fixed rate of 4.839%.

Proceeds from the loan were used to retire the existing $97.7 million loan, which bore interest at a fixed rate of 6.98% and was scheduled to mature in June. CBL’s share of nearly $29.0 million in excess proceeds will be immediately utilized to reduce outstanding balances on its unsecured lines of credit.

“This new financing secured by CoolSprings Galleria demonstrates the strength of our assets as well as our excellent access to long-term capital at attractive rates,” said Farzana Khaleel, Chief Financial Officer. “We are pleased to retire the existing higher rate loan. The nearly $29 million in our share of excess proceeds from this financing enables us to prefund a portion of the term loan maturity later this year.”

CBL owns CoolSprings Galleria in a 50/50 joint venture with TIAA and APG, as managed by TH Real Estate, an affiliate of Nuveen (the investment management unit of TIAA. Wells Fargo served as the lender in a CMBS execution.

Source : CBL Properties Closes 10-Year Fixed Rate Non-Recourse Loan Secured by CoolSprings Galleria in Nashville, TN | Business Wire

Difficile de savoir dans quelle mesure ce bien immobilier est représentatif du reste du portefeuille, puisque CBL n’a pas communiqué sur les ventes et le taux d’occupation de celui-ci :



Mais 4,8% semble un taux très correct quand le taux à dix ans US est à 2,95%. Sachant que le financement est sans recours, j’ai aussi du mal à imaginer que le taux de capitalisation de la propriété soit significativement plus élevé que 4,8%.

EDIT - comme de fait, le taux de capitalisation était estimé à 5,9% en 2016 et il s’agit probablement d’une des plus belles propriétés de CBL :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Moui. Venant de la part du mec qui recommendait CBL à 8, franchement, c’est même pas la peine de lire. J’aurais du revendre dès que le divi a été coupé…

Bonjour

attendre de voir qu’elle renégocie son obligation échéance 2019 sa dette non garantie de 800 000 000 $
si je ne me trompe pas.

Sa valeur comptable est supérieur à 10 $ ça c’est sur du moins.

Mon pru est de 6 dollars moins de 500 titres.  on attend facilement et tranquillement avec le dividende

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je comprends tout à fait votre calcul, mais il me semble que toutes les valorisation des malls que j’ai vu étaient plus avantageuses.

Et autant je veux bien croire que le business des mall est en perdition et qu’ils perdent de la valeur, mais autant je pense qu’il y en aura toujours. Même s’ils vont se diversifier dans les activités. Et je pense également que la baisse de leur valeur est limité par l’équivalence du prix au m² de la zone. De l’immobilier ne vaut jamais rien, même s’il peut descendre très bas !

Avec un rendement de 20%, en 5 ans l’investissement est remboursé, même avec une baisse de 20% de ceux ci, l’année prochaine ça fait encore 16%. Et si je comprends bien le dividende est couvert, et avec une certaine marge ?

Pouvez vous m’expliquer d’avantage ce que vous voulez dire par renégocie sa dette non garantie de 800 000 00$? Que veux dire une dette non garantie? quels sont les risques directement liés?

Il faut bien prendre en garde dans le calcul à comptabiliser l’imposition des revenus annuels des dividendes perçus, CBL n’étant pas éligible au PEA ;-)

Donc la piste des au moins 5 ans pour être rentabilisé me parait plus plausible, sans compter qu’il sera compliqué de réinvestir à chaque fois les dividendes sur des placements à 20 % (sauf si le cours de l’action CBL  stagne ou baisse d’ici là et que le dividende reste stable)

Dernière modification par Gamma76 (04/05/2018 10h23)

InvestisseurHeureux a écrit :

Sur l’endettement, la situation est peut-être meilleure qu’elle paraît.

Or la dette non sécurisée, les prêts hypothécaires sont "sans recours" (donc sans solidarité entre eux) et CBL Properties peut choisir simplement de laisser tomber une propriété, c’est-à-dire d’arrêter purement et simplement de rembourser le prêt.

Ça été le cas pour un des centres commerciaux d’Acadiana : Foreclosure pending on Acadiana Mall

Washington Prime Group l’a également déjà fait pour trois (de mémoire) centres commerciaux jugés peut qualitatifs.

Evidemment, en faisant cela, la foncière perd les loyers du centre. Mais si le centre rapportait in fine moins que le coût de l’emprunt, cela devient ensuite le problème du prêteur et CBL ou WPG peuvent s’en laver les mains.

Comme évoqué l’année dernière dans la file WPG ils peuvent même racheter le mall à une valeur inférieure au prêt qu’ils ont laissé sur les bras des creanciers. En tout cas, c’est ce qu’avait fait WPG augmentant ainsi la rentabilité de son ex-ancien mall. La perte est pour les prêteurs. Pas très "fair" peut-être mais efficace !

Extrait confcall :

Louis G. Conforti a écrit :

This week, we completed a discounted payoff of the $87.3 million loan secured by Mesa Mall for $63 million. Think about it like this, Mesa Mall is the quintessential dominant secondary asset. It was just too darn levered. Whereas the yield on the previous loan was 9%, the yield today after the $24.3 million lender write-down is 13%. So Mark will detail the financial happenings during the quarter, and I just want everyone to rest assured that every action we undertake, whether for capital spend for redevelopment, or in effect, buying back Mesa Mall. All of those are subject to risk-adjusted scrutiny.

Source
Ma principale préoccupation avec CBL c’est que les arguments bull étaient les mêmes il y a un an ou plus et que depuis la chute se poursuit. Bien malin qui peut dire où est le point bas. Je me félicite donc d’avoir arrêté mes moyennes à la baisse mais ça me démange d’en reprendre une petite louche.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

Et même avec une ligne plus petite, ce n’est pas si simple. Ainsi, est-ce que CBL Properties est aujourd’hui ce qu’était WPX Energy début 2016 ? Dans un cas la fin des centres commerciaux, dans l’autre la fin du pétrole "cher" ?

Je ne vois pas les centre commerciaux disparaître, ils vont se transformer, et les meilleurs le font déjà.

Par contre, il est légitime de se demander si CBL à les moyens de réussir celle-ci. Pour l’instant, j’y crois encore du fait de leur implantation géographique.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour !

InvestisseurHeureux a écrit :

…
- les centres commerciaux se transforment et mettent l’accent sur les "expériences" : avec des cinémas, des centres de fitness, des restaurants, du maquillage, etc.
Après, est-ce que ces locataires payeront autant de loyers que les précédents, c’est une autre histoire.

Vous faites bien de soulever le problème des loyers ; mais ce souci peut être étendu : ces "expériences" ne sont pas des nouveautés au niveau du territoire, mais plutôt un transfert d’emplacements. Et c’est valable pour le locataire comme pour le public :  un cinéma qui ouvre dans un centre commercial, c’est : soit de la fréquentation enlevée à un autre cinéma pré-existant, soit le transfert d’un cinéma déjà existant ; donc, indirectement, un déplacement du loyer. Si cela peut favoriser le centre commercial, ce sera au désavantage d’un immeuble, d’un centre-ville, ou d’un autre centre commercial ; autres lieux souvent gérés par d’autres REIT.

Toutefois, je vois un espoir dans l’instinct grégaire des humains. Par exemple, quand on regarde les jeux vidéos, activité au départ faite à domicile, ils ont entraînés la créations de conventions, salons, compétitions en public, etc. toujours très fréquentés. Idem avec la musique : la technologie permet d’écouter chez soi dans d’excellentes conditions, et pourtant les concerts font presque toujours le plein.

Je suppose donc qu’il existe un avenir jouable (rentable) pour les centres commerciaux qui sauront s’adapter. Mais certains risquent fort de péricliter, car, pour l’instant, l’activité globale (au niveau du territoire) va baisser à cause de (grâce à) Internet.

La concurrence va être féroce, et les choix difficiles et hasardeux. CBL a toutefois un avantage : étant parmi les premiers touchés, ils entament une restructuration/reconversion avant beaucoup d’autres.

CBL UP UP +7.22% a 19h12…

Pas de hausse de taux?ce mois-ci

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Un article qui mentionne le centre commercial "Cary Towne" :
Without IKEA in Cary, plans for mall and Wegmans still push forward in Cary. | News & Observer

Le centre devait accueillir IKEA en 2020 mais finalement il ne viendra pas. De fait, l’article laisse entendre que le taux de vacances du centre serait autour de 68%.

J’ai donc cherché comme CBL Properties présentait ce centre dans son supplément trimestriel, mais pas de [mauvaise] surprise, le centre est bien en rédeveloppement :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

CBL  continue de travailler sa dette: prolongation de 5 ans de 2 prêts garantis pour un montant total de 115 millions de dollars.

Nouveau taux : 225 points sur le LIBOR soit une augmentation de 25 points de base.

Press Release

Dommage que la société ne soit pas passer à taux fixe

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les foncières US poursuivent aujourd’hui leur progression. Phénomène purement technique lié à des rachats de positions courtes ou bien retour vers des valorisations plus normales après un pessimisme exagéré quant à l’avenir du retail offline?

Mon avis, pour ce qu’il vaut: les deux!

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.