VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Press Release

Le dernier rating review de Fitch.
Il y a environ $1.8bn de marge avant d’atteindre le leverage ratio de 7x qui déclencherait une baisse du rating.

A l’inverse, la société est presque dans les clous pour une hausse du rating… s’il y a settlement.

Quand on regarde l’historique des settlements, on va rarement au-delà de 10% du préjudice, dans notre cas ca serait vers $400m.

Bref, patience sur ce dossier, la levée prochaine de l’incertitude sera bénéfique.

VEREIT est très intéressante au cours actuel. MAIS dans l’environnement de la hausse des taux les REITs peuvent rester sous pression quelques soit l’état financier de la REIT (même si elle n’a que du taux fixe). Il s’agit d’un phénomène purement « marché ». Quoi qu’il le soit la stratégie d’acheter un peu tous les mois doit bien fonctionner à long terme.
Avec la baisse récente les REITs plus défensives deviennent intéressantes également et peuvent faire l’objet d’arbitrage. Par exemple Simon/Klepierre – 5% du rendement au cour actuel.

Le lien est hors-sujet. Il suffit de lire attentivement le message.
Je parle d’humeur actuelle du marché et la direction des taux impacte cet humeur. Donc mon seul doute que les REITs soient au plus bas à condition que les taux continuent à monter.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PavelK a écrit :

VEREIT est très intéressante au cours actuel. MAIS dans l’environnement de la hausse des taux les REITs peuvent rester sous pression quelques soit l’état financier de la REIT (même si elle n’a que du taux fixe). Il s’agit d’un phénomène purement « marché ». Quoi qu’il le soit la stratégie d’acheter un peu tous les mois doit bien fonctionner à long terme.
Avec la baisse récente les REITs plus défensives deviennent intéressantes également et peuvent faire l’objet d’arbitrage. Par exemple Simon/Klepierre – 5% du rendement au cour actuel.

Je partage votre avis.

En fait les acteurs de marché US semblent avoir une règle simple : si les taux montent, vendre les services aux collectivités et les foncières, spécialement triple net.

J’ai l’impression que l’effet est accentué par les trackers.

Par exemple si on prend Public Storage, Vanguard + Blackrock + State Street possèdent 25% de la société ! C’est juste fou.

Autant dire que si les investisseurs vendent les ETF de foncières sur des craintes (avérées ou non) de hausse des taux, le cours de toutes les foncières est impacté sans autre forme de procès.

Et ce, même si la foncière est peu endettée et peut ajuster rapidement ses prix, comme c’est le cas de Public Storage.

Le cas de VEREIT est également assez éclairant : le cours n’a jamais été aussi bas, alors que la société n’a jamais été aussi solide (l’incertitude liée au procès est quand même toute relative).

Si on regarde les actionnaires principaux de VEREIT, ce sont massivement des sociétés de gestion d’ETF :



Aussi il est primordial que les foncières soient bien capitalisées, car il y a une grosse inefficience des marchés (de mon point de vue), qui peut les priver rapidement d’une source de financement (par l’émission de titres).

Au prochain "vrai" krach boursier, on se rendra compte à quel point tous ces ETF sont des poisons qui amplifient les mouvements de marché.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

Aussi il est primordial que les foncières soient bien capitalisées, car il y a une grosse inefficience des marchés (de mon point de vue), qui peut les priver rapidement d’une source de financement (par l’émission de titres).

Au prochain "vrai" krach boursier, on se rendra compte à quel point tous ces ETF sont des poisons qui amplifient les mouvements de marché.

Conclusion : Du coup cela rend les marchés inefficients et crée des opportunités, autant faut il pouvoir tenir psychologiquement et financièrement les positions

VEREIT a publié son T4-2017.

Commentaires des résultats trimestriels

Sans surprise.

En gras les principaux chiffres, très proches du trimestre précédent (et le contraire serait étonnant vu l’activité de la société).

Vereit a écrit :

As of December 31, 2017, the Company’s portfolio consisted of 4,091 properties with total portfolio occupancy of 98.8%, investment grade tenancy of 39.6% and a weighted-average remaining lease term of 9.5 years.  During 2017, same-store rents (3,982 properties) were flat as compared to 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have been 0.3%.

VEREIT sera acheteur net d’après ses prévisions 2018 :

VEREIT a écrit :

The Company expects its 2018 AFFO per diluted share to be in a range between $0.70 and $0.72.  This guidance assumes dispositions totaling $300 million to $500 million at an average cash cap rate of 6.5% to 7.5% and acquisitions of $200 million to $300 million in excess of dispositions within the same cap rate range.  Acquisitions will be funded through a combination of internal equity, debt capacity within our Net Debt to Normalized EBITDA target and proceeds from the sale of Cole Capital. Guidance also assumes real estate operations with average occupancy above 98.0% and same-store rental growth in a range of 0.3% to 1.0%.  The Company also expects to target balance sheet Net Debt to Normalized EBITDA at approximately 6.0x.

Il y a toujours un programme de rachat d’actions en cours :

VEREIT a écrit :

In May 2017, the Company’s Board of Directors authorized the repurchase of up to $200 million of shares of its outstanding common stock over the subsequent 12-month period.   During 2017, the Company repurchased 68,759 shares of its common stock at an average price of $7.50 per share.

Pas de hausse du dividende prévu pour le moment. Depuis le temps, j’aurais quand même apprécié une augmentation symbolique.

Parmi les risques, il y a :
- la maturité de la dette qui est assez courte (4,3 ans) et est déphasée par rapport à la durée des baux (9,5 ans). En positif 97% de la dette est à taux fixe.
- seuls 10% des baux sont indexés sur l’inflation. 70% ont une indexation "fixe", probablement assez faible si on se réfère à la croissance des loyers à périmètre constant.
- les actions juridiques en cours contre la société.

Aussi, une remontée des taux significative et durable, une inflation importante ou des dommages et intérêts élevés pénaliseront la société.

Estimation de la NAV

Avec un taux de capitalisation à 6,5% :

+ $276 M de NOI trimestriel * 4 / 6,5% = 17 $Md d’actifs immobiliers
+ trésorerie négligeable
- $7 Md de dettes et actions préférentielles
grossièrement = $10 Md de patrimoine immobilier net

Soit $10 par action (après dilution, il y a environ 1 M d’actions en circulation).

Avec un taux de capitalisation à 7,5% :

+ $276 M de NOI trimestriel * 4 / 7,5% = 14,7 $Md d’actifs immobiliers
+ trésorerie négligeable
- $7 Md de dettes et actions préférentielles
grossièrement = $7,7 Md de patrimoine immobilier net

Soit $7,7 par action.

Vu les commentaires du management et les dernières transactions à la vente ou à l’achat réalisées sur le portefeuille d’actifs, la NAV actuelle est probablement entre ses deux chiffres.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Ours,
Cela s’explique par le fait que Vereit ait procédé à une augmentation de capital, ce qui a forcément dilué les actionnaires entre temps.

IH,
Comme vous, je suis déçu concernant le dividende. Mais on ne peut demander une augmentation de celui-ci sans une nette augmentation de l’AFFO. Et l’AFFO est prévu en légère baisse pour 2018.

Le marché attend la levée de l’incertitude judiciaire. Il y a pas mal de REIT avec de beaux dividendes and donc Vereit n’est pas une priorité pour de l’argent frais.

Je suis satisfait de la stabilité du dividende, je préfère moins de rendement et plus de croissance. A ce cours, le rendement est très intéressant de toutes façons.

Je note que seulement 3 analystes étaient en ligne pour le confcall, ce qui est un bon signe, surtout pour une capi de 7 milliards.

Pendant le confcall, ils ont discuté de l’emission de dette à 10ans, qui me semble en cours donc l’allongement de la duration de la dette risque d’être annoncée prochainement.

Le tout est solide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par kiwijuice (26/02/2018 09h05)

VeReit de retour sur ses plus bas historiques à 6,66 mais c’est plutôt un mouvement de correction global des marchés. Yield > 8% avec un dividende bien couvert

Une courte interview du CEO Glenn Rufrano :
Glenn Rufrano Talks About Why VEREIT Is Cutting Back on Office | National Real Estate Investor

Rien de neuf, sinon que l’on retrouve dans son discours sa prudence habituelle, notamment sur la diversification du portefeuille d’immeuble.

Glenn Rufrano a écrit :

With restaurants, we’re at about 20 percent of our income and we like where we are. We’re not increasing our restaurant portfolio. Our office portfolio was 25 percent of our income in 2015. We wanted it to be 20 percent or less. Because office exceeded our defined diversification metrics, we’ve been reducing office. In the last quarter, we were down to 19.6 percent; we finally broke 20 percent for the first time. We’ll continue to cull office a bit. Because we’re not buying office and restaurant, that leaves retail and industrial as the two primary forms of acquisition that we will be looking for in 2018.

Glenn Rufrano a écrit :

When we presented our business plan in 2015, we created what we expected the portfolio to look like over time from a diversification standpoint—40 percent retail, 20 percent restaurants, 15 to 20 percent office, 15 to 20 percent industrial, no tenant more than 5 percent, no industry more than 10 percent, no geography more than 10 percent. We laid out a whole series of metrics that people should look toward in our portfolio over the long term. Those are the diversifiers that have become sacrosanct to us.

Il met en garde contre la "mode" sur les propriétés logistiques, qui ont le vent en poupe :

Glenn Rufrano a écrit :

Why people like industrial is because, in some cases, it’s the new retail when you look at online distribution, so there’s some demand, and I think that demand is here for a while. There are these legs that, over time, you believe will create demand for industrial.

On the flip side of that, some people are concerned that industrial is very easy to build. When you think about an industrial facility, it’s a bunch of tilt-up walls at 30- to 35-foot heights. If you can find land and the right transportation nodes, you can build it quickly. Will supply come on too quickly and exceed demand? I don’t know if anybody really knows the answer to that. But there will be some markets that will be overbuilt and some markets that will not.

VeREIT vient de publier.

VEREIT (NYSE:VER): Q1 AFFO of $0.18 in-line.
FFO of $0.165
Revenue of $315.07M (-1.8% Y/Y) beats by $15.27M.

Quelques points interessants :

Le plan de rachats d’actions n’a été utilisé qu’à 1/4 (45/200m), mais ils ont reconduit un nouveau programme de 200m effectif maintenant, les compteurs sont donc remis à 0 :

Repurchased 6.4 million shares of common stock at an average price of $6.94 per share

Le niveau de dette nette et brute a continué à diminuer :

Decreased Debt from $6.07 billion to $6.01 billion; Net Debt decreased from $6.05 billion to $5.99 billion, or 38.6% Net Debt to Gross Real Estate Investments

L’AFFO s’accroit (baisse du FFO), par rapport aux 55 cents distribués annuellement, cela ne représente que 77% de l’AFFO toujours, donc il subsiste une certaine marge de manoeuvre.

AFFO for the quarter ended March 31, 2018 increased $3.7 million to $180.9 million, as compared to $177.2 million for the same quarter in 2017, and AFFO per diluted share remained at $0.18 for the quarter ended March 31, 2018, as compared to the same quarter in 2017.

Le taux d’occupation reste très bon :

total portfolio occupancy of 98.7%,

Les ventes (136m$) se sont faites à un cap rate de 7.6% (mais qui n’inclut pas 30% des ventes) et les acquisitions (139m$)  à 6.8% ce qui est moins élevé. Un peu moins de 10% (9.5m$) de ses ventes sont celles de prop. Red Lobster.

Au Q1 : 144m$ d’acquisition vs 161m$ de ventes toujours avec un écart de cap rate semblable à ci dessus, ce qui laisse penser qu’il y a une rotation vers du un peu plus qualitatif au prix de 70bp.

Et enfin la vente de Cole Capital est totalement cloturée, il reste 80m à toucher pour VeREIT via contrats de services/interessement au résultat sur les 6 prochaines années. L’impact sur les comptes est négligeable.

Le ratio rendement risque de ce titre me parait toujours très interessant compte tenu de 1/ du nouveau management, 2/ de la stratégie, 3/ de la décote sur FFO, actifs, 4/ du patrimoine.

Surtout sachant que j’avais vendu mes ARCP à l’époque le jour du scandale à 9.80$

Dernière modification par roudoudou (04/05/2018 13h56)

Pour être honnête … moi aussi j’attend ;-) (et comme c’est acheté sur marge, que j’ai plein de marge disponible, et que la marge coûte bien moins cher que les dividendes de VER, j’ai le temps).

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