Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP)

En général le prix de l’immobilier pour des immeubles est moins chère au m2 que pour le reste.
Du coup je me demande si c’est pas un peu chère malgré une rentabilité pas trop mauvaise
Potter

J’ai eu mon courtier qui m’a confirmé que je pourrais disposer de mon prêt par contre sans le financement de mes travaux et le mobilier. Je dois donc forcément avoir un différé partiel qui ne semble pas le bloquer.

Il m’a également confirmé qu’il pouvait me suivre sur un prêt de 25 ans. J’ai cru comprendre que ce n’était pas conseillé sur ce forum mais j’en vois vraiment l’avantage… En partant de mon prix de 265k mon cash flow passerait à 455 euros/mois, resterai positif pendant 9 ans et je me verrais assumer mon cash flow négatif les années suivantes qui serait beaucoup plus faibles que sur 20 ans.

Personnellement, je suis prêt a accepté de payer mon bien 1174 euros/m2 net vendeur et avoir acheter le bien le plus chère depuis 3 ans dans le secteur pour ce genre de cash flow…

Et pour informations j’ai envoyé mon offre d’achat ce midi en partant à un prix de 244 906 euros (1085euros/m2 net vendeur) ce qui me ferait un cash flow de 526.66 euros.

Me faudra par contre gérer mes premiers travaux et l’achat du mobilier. Si le différés partiel est trop court je devrais certainement devoir souscrire un prêt conso .

Pensez-vous que je puisse essayer de négocier la prise en compte des travaux dans mon prêt (quitte à les gonfler légèrement pour y inclure un peu de mobilier) ?

Ca  dépend dans quel sens il marche…

Hello,

Je viens enfin d’avoir un retour de l’agent immobilier.

Le vendeur ne peut pas descendre en dessous de 262k (il n’a l’immeuble que depuis 10 ans, à toujours sont crédit en cours et le bien + les travaux effectués lui est revenues apparemment plus chère). L’agence immobilière a fait un effort sur les frais (ils sont descendus de 7 à 6%) et pourrait potentiellement me faire une réduction de 2k de leur côté supplémentaire mais je ne pense pas pouvoir descendre plus.

J’ai recontacté mon courtier pour étudier les différents paramètres de ce qu’ils peuvent me proposer et ressortir une rentabilité ainsi que le cash flow avec des chiffres plus réalistes.

J’ai déjà donné mon accord téléphonique pour l’offre avec quelques conditions. J’espère que mon courtier me permettra d’avoir un prêt intéressant pour que cette acquisition puisse se faire car l’immeuble me plaisait vraiment.

Je vous tiens au courant

blacked a écrit :

il n’a l’immeuble que depuis 10 ans, à toujours sont crédit en cours et le bien + les travaux effectués lui est revenues apparemment plus chère

Ce n’est pas inutile de savoir comment raisonne le vendeur ; mais ce raisonnement ne doit surtout pas devenir le vôtre. C’est qui compte pour vous, c’est comment ce prix se place par rapport au marché local ; et la rentabilité que vous en tirez.

Accessoirement, vous n’avez pas précisé si les appartements sont vides ou loués ; et si loués, nus ou meublés. Car votre rentabilité et votre cashflow reposent sur l’hypothèse que vous pourrez louer tous les appartements en meublé, ce qui sera compliqué si certains appartements sont déjà loués nus.

Pardon, mais vous êtes un peu naïf quand même. Dites-vous bien qu’un AI est un vendeur, tout ce qu’il dit c’est pour vendre ; peu importent les entorses à la vérité.

"pas affiché" : si l’AI vous a fait visiter, c’est qu’il a un mandat du vendeur, non ? S’il a un mandat et qu’il n’a pas publié d’annonce, qu’est-ce qu’il fout ?

D’après l’agent : le vendeur préférerai garder le bien, relouer entièrement et faire du déficit foncier avec des potentiels travaux (ravalement ect…) plutôt que de descendre en dessous de ses 262k.

Mon oeil ! Une personne qui n’a que 2 appartements occupés sur 6 veut vendre, et pas qu’un peu ! Et avec son crédit qu’à moitié remboursé et ses travaux qui lui ont déjà coûté trop cher, il ne va certainement pas remettre au pot !

’ils étaient en standby pour les annonces (initialement en nue) en fonction de si je prenais le bien ou pas

Ils vous font trop d’honneur ! Franchement, les acheteurs ça va ça vient, et un AI le sait très bien, tant que l’acte authentique n’est pas signé, personne ne peut être certain que vous prenez le bien. Donc, un bailleur ne fait pas dépendre sa décision de relouer en fonction de si un unique acheteur se décide ou pas ! L’AI vous mène en bateau en vous faisant passer pour le VIP dont on attend impatiemment la décision, comme si vous l’aviez déjà presque acheté ; façon de vous forcer la main.

Pour ce qui est de passer en meublé sur les baux actuellement loués nus : c’est une manœuvre un peu "scabreuse" car il faut proposer aux locataires de donner congé de leur bail, en échange d’un bail meublé (et il faut qu’ils y gagnent ; en général c’est au moins "meubles neufs y compris TV et électroménager, sans augmentation de loyer"). Il faut une relation de confiance entre le propriétaire et le locataire pour faire cela. Je ne pense pas que ce soit une bonne idée de demander cela au vendeur.

les 2 locataires en places devaient partir en juin.

Ce qui vous arrangerait beaucoup, puisque ça évite la manœuvre scabreuse sus-décrite. Vu que les locataires doivent donner congé au plus tard avec 1 mois de préavis en zone tendue (si c’est bien en zone tendue), le proprio doit avoir les courriers de congé, ou sinon ça ne saurait tarder (pour un départ en juin, c’est au plus tard le 30 juin, donc congé donné au plus tard le 30 mai). Pour éviter le pipeautage sur ce point aussi, je demanderais les courriers de congé ; s’ils n’ont pas donné congé c’est pour bientôt ; si au 30 mai vous n’avez toujours pas les courriers, vous saurez que ce point (aussi…) était du pipeau.

Je n’ai pas assez d’épargne pour meubler directement 6 appartements (j’avais prévu 12k pour cela)

Ca c’est un gros problème. Ca veut dire que l’achat du mobilier va rincer votre épargne, sauf à faire un prêt conso, ce qui ne va pas être évident vu que votre taux d’endettement va être très élevé une fois que vous aurez acheté l’immeuble. Du coup, si les appartements tardent à se louer, avec une mensualité de 1200 € environ qui tombera, et aucune trésorerie d’avance, vous êtes dans la mouise ! Franchement, ce n’est pas raisonnable de faire une opération de cette importance sans avoir l’épargne nécessaire pour faire face à un coup dur, à un retard de location, à un impayé… Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, je dis que c’est risqué.

Demandez au courtier d’emprunter à 110 %, ça couvre les frais de notaire et les travaux aussi vu qu’ils sont d’un faible coût (vous citez 3,5 k€). Par contre ça ne couvre pas le mobilier, normal les banques ne financent pas le mobilier sur un prêt immo.

Pour ce qui de demander au vendeur de meubler les appartements : surtout pas, il va vous mettre des trucs dépareillés achetés sur le bon coin. Si vous voulez louer facilement et à un loyer élevé, il faut des beaux appartements, et cela passe par des meubles neufs et choisis avec goût (pas forcément chers d’ailleurs grâce aux bons soins des enseignes type le suédois).

l’agent m’a confirmé qu’il y avait au moins 20k avec les 6 cuisines qui pourraient diminuer légèrement les frais de notaires

Mon oeil aussi, dans une vente les meubles sont estimés par le notaire à leur valeur vénale c’est à dire leur valeur de revente sur le marché de l’occasion. Même si les cuisines ont l’air neuves, il suffit qu’elles aient 2 ou 3 ans pour que leur valeur soit bien inférieure aux 20 k€ annonces.

Sur toutes ces questions de passer en meublé avant ou après la vente, de comment convaincre les locataires de le faire, etc. ça a déjà été discuté 100 fois sur le forum. Faites des recherches SVP pour trouver des conseils et retours d’expérience de foreumeurs qui l’ont fait.

Globalement : mon impression est quand même que le vendeur cherche le bon pigeon pour vendre très cher un immeuble qui n’est pas loué ; ce qui est certes avantageux pour passer en meublé mais est aussi un vrai risque car vous ne savez pas si ça va se louer ni à quel niveau de loyer. A votre place, je resterais sur une offre basse (et tant pis si le vendeur ne veut pas vendre à ce prix), plutôt que de m’embarquer dans un projet avec autant d’inconnues. La rentabilité se fait aussi et surtout à l’achat et on ne rattrape jamais un prix d’achat trop élevé. Et je ferais aussi quelques vérifications supplémentaires, comme de discuter avec les locataires en place pour savoir ce qu’ils ont à dire sur la qualité de l’immeuble, sur le niveau du loyer, sur pourquoi ils partent, etc.

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2018 18h41)

Hello,

Je vous remercie pour vos retours.

@Bernard2K, vous avez raison. Je vous ai écris les arguments de l’agent sans faire la moindre interprétation. Je n’ai pas cru entièrement à tous ses propos mais votre réponses sur la valeur vénale des cuisines m’a effectivement fait comprendre que j’étais un peu naïf de tout de même les prendre en considération et que je devais effectivement faire attention aux inconnues.

J’ai eu mon courtier et fait un retour à l’agent immobilier. J’ai indiqué être ok pour acheter le bien à 260k (avec le rabais de 2k sur les frais d’agence qu’il m’avait à moitié mentionné). J’en ai un peu marre des allers/retours visites inutiles ect… J’aimerais bien m’arrêter sur ce bien qui est certes chère par rapport à d’autres mais reste rentable avec un cash flow tout de même nettement positif sur les 10 premières années et correspond parfaitement à ce que je recherchais. Je n’ai pas eu envie de trop descendre de peur de le perdre. Je compte me consacrer à d’autres choses les prochains mois avant la signature potentiel de l’acte. Ensuite je compte me consacrer pleinement à sa gestion et je ne compte pas racheter de bien avant quelques années.

Peut être que dans 3/4 ans j’adapterais mes crédits pour réduire mon taux d’endettement et rechercherais un nouveau bien (soit un plus petit avec travaux en nom propre, soit un autre immeuble via une SCI, soit une nouvelle résidence principale)

Concernant les inconnues :

J’ai demandé plus d’informations sur les locataires. J’avais déjà essayé de les voir le lendemain de la visite en sonnant à l’interphone mais ceux-ci ne m’ont pas ouvert et répondu… (Un est même sorti par le balcon et est rerentré quand je l’ai aperçue, je n’ai donc pas insisté). Il y a donc une personne qui part à la fin de cette semaine. Et pour le 2ème par contre effectivement, rien n’est fait… Je lui ai rappeler que c’était une priorité pour moi et qu’il fallait que je puisse changer le bail.

J’ai également indiqué que je souhaitais mentionner sur le compromis de vente toutes les conditions suspensives déterminante pour moi au niveau de l’achat à savoir :
* l’intégralité de l’immeuble doit pouvoir être loué en meublé
* l’obtention d’un crédit à 110% sur 24 ans avec 1 ans de différé total, une modulation possible et sans intérêts sur les remboursement anticipés

Après cela, j’ai eu l’impression d’avoir un peu refroidi l’agent immo. Je pense que j’ai trop accentué sur le caractère obligatoire de mes conditions suspensives et sur le fait qu’il était plus difficile pour mon courtier de me suivre pour cette achat au prix proposé…

Il m’a indiqué avoir informé le vendeur de mon offre que ce dernier devait voir son banquier et lui faire un retour à la fin de la semaine.

Je vous tiendrais au courant !

Hello Pierrot31,

Pierrot31 a écrit :

- Un studio de 18m² se louera-t-il facilement?
- Etes-vous sur de la cible étudiante dans une ville de 15k?

Il y a une école avec des bac pro/BTS, un IUT et une école d’infirmière qui arrive bientôt à quelques centaines de mettre de l’immeuble. Donc oui, la cible étudiante sera précisément dans ce secteur de la ville. Pour le plus petit studio effectivement je pense avoir un peu plus de mal à le louer mais je pense aussi qu’avec les potentiels profils différents que j’aurai d’étudiants, je devrais pouvoir en trouver qui recherche un logement avec un bas loyer.

Pierrot31 a écrit :

- Quand est-il pour le caractère touristique de votre ville pour la location saisonnière? Avez-vous le temps disponible pour les check in/check out et le ménage?

C’est un bonus la location saisonnière, je le prend pas du tout en compte mais il pourrait y avoir un peu de demande oui pour les T2/T1. Je n’aurai effectivement pas le temps de gérer cela, je compte déjà essayer de gérer au maximum la location des meublés que j’imagine être chronophage de par les petits volumes et la cible. Pour le saisonnier, si ça se faisait ça serait ma famille qui le gérerait pour moi qui habite à 15min de l’immeuble et serait présent si nécessaire.

Pierrot31 a écrit :

Sinon, comme dit par Bernard2k, sans réserve de cash, ça paraît risqué comme projet…

J’ai un tout petit peu d’épargne avec le différé total et mon épargne mensuel je me vois avoir l’argent suffisant et en dernier recours si beaucoup d’appartements se remplissent en même temps j’aurai toujours la possibilité d’effectuer certains paiements en 3/4 fois sans frais sur internet et de recourir à un crédit conso même si je souhaiterais éviter. J’aimerais ne pas faire appels à mes proches pour cela mais cela pourrait également être une alternative si jamais je me retrouve en difficultés les premiers mois.

Je suis comme ma première file d’étude de cas d’immeuble sur une solution de facilité mais cette fois-ci avec un immeuble bien mieux positionner, louable en meublé et pouvant me dégager un cash flow positif.

Ne signez pas cette lettre.

Bonjour Blacked,

Combien de temps pensez-vous mettre pour meubler et louer les appartements vides? Je reconnais que je ne connais pas le Limousin…. Cependant, depuis le début de vos posts, cette vacance locative est un élément que je trouve intriguant.

Avez-vous surveillé les annonces de locations sur votre secteur ?

Bien à vous,

lachignolecorse a écrit :

Par contre, exigez le retour du document contresigné par le vendeur.

Dois-je exiger la signature du vendeur à l’intérieur du document ou puis-je le spécifier dans le mail lorsque je l’enverrai ?

lachignolecorse a écrit :

Ce document peut devenir gênant pour vous si vous essayez de bypasser l’agence par exemple. Et lisez bien les petites lignes…

Je ne souhaite pas bypasser l’agence, j’ai commencé avec je compte finir avec.  Et au final il ne prenne que 3,8% de la valeur du bien. Je pense que le vendeur et l’agence se connaissent bien ^^.

Pour le reste, le document me semble correct avec mes rajouts. Rien ne m’a paru alarmant au premiers abords si ce n’est l’absence de date de validité de l’offre d’achat…

sven337 a écrit :

Ne signez pas cette lettre.

Pouvez-vous argumenter votre réponse ? Je ne dois pas la signer parce que cette lettre n’engage que moi et comme je dois signer le compromis en fin de semaine, elle est inutile ou avez-vous une/des autre(s) raison(s) en tête ?

L’AI est un vendeur avant tout et il sait que vous faire signer cette lettre vous engage psychologiquement. Après cela, il est moins probable que vous fassiez machine arrière…