Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Je n’ai pas encore pris contact avec les agences de gestion locative de la ville, ce que je voulais dire c’est que je ne gèrerai pas tout moi-même donc à priori ça sera moins pénible pour moi que pour les proprios actuels qui ont du faire toutes les visites, les entrées/sorties des lieux et toutes les rénovations et petits travaux. Pour 6 apparts je peux comprendre que ça doit être lourd, ce sont des petites surfaces donc le turn over est important. Ils ne sont pas à la retraite et habitent à 20 minutes.

Je vais essayer de découvrir si c’est effectivement la raison de la vente.

Range, par curiosité, qu’est-ce que des " locataires normaux ++." dans une petite préfecture provinciale?

Je ne sous-entend rien du tout. Ma question était plutôt quelles CSP peut on trouver dans votre coin pour une location de standing ?

Je vous réponds en MP car HS.

bed43fr a écrit :

On pourrait traiter la partie administrative (annonces, quittances, dossiers etc), surtout que ma femme est secrétaire, mais cela ne suffirait pas, il y a tout le reste, donc il faut beaucoup de disponibilité, ce que nous n’avons pas… CQFD

Ne prenez pas mal ce que je vais vous dire mais vous n’y connaissez rien. Vous affirmez au fil des cas proposés des énormités. Passer des annonces, envoyer quittances se fait en quelques minutes et tout se fait d’un pc. Si vous avez des photos,  vous n’avez qu’à copier et renvoyer. Idem pour les quittances (j’ai 1 locataire sur 20 qui demande des quittances… anecdotique). Idem avec les mises à jour de loyer suivant l’IRL… idem pour la préparation de la 2042, une secrétaire fera ça pendant sa pause-café sans souci.

Par contre, combien va vous coûter la recherche d’un nouveau locataire par une agence? Combien l’établissement du bail? L’état des lieux? Et je ne parle pas du mauvais payeur… Regardez les baux, vous aurez une idée du taux de rotation.

Entre 2 locataires, comment faites vous si l’appartement n’est pas nickel? Et les petites réparations ?

Pour l’état de l’immeuble,  vous avez le choix, soit vous gardez en l’état et vous aurez des locataires qui ressemblent à l’immeuble, soit vous rénovez au fil des départs et cela vous prendra du temps et de l’argent. Et même si vous soustraitez, il faudra suivre de près les artisans.

bed43fr a écrit :

Dans mon business plan j’ai compté 10% des loyers en gestion locative (frais de gestion courante + les frais de visites et entrées/sorties).

C’est peu.
-> Je trouve généralement autour de 7/8% pour la gestion locative.
-> Auquel il faut rajouter l’assurance loyer impayé (1 à 3% selon la boutique).
->Les frais d’entrée dans le logement.
Pour le calcul prenons une moyenne de logement 35m² en province, soit 35x8€, soit maximum 385€ à la charge du locataire.
Et de ce que j’ai vu les agences ont tendances à faire plafond locataire + même chose pour le propriétaire. Donc comptez entre 350 et 400€ pour chaque nouveau bail;
-> les frais de vacance augmenté : de ce que j’ai vu, les agences ont tendance à attendre la libération pour proposer à la relocation.
Donc pas d’anticipation.
Et c’est sans compter que certains locataires sont réticents à sortir presque 1 mois de loyer à l’agence quand ils arrivent à se loger en direct via leboncoin ou autre moteur d’annonce.

bref, 10% de gestion locative me semble vraiment le bas de la fourchette!

Vous chiffrez les travaux à la louche et semblez ne pas maîtriser et la gestion, et les aspects techniques.

Pourquoi ne pas vous faire accompagner par un bon technicien et évaluer pour de bon les réparations nécessaires (je ne suis pas partisan de " le planché gonflé et le lambris qui attendront quelques années").

Ils peuvent voir quelque chose qui vous échappe.

Oui bien sûr je ferai un update.

L’AI qui vient de faire le point avec les vendeurs : tous les locataires travaillent et ont des revenus (on les a tous rencontrés durant les visites et c’est pas des cassos comme on a pu le voir ailleurs, les apparts étaient cleans et bien tenus) mais il nous dit que le propriétaire ne peut pas donner toutes les quittances car certains locataires n’en demandent pas mais il nous certifie qu’ils payent tous en temps et en heure et que ce n’est pas l’intérêt du propriétaire de mentir là-dessus.
Il les connait bien car il a tout leur biens immo à la vente (ils vendent tout pour partir sur un d’autres projets)

J’envisage de demander au notaire de rajouter une clause suspensive sur le paiement à jour des loyers des locataires pour le jour de l’acte de vente notarié. S’ils sont de bonne fois ils ne devraient pas refuser.

Pour la partie travaux j’ai dit à l’AI que j’allais planifier une visite avec un peintre pour chiffrer les communs, le T2 et les volets de la façade. Ca devrait affiner mes estimations. Pour les autres petits défauts d’après nous cela ne nuit pas à la relocation.

Ma femme a toujours bien envie d’aller au bout, elle a bien aimé l’immeuble, sa localisation et les locataires. Faut dire qu’il est un peu au dessus de tout ce qu’on a pu visiter.

J’ai fait une petite erreur dans mon post de départ, le prix est de 270k€ + 22k€ de notaire + 5k€ de travaux (donc dans les 297k€ il y avait déjà les travaux). Ca change pas grand chose à toute la discussion.

Pourquoi il ne les fait pas les quittances si les loyers sont à jour et que l’acheteur les demande ?

Je les fais uniquement que sur demande, mais si je vends et qu’un acheteur me les demandes je les fais immédiatement…

Sinon pareil que ce qui a été souligné avant, je pense que le budget travaux est très léger… Après des photos des appartements actuels aideraient à se faire une idée de la situation.

bed43fr a écrit :

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…

Incroyable ! (au point qu’on en vient à se demander si vous ne nous faites pas marcher ; et ce n’est pas la première fois que vous me faites cette impression, à force de ne pas prendre en compte les mises en garde et à force de ne pas vouloir voir les défauts qui crèvent les yeux).

Et l’AI qui vous le dit, au lieu de fermer sa bouche, ça aussi c’est incroyable ! En vous rapportant cet écoulement lacrymal, il vous fournit une information qui pourrait bien faire capoter la vente, donc il joue contre son camp ! Un AI honnête, limite maso, c’est rare.

En tout cas, ne cherchez pas davantage, vous avez trouvé LE gros défaut de cet immeuble et donc LA raison de la vente malgré la moins-value : il y a des impayés massifs d’un ou plusieurs locataire(s).

Vous avez sans doute eu raison de demander au notaire de joindre à l’acte la preuve que les loyers sont à jour. Je me permets de souligner que cela ne vous donnera pas une certitude absolue. Il y a moyen d’obtenir le paiement du loyer par le locataire de façon exceptionnelle sur les 3 derniers mois par exemple, quitte à ce que ce soit le proprio qui le finance en remettant au locataire la somme nécessaire ! Ou bien encaisser un ou plusieurs chèque(s) sur son compte du montant exact dû par le(s) locataire(s), ainsi il peut montrer ses relevés bancaires et dire "vous voyez tout le monde paie", mais qu’en réalité ces chèques proviennent d’une personne de connivence avec le proprio, et non pas du locataire. Il y a toujours moyen de maquiller une situation.

A noter aussi : vous avez reçu les baux, mais vous n’avez pas parlé de caution solidaire. Certains locataires ont-ils fourni une caution solidaire, et si oui, combien d’entre eux ? A mon sens, un propriétaire bailleur doit avoir une garantie de loyer : soit une assurance loyer impayés, soit une caution solidaire. Je sais, ça fait bizarre de demander une caution solidaire à un adulte de 40 ans qui a un CDI, mais moi perso, je considère qu’il est indispensable d’avoir l’une des deux garanties. Certes, les locataires renâclent à fournir une caution quand ils se considèrent parfaitement solvables et un peu vieux pour cet exercice quelque peu humiliant ; d’où l’intérêt d’être dans une zone recherchée, où l’on peut répondre au locataire "je comprends vos réticences, mais dites-vous bien que si ce n’est pas vous qui fournissez cette caution, je trouverai sans difficulté un locataire qui l’acceptera, car j’ai encore 3 visites après vous, et oh, le téléphone qui sonne, ça doit être encore une nouvelle demande…". Or, vous n’avez pas parlé de caution solidaire lorsque vous avez dit que vous avez lu les baux, et vous refusez de prendre l’assurance loyer impayés. Il y a là, à mon avis, un sérieux manque de précautions de votre part. Or, il semblerait que la femme qui pleure montre très exactement ce qui arrive quand on ne prend ni caution solidaire, ni assurance loyers impayés.

Est-ce que vous pensez toujours que confier la gestion à une agence va permettre de résoudre cette situation ? Je vous ai exprimé mon incrédulité par les questions que je pose au message #26 ci-dessus, d’autres l’ont fait y compris avec une expérience de première main (notamment message #34). De plus, vous pouvez et devez bien sûr faire vos propres recherches à ce sujet (il y a un ou plusieurs fils qui discutent des "mérites" de la gestion par agence). Si vous persistez à croire qu’une agence a une baguette magique qui lui permet de régler tous les problèmes de gestion locative, au lieu de baser votre opinion sur des retours d’expérience réels, c’est votre choix, car c’est votre argent.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2021 08h40)

bed43fr a écrit :

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…

C’est fou ça, il y a des gens qui ont la larme facile.
L’immeuble ressemble à ce que louent plein de vieux bailleurs qui renâclent à la dépense, chipotent à l’Euro près et finalement craquent après avoir fait pisser tout ce qu’il pouvaient de leur tas de pierre et du se résoudre à y mettre un peu de leur trésorerie pour que ça ressemble à quelque chose dans l’objectif de vendre. D’où les dépenses que vous considérez "à perte" qui sont sans doute le coût d’un léger lifting.
Il se peut que cette femme ait très peur que la vente foire car ras le bol et plus de tréso.
Votre enveloppe de travaux me semble sous estimée sauf à accepter l’idée de rester sous le niveau moyen de qualité du marché.