Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Pour avoir vécu une expérience d’achat en lot…ce que je ferais à votre place…J’irais directement dans l’immeuble afin de discuter avec les locataires en place. Vous apprendrez beaucoup de choses.

C’est bordel line…mais vous partez sur un achat de 5 logements et partez sur 25 ans.

Le vendeur, de toute façon, vous dira ce qu’il veut.
L’AI est surtout intéressé par sa commission.

A voir pourquoi le vendeur veut vendre à perte après avoir fait des travaux (locataires très compliqués, autres soucis ?).

Bernard2K a écrit :

Gunday :
- il me semble que vous avez tout de même gardé le bien plus de 3 ans ?
- je ne voudrais pas faire insulte à votre campagne (j’aime beaucoup la campagne), mais est-ce que vos difficultés ne viennent pas justement confirmer ce que je disais sur le fait qu’il est difficile de trouver de bons profils de locataire quand l’emplacement est peu recherché ?

Pour le bien vendu, 4 ans de détention, pour le bien encore en propriété, 7 ans (la vente étant plus compliqué, car plus cher en valeur d’affiche)
Par contre pour les locataires, je ne m’en cache pas, le lieu est économiquement difficile (chômage plutôt élevé) et l’activité principalement ouvrière.
Et vu le coût faible de l’immobilier, tout salarié peux accéder à la propriété.
Donc en location avec des petits surfaces, il reste : les jeunes qui démarre dans la vie, les personnes en transit, et ceux qui ont pas le choix (incluant cassos tel que présenté par Range19);

bed43fr a écrit :

La différence avec le bailleur actuel c’est que moi je passerai par une gestion locative. Je me dis (peut-être à tort) que ça change tout.

j’ai essayé encore une fois.
Au bout de 3 semaines, 1 seule visite.
J’ia mis l’annonce, et dans la semaine, j’ai eut 2 visites, dont une qui me convenait (personne abimé par la vie mais avec garantie visale)
Donc oui, une gestion par agence ça vous épargnera bien des soucis, car pas de locataire, pas de soucis!

bed43fr a écrit :

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…

Incroyable ! (au point qu’on en vient à se demander si vous ne nous faites pas marcher ; et ce n’est pas la première fois que vous me faites cette impression, à force de ne pas prendre en compte les mises en garde et à force de ne pas vouloir voir les défauts qui crèvent les yeux).

Et l’AI qui vous le dit, au lieu de fermer sa bouche, ça aussi c’est incroyable ! En vous rapportant cet écoulement lacrymal, il vous fournit une information qui pourrait bien faire capoter la vente, donc il joue contre son camp ! Un AI honnête, limite maso, c’est rare.

En tout cas, ne cherchez pas davantage, vous avez trouvé LE gros défaut de cet immeuble et donc LA raison de la vente malgré la moins-value : il y a des impayés massifs d’un ou plusieurs locataire(s).

Vous avez sans doute eu raison de demander au notaire de joindre à l’acte la preuve que les loyers sont à jour. Je me permets de souligner que cela ne vous donnera pas une certitude absolue. Il y a moyen d’obtenir le paiement du loyer par le locataire de façon exceptionnelle sur les 3 derniers mois par exemple, quitte à ce que ce soit le proprio qui le finance en remettant au locataire la somme nécessaire ! Ou bien encaisser un ou plusieurs chèque(s) sur son compte du montant exact dû par le(s) locataire(s), ainsi il peut montrer ses relevés bancaires et dire "vous voyez tout le monde paie", mais qu’en réalité ces chèques proviennent d’une personne de connivence avec le proprio, et non pas du locataire. Il y a toujours moyen de maquiller une situation.

A noter aussi : vous avez reçu les baux, mais vous n’avez pas parlé de caution solidaire. Certains locataires ont-ils fourni une caution solidaire, et si oui, combien d’entre eux ? A mon sens, un propriétaire bailleur doit avoir une garantie de loyer : soit une assurance loyer impayés, soit une caution solidaire. Je sais, ça fait bizarre de demander une caution solidaire à un adulte de 40 ans qui a un CDI, mais moi perso, je considère qu’il est indispensable d’avoir l’une des deux garanties. Certes, les locataires renâclent à fournir une caution quand ils se considèrent parfaitement solvables et un peu vieux pour cet exercice quelque peu humiliant ; d’où l’intérêt d’être dans une zone recherchée, où l’on peut répondre au locataire "je comprends vos réticences, mais dites-vous bien que si ce n’est pas vous qui fournissez cette caution, je trouverai sans difficulté un locataire qui l’acceptera, car j’ai encore 3 visites après vous, et oh, le téléphone qui sonne, ça doit être encore une nouvelle demande…". Or, vous n’avez pas parlé de caution solidaire lorsque vous avez dit que vous avez lu les baux, et vous refusez de prendre l’assurance loyer impayés. Il y a là, à mon avis, un sérieux manque de précautions de votre part. Or, il semblerait que la femme qui pleure montre très exactement ce qui arrive quand on ne prend ni caution solidaire, ni assurance loyers impayés.

Est-ce que vous pensez toujours que confier la gestion à une agence va permettre de résoudre cette situation ? Je vous ai exprimé mon incrédulité par les questions que je pose au message #26 ci-dessus, d’autres l’ont fait y compris avec une expérience de première main (notamment message #34). De plus, vous pouvez et devez bien sûr faire vos propres recherches à ce sujet (il y a un ou plusieurs fils qui discutent des "mérites" de la gestion par agence). Si vous persistez à croire qu’une agence a une baguette magique qui lui permet de régler tous les problèmes de gestion locative, au lieu de baser votre opinion sur des retours d’expérience réels, c’est votre choix, car c’est votre argent.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2021 08h40)

Pour apprendre, il faut payer.

Vous devriez relire vos premiers messages de cette file et comparer vos prévisions avec vos réalisations. Vous êtes entrain d’apprendre le métier. Je vous conseille de revoir vos nouveaux budgets travaux par rapport à votre rentabilité, votre cashflow et décider la priorité. Il y a des solutions à trouver. Sinon vous allez vous dégoûter de la gestion locative.

Pour l’agence, là aussi vous semblez subir la situation. Un mandat se résilie quand on a de bonnes raisons.

Bref, il est urgent de vous investir dans la recherche de solutions pour sortir de cette situation inconfortable. Mais pour cela il vous faut accepter de remettre en cause certains de vos choix (trouver des rénovations moins onéreuses, trouver une autre agence, faire la gestion en direct …)

comme les autres avis : l’agence je ne suis pas convaincu, j’ai toujours trouvé mieux.

Pour être honnête, les 2 dernières agence, j’ai mis en concurrence avec moi même (qui ne suis pas très dispo), et dans les 2 cas, les agences ont fait peu de visite tandis que je trouvait le locataire seul.
Après, il faut aussi analyser le marché local.
Sur le secteur où j’ai une maison en location, les agences sont quasi exclusives sur ce type de bien dans ce secteur. (je pense que beaucoup de bien locatif sont à des personnes âgées qui ne veulent pas gérer seules)
C’est donc votre connaissance du secteur qui vous donnera la meilleure option.

Pour la peinture, il faut assez peu de matériel en fait : quelques rouleaux, un escabeau ou une rallonge et un peu de protection (scotch, bache, etc)
Perso, je fait l’inverse des collègues, je prends une peinture premier prix (une précise que j’ai repéré depuis un moment).
Sur un mur sale, il me faut 3 couches, mais généralement, la 1ère couche sèche vite, je peux faire 2 couches l’une après l’autre.
Niveau protection, j’en met assez rarement, je fais la peinture avant de laver le sol, donc sur de l’acrylique, le lavage du sol enlève les gouttes tombées.

Pour le carrelage, on trouve des coupe carrelages à moins de 50€.
Après, ça dépend de la surface que vous avez, si vous refaites 200m² de carrelage par mois, il vous faut clairement plus gros!
Si c’est pour refaire quelques retouches, ça devrait être largement suffisant!

Ensuite dans les 2 cas, c’est l’habitude qui vous donnera le meilleur résultat.
Vos 1ères fois seront longues et peu performantes, mais c’est le principe de tout apprentissage!

gunday, le 16/03/2021 a écrit :

Donc oui, une gestion par agence ça vous épargnera bien des soucis, car pas de locataire, pas de soucis!

Ce n’est pas faute d’avoir été prévenu…

Prendre l’agence la plus sérieuse, c’est bien… Mais si c’est une zone avec très peu de demande et que du coup les rares locataires trouvent en direct ou par le bouche à oreille, même la meilleure agence est un boulet.

Et sinon, il y a des questions qui me reviennent sur ce cas :
- est-ce que vous pourriez enfin nous dire la localisation ?
- est-ce que vous avez compris pourquoi la femme du proprio s’est mise à pleurer quand on lui demandait la preuve du paiement des loyers ? Il y avait de gros impayés, ou bien cette femme est dépressive, ou bien ?

Je suis très curieux et il y a ainsi des questions qui me poursuivent longtemps…

Puisque le 16 septembre, aucun locataire ne vous a été proposé par l’agence depuis deux mois, c’est qu’il existe un problème : loyer trop cher, appartement en mauvais état ou paresse de l’agence. Or, l’agence ne vous a pas dit que le loyer soit trop cher et les autres appartements sont loués… Que reste-t-il ? Sans locataire au 15 octobre, vous aurez vraiment une difficulté à louer. Le mandat semi-exclusif n’est pas une "menace", c’est une chance de plus que vous vous donnez. Et l’agence, très probablement, ne cherchera pas à se fâcher avec un investisseur local, un futur client probable.

Rastignac

Toute ma maison est en carrelage et je ne regrette pas ce choix, bien au contraire, comme quoi les gouts et les couleurs
Mon but n’est pas de refaire les sols tous les 10 ans justement, j’ai pris des couleurs plutôt neutres pour que cela ne soit pas démodé.

Pour le poids c’est effectivement le point crucial que j’ai vu avec lui (ça et la stabilité pour éviter des fissures). Et je lui ai demandé quelle expérience il avait de ce type de travaux : il travaillait pour une entreprise de rénovation à Toulouse et il a une bonne expérience de cette technique.
Et n’oubliez pas que j’ai contacté une dizaine de carreleurs cet été, à chaque fois j’en ai profité pour parler technique et voir quelle solution ils proposaient pour carreler sur un plancher ancien (en 2 mots : ragréage léger, natte de désolidarisation puis classique : colle et carreaux).
J’ai pensé à me renseigner pour la garantie décennale mais je n’ai pas pensé à demander l’attestation pour l’assurance classique, on se voit demain pour lui remettre les clefs, je vais lui envoyer un mail tout de suite. Merci.

Bonjour

Détrompez vous Bernard je prends en compte toutes les remarques, mais lisez vous aussi mes réponses à ces remarques. Je suis tout à fait conscient que passer par une agence est moins bien que gérer en direct (le livre de Julien Delagrandanne que j’ai lu 2 fois en 2020 a tout un chapitre très instructif là-dessus), j’ai déjà d’ailleurs répondu plusieurs fois à cette remarque il me semble : pour l’instant je n’ai pas le choix, je n’ai pas le temps de gérer en direct mes appartements en plus de tout le reste (boulot très prenant, 3 enfants + les travaux). Toute la partie administrative et la relation avec les locataires sont déléguées à l’agence ce qui me décharge quand même pas mal et comme on débute ça nous a permis d’acquérir de l’expérience sur la gestion locative (mauvais payeurs, départs/arrivés, les erreurs à ne pas faire etc), d’avoir des contacts avec des artisans sérieux du coin etc.
C’est vrai que c’est loin d’être optimum et c’est moins bien fait que si c’était nous même (rien que leurs annonces si je pouvais les faire moi-même…) mais on avait franchement pas le temps et la disponibilité alors qu’on était débutants. D’ici 1 an ou 2 quand on sera plus à l’aise et que le gros des travaux sera passé on récupèrera la gestion en direct.

Sur l’appartement vide on sait qu’on est pas en phase avec le marché local, on avait déjà mis 3 mois à le louer en 2021, on l’a dit à l’agence qui devait baisser le prix depuis déjà un mois pour être plus en phase avec la concurrence, mais comme elle avait des visites et des gens intéressés on attendait de voir si ça aboutissait. Evidemment le covid a frappé l’agence et je pense que ça n’a pas arrangé les choses…
Votre remarque Titoux est tout à fait juste, on en est conscient mais que pouvons-nous y faire à part baisser le loyer pour être plus attractif ?