Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

Vous n’avez aucun recours si ce n’est de menacer le vendeur de ne plus donner suite à votre projet d’acquisition., si vous n’obtenez pas de réponses à vos questions.

Le notaire ne pourra au mieux que faire l’intermédiaire pour tenter de convaincre le vendeur de donner les preuves.

Ce serait plus à mon sens à l’agent immobilier qui a négocié l’affaire de faire ce travail, qu’il justifie ses honoraires!

Est-ce que l’explication de la réaction de la venderesse, ne serait pas plutôt :"oh non, déjà qu’on vend l’immeuble au rabais, il va en plus falloir expliquer qu’on a des problèmes de paiement des loyers avec les locataires !"

Je crois qu’on se perd dans les détails… et des anecdotes qui ne font rien avancer. Comme la propriétaire qui gère des locataires, des travaux et se met à pleurer pour une quittance… l’AI est entrain de vous balader.

Lors de mes dernières ventes, le notaire m’a demandé les dernières quittances de loyer que j’ai fait. Si l’acheteur apprend que les loyers n’ont pas été versés, je peux être poursuivi pour fausse déclaration. Tout le monde trouve ça normal ici de fournir une quittance alors dite à l’AI de sécher les larmes pour qu’elle fasse plus vite les attestations et dites lui qu’elle devra en refournir lors de la vente.

Par contre, vous n’avez pas répondu à Gunday qui vous demandait ce qu’il y avait dans les diagnostics. Peinture au plomb? Amiante? Anomalie électrique…

En plus, cela fait 9 jours que vous nous parlez de cet immeuble. Si c’était une bonne affaire, il aurait déjà été vendu à un autre acheteur

Dernière modification par lachignolecorse (18/03/2021 19h55)

Petit update et état des réflexions en cours.

La date de signature de la promesse de vente a été fixée au 6 avril, j’attends l’avant contrat de la part du notaire (que j’ai contacté et qui m’a rassuré sur les clauses à inclure).

Ce soir je fais une visite avec le peintre avec qui j’avais travaillé sur ma maison, pour établir un devis peinture pour les communs et le T2. J’ai contacté un autre peintre qu’on m’avait conseillé mais il est booké jusqu’en septembre. Du coup j’ai tenté de trouver quelqu’un via le site needhelp mais c’est trop mal foutu pour ce genre de travaux, les jobbers doivent fixer un prix du job sans pouvoir voir le chantier…
Je verrai après réception du devis s’il faut contacter un autre artisan pour comparer. Je sais que celui-ci bossait bien et n’abusait pas sur les prix mais c’était il y a 10 ans.
Dans le pire des cas je poserai une semaine de congé et je le ferai moi-même… pour obtenir du rendement il faut mouiller la chemise

Pour la rénovation du parquet j’ai décidé de le faire moi-même. Une semaine de congé ça devrait le faire (T2 30m² + 10m² de communs). J’ai regardé des tuto sur internet, rien de sorcier. Ca me permettra de superviser le montage de la nouvelle cuisine.

Pour ce T2 j’hésite encore à le passer en meublé. Auquel cas je passerai au réel plutôt que micro BIC.

Maintenant concernant la gestion locative, j’ai appelé 3 agences du coin, les tarifs sont globalement les mêmes : 6%TTC pour la gestion et 1/2 loyer pour la relocation. J’ai pris plein d’info sur ce forum et sur le net pour essayer de me décider. Avec ma femme on envisage de tenter de gérer nous-même 1 année pour voir, elle est secrétaire donc la partie administrative ne nous fait pas peur, la partie relocation ne me fait pas peur (partie annonce, sélection des dossiers, visites, états des lieux). La seule chose qui nous freine c’est notre manque de disponibilité : entre les rendez-vous des enfants, leurs activités, nos weekends en vadrouille ou dans la famille et nos fréquents voyages lointains (enfin sauf depuis 1 an :p) on a peur de ne pas répondre présent pour les entrées/sorties (généralement l’été) ou pour les petits travaux de réparation du quotidien qui ne manqueront pas d’arriver puisque l’immeuble n’est pas tout neuf.
Alors j’ai cherché un peu partout quelles étaient les solutions, certains ici proposent de trouver un bricoleur / autoentrepreneur dans la ville pour déléguer une partie de la gestion si nécessaire mais je ne sais pas du tout comment m’y prendre pour le trouver et l’évaluer (annonce sur lbc ? site de jobbers genre needhelp ? autre?)
Je suis preneur d’avis et de conseils.

Maintenant que l’affaire est quasi bouclée je pense que je peux vous dire où se situe l’immeuble : c’est à Puylaurens. Aux dires des AI que j’ai contactés pour la mise en gestion locative la demande est forte sur les locations (et à ma grande surprise surtout sur les meublés) et tous m’ont dit qu’ils commençaient à voir arriver des investisseurs Toulousains attirés par la construction de l’autoroute Toulouse - Castres qui a débuté et devrait finir en 2024. Evidemment ce sont des AI et ils vont pas dire que le coin est pourri mais ça faisait un moment que je voulais investir dans cette ville pour cette raison, je pense qu’il y a peu de chance que les prix de l’immo baissent dans les 10 à 20 prochaines années à Puylaurens. Ou disons que le risque me semble plus faible qu’ailleurs (genre Graulhet ou Réalmont)

gunday a écrit :

Ca fait déjà 2 semaines de congés!

J’en ai 11, j’ai fait quelques réserves en prévision

gunday a écrit :

C’est à dire ?
car travaux du quotidien, je connais pas.
Soit y a problème, soit c’est pas ugrent (donc vous pouvez attendre vos congés ou un devis)

je parlais de réparation en fait, j’ai pas été clair, genre un lavabo qui fuit, un ballon d’eau chaude qui tombe en panne, un volet roulant qui marche plus, une gouttière bouchée par un nid d’oiseau, un dégât des eaux, un locataire qui crame un truc, une plaque électrique à changer, un interphone HS… ou que sais-je encore, j’ai une maison depuis 10 ans et je vois bien qu’il y a toujours des petits trucs à réparer (et pourtant elle était neuve).

Petite liste des réparations que j’ai eu en 10 ans sur ma maison pourtant neuve (et j’en oublie sans doute) :
- j’ai du changer 2 cartes électronique de puissance (plaque induction pourtant grande marque)
- j’ai du changer mon four qui a explosé lors d’une pyrolise (pourtant grande marque)
- j’ai du changer un flexible de douche qui fuyait semaine dernière
- j’ai du changer la pompe de relevage eaux usées (il y a 2 mois)
- j’ai du changer la carte électronique de l’interphone
- j’ai du faire remanier les tuiles car infiltration dans une chambre (installateur photovoltaïque qui l’avait mal replacée)
- j’ai du changer 4 condensateurs de volets roulants électriques
- j’ai du changer les roues ou les guides de plusieurs portes de placard (c’était du 1er prix, j’assume)
- j’ai eu 1 panne du ballon d’eau chaude solaire (2 interventions, c’était le vase d’expansion qui était percé)
- j’ai eu une inondation de mon garage à cause d’une gaine télécom pas étanchéifiée (le coffret télécom plus haut que le garage était inondé et vases communicants…)
- je viens d’entamer une procédure auprès de la décennale de l’installateur de panneaux solaires thermique pour un pb d’étanchéité (il sont intervenus 2 ou 3 fois en 10 ans mais le pb réapparait toujours)

Et puis il y aura tout ce qui est entretien de l’immeuble : entretien des 2 extincteurs et entretien des VMCs. Mais pour ça on se déplacera et c’est pas urgent.
Ca me fait penser qu’on a contacté la société de nettoyage, ils interviennent 1 fois par mois pour 43€ TTC. Le coût est bien dans les charges que payent les locataires.

bed43fr a écrit :

Il faudrait que je fasse varier les durées d’amortissement. Mettre peut-être 20 ans d’amortissement sur le bâti, de toute façon je ne compte pas garder plus de 20 ans l’immeuble.

20 ans c’est trop court. En général c’est 30 ans pour des immeubles anciens. N’oubliez pas de retirer 15% pour le foncier.

Le prorata se fait à la surface!

Vous avez oublié de passer en charges un prorata des frais notariés, des frais d’agence, la pno, intérêts bancaires, des frais relatifs aux communs (nettoyage, elec)…

Le cga n’est pas utile en période de report de déficit.

Pour la cfe, c’est le même coût quelque soit le nombre de biens (jusqu’à 105000€ de recette annuelle il me semble,). Plutôt que de mettre un chiffre au pif, demandez aux impôts. Voir aussi pour choisir l’adresse du siège du lmnp lors de la déclaration du Poi (vous pouvez le mettre chez vous ou à l’adresse du bien). Prendre le plus intéressant.

Vous amortissez les frais notariés et d’agence?

Oui j’ai pensé à le déclarer en nu, on verra ça le moment venu, de l’eau aura coulé sous les ponts.

lachignolecorse> j’amortis les frais de notaires + frais d’agence avec le coût d’achat oui au prorata de la surface, sur 30 ans. J’ai juste oublié de retirer les 15% du foncier sur le coût d’achat dans le tableau que j’ai posté (mais j’ai corrigé chez moi dans mon tableau suite à votre remarque).

J’ai amorti le bien et les frais sur 30 ans car sur le site jedeclaremonmeuble ils proposaient de tout amortir pareil. Mais effectivement les passer en charge me semble bien plus rentable.

jedeclaremonmeuble a écrit :

La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l’année est la valeur d’achat. Afin de déduire les frais d’acquisition vous avez deux possibilités :

    Vous pouvez soit majorer la valeur d’achat de ces frais (frais de notaire + frais d’agence) et les amortir au même titre que le bien,
    soit garder la valeur d’acquisition telle quelle, et rajouter ces frais en tant que charges sur l’activité.

Sinon j’ai reçu tout le dossier de la part du notaire pour la signature de la promesse de vente mardi.

Premier point noir je constate que le locataire du studio meublé n’a pas versé de dépôt de garantie (ami des proprios actuels…).
Est-ce qu’on pourra exiger qu’il paye les pots cassés au moment du départ ? Quelqu’un a-t-il déjà eu le cas ? Je demanderai conseil aux agences lorsque je les rencontrerai (suite à mes coups de fil j’en ai sélectionné 3 qui me semblent sérieuses).

L’autre point noir que j’ai pu voir dans les comptes de gestion locative est qu’un des locataires n’a pas payé entièrement son loyer en février (justification : n’a pas reçu entièrement son indemnité chômage).

J’ai mon notaire oui.
J’ai reçu le dossier hier soir je ne sais pas si je vais me battre pour un dépôt de garantie de 235€…

Le mois de mars est nickel, tous les locataires ont payé en temps en en heure.
Pour le loyer non payé entièrement en février je me dis que c’est le problème du propriétaire actuel pas le miens, il règlera ça de son côté. En revanche cela deviendra mon problème si cela se reproduit.

Sinon les frais de notaire sont inférieurs de 3000€ à ce que j’avais estimé (19k au lieu de 22k), pourtant j’avais utilisé une formule qui me paraissait juste, trouvée sur le net. Tant mieux, dans ce sens ça me va bien, ça fait au moins une bonne nouvelle
Cela vient en partie du fait que le proprio actuel a mis une valeur mobilière de 10000€ (pour les cuisines équipées, les placards et le studio meublé)

Justement bonne transition, concernant les financements, j’ai reçu 2 offres et j’ai accepté celle de ma banque : taux 1,2% + assurance 0,4% sur 300 mois avec 6 mois de différé d’amortissement, pas de frais de dossier et 2400€ de frais de garantie (TAEG 1.68%). 1220€/mois une fois passé les 6 mois de différé.
autre banque : taux 1,15% + assurance 0,53% sur 300 mois avec jusqu’à 36 mois de différé (l’amortissement démarre quand tout le prêt est débloqué), 450€ de frais de dossier et 3200€ de frais de garantie (TAEG 1.79%)

J’ai réussi à faire venir le peintre pendant le confinement pour faire un devis pour le rafraichissement des communs et de l’appartement.

L’un des locataires a quitté son appartement début avril, les propriétaires sont en train de chercher à le relouer, ils nous consulteront pour valider le dossier.

Prochaines étapes :
Côté agences :
Dès la fin du confinement (je croise les doigts pour qu’on soit déconfiné début mai) je vais prendre rdv avec 3 agences que j’ai pré-sélectionnées au téléphone. Il faut que je me décide vite car je pense qu’on aura le prêt en signature d’ici 15j.
Côté travaux :
Nous avons prévu d’y aller une journée en weekend avec ma femme et mes enfants pour arracher toutes les moquettes sur les murs du salon du T2 à rafraichir et pour démonter les meubles de la cuisine. Ensuite le peintre interviendra (on a convenu avec lui de prévoir la date d’intervention dès qu’on aura la date de signature de l’acte authentique).
Je compte faire la réno du plancher bois moi-même, mon beau-frère bosse à Kiloutou et pourra me louer une ponceuse parquet et j’ai une ponceuse à main d’angle. Ponçage à 80 puis 120, ensuite vitrification (2 ou 3 couches).
Je me pose juste une question sur l’électricité : j’ai oublié de vérifier lors de la dernière visite quelle puissance était disponible. Je verrai ça lors de la visite de courtoisie, si besoin j’ouvrirai un compte pour 1 mois ou 2.

Comme Timinel. J’ai actuellement une proposition à 0 30% pour l’assurance (et pas du tout votre âge) et 1000€ de frais de garantie pour 150k€  et ce, avant discussion avec mon cher banquier.

bed43fr a écrit :

Je vous accorde que la partie assurance est très chère mais je bénéficie de conditions collaborateur avec ma banque et tout ça est packagé je ne peux pas prendre le taux de 1.2% sans prendre l’assurance groupe (sur laquelle j’ai pourtant aussi une ristourne…).
Après on parle de 100€/mois d’assurance au début (cotisation non constante), même si j’arrive à faire baisser l’assurance de 30, 40 voire 50€ dans un an en délégant l’assurance ailleurs ça sera au prix de gros efforts d’après ce que j’ai lu ici sur ce forum… Je ne suis pas sûr que ça en vaille la peine, surtout que 28% de ce montant est récupéré en impôts (11% de TMI + 17,2% de PS).

Pour les 3 passages en gras:

1-comme tous les clients
2-comme tous les clients
3-je comprends mieux ce taux

Il n’y a rien de difficile à changer d’assurance. C’est probablement la chose la plus facile parmi toutes les démarches dont vous parlez habituellement.
Cependant je ne m’embêterai pas à négocier ça avec la banque avant d’avoir signé. Il vaut mieux signer 1.2 + 0.4 que 1.5 + 0.1