Usufruits de SCPI : comment les financer à crédit ?

Le financement d’usufruits de SCPI par un crédit, dans le cadre d’une société civile à l’impôt sur les sociétés, est une opération qui se fait au moyen d’un prêt non affecté.

Si l’on souhaite obtenir un concours bancaire important, l’usufruit ne pouvant être donné en nantissement au profit de la banque prêteuse, il faut fournir une garantie distincte en apportant en garantie un bien spécifique.

* Prêt à la consommation :

En première intention, je recommande souvent de solliciter un prêt à la consommation auprès d’une banque en ligne. Il y a régulièrement des offres promotionnelles avec des taux proches de 1%, sur certains sites (ex : boursorama banque), pour un montant généralement plafonné à 30 K€. Pour un couple cela peut faire 60 K€ en prêt amortissable sur 3 à 5 ans, ce qui n’est déjà pas si mal pour débuter…

* Avance sur contrat d’assurance-vie :

Cette solution est aujourd’hui classique ! L’avance est généralement consentie pour deux fois 3 ans. Elle ne comprend pas de tableau d’amortissement car il s’agit d’un prêt in fine en capital et intérêts, remboursable au plus tard au terme des 6 ans. Le remboursement peut prendre la forme d’un rachat sur le même contrat d’assurance-vie ou d’un versement spécifique. Le contrat d’assurance-vie est nanti à la garanti de l’emprunt. L’avance peut être au maximum de 60% des sommes investies sur le dossier.

Si le placement est en baisse, l’assureur peut demander à l’emprunteur un versement complémentaire pour rester en tout temps, dans cette limite de 60%.

Le taux applicable varie grandement d’un assureur à l’autre. Certaines compagnies offrent des taux de crédit particulièrement intéressants pour leurs avances (actuellement 2,2% l’an, par exemple, chez Assurance Epagne Pension ou Cardif) sur les contrats qu’elles assurent.

Cette solution est assez simple à mettre en place et le levier potentiel est déjà très intéressant.

* Prêt lombard :

Il s’agit d’un prêt in fine non affecté accordé par une banque (généralement une banque privée) sur la base du nantissement d’actifs financiers, comme un contrat d’assurance-vie, un PEA ou un compte titre. Plusieurs banques développent ce type de financement pour leur clientèle haut de gamme et pour les avoirs qui leurs sont confiés, généralement accessible à partir de 500.000 euros d’investissements financiers.

En fonction des supports d’investissement, le prêt in fine accordé peut représenter jusqu’à 50% des sommes placées. Les taux, fixes ou variables, sont fonction de la qualité du dossier et de la durée de l’emprunt (entre 3 et 15 ans). Les intérêts de l’emprunt sont généralement remboursables au fil de l’eau.

Il existe plusieurs offres sur le marché, mais les banques communiquent assez peu dessus, car elles ont mauvaise presse. (voir par exemple : Crédit Lombard, la technique imparable des gros revenus pour éviter l’impôt et "blanchir" leur compte en Suisse - Challenges.fr)

* Prêt avec garantie hypothécaire :

Un grand nombre de banques (comme le Crédit Foncier, par exemple) accordent des prêts non affectés sur la base d’une garantie hypothécaire prise sur un bien immobilier libre d’inscription, après expertise du bien. Ce prêt est généralement amortissable.

Les taux applicables sont un peu au-dessus de ceux qui se pratiquent habituellement pour un prêt immobilier classique.

C’est une solution particulièrement intéressante si vous possédez déjà un bien immobilier libre d’inscription parce que le prêt peut être accordé pour une longue durée, au nom de la société, ce qui rend les intérêts déductibles pour le calcul de l’impôt sur les sociétés.

Par cette méthode, on peut obtenir des sommes importantes à investir en usufruit de SCPI, avec des financements d’une durée de 15 ans. Une telle durée permet d’envisager plusieurs "rotations" d’usufruit, avant un amortissement complet de l’emprunt. Dans cette configuration, l’effet de levier potentiel est donc maximal.

La mise en place de cette solution implique la rédaction d’un acte notarié de prêt hypothécaire.

Mots-clés : crédit, impôt sur les société, scpi, usufruit