Bre : étude de cas immobilier (2 appartements)

oui c’est possible car l’activité LMNP relève des BIC et votre activité AE relève(rait) du BNC, donc vous n’avez pas à tenir compte du chiffre d’affaires de l’activité LMNP pour l’appréciation su seuil micro-BNC.

En revanche si les deux activités relèvent du BIC (comme dans le cas de BRE),  les chiffres d’affaires se cumuleraient pour l’appréciation du seuil micro-bic.

BOFIP a écrit :

Conformément au a du 2 de l’article 50-0 du CGI , lorsqu’un contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises commerciales, le chiffre d’affaires à comparer aux seuils mentionnés aux 1° ou 2° du I de l’article 293 B du CGI, appréciés s’il y a lieu dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 50-0 du CGI, s’entend du montant de son chiffre d’affaires global annuel réalisé dans l’ensemble de ses entreprises.

edit: je n’avais pas mis le bon lien BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels

Ce qui n’empêche pas d’avoir le droit d’ouvrir 2 entreprises distinctes dans tous les cas, mais empêche seulement le cas échéant de bénéficier du régime micro-BIC si le cumul dépasse la limite autorisée.

Dernière modification par durand18 (23/05/2018 19h01)

J’apporte une précision pour Bre, si son activité d’AE est l’achat-revente d’immeuble comme j’ai cru le comprendre, c’est de toute façon exclu du régime micro

BOFIP a écrit :

Les e, f et g du 2 de l’article 50-0 du CGI excluent du champ d’application du régime micro-BIC, les entreprises qui réalisent certaines opérations limitativement énumérées par la loi. Il s’agit :

- des opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces opérations regroupent les ventes et les opérations d’intermédiaire portant sur les éléments précités, c’est-à-dire les opérations énumérées aux 1° à 4° du I de l’article 35 du CGI (opérations des marchands de biens, des promoteurs, des lotisseurs et des agents immobiliers), ainsi que les opérations de construction qui entrent dans le champ d’application de l’article 238 octies du CGI ;

BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Entreprises ou opérations exclues du régime simplifié ou du régime des micro-entreprises

Je dirais plutôt d’utiliser un formulaire de déclaration de début d’activité correspondant à la nouvelle activité (artiste, profession libérale …) en rappelant votre numéro SIREN existant au titre du LMNP et indiquer en observations que vous estimez que ça devient votre activité principale.

Bonjour Bre,

je comprends que vous êtes auto entrepreneur en achat/revente de biens immobiliers, non?
Si c’est bien le cas, il s’agit d’une activité de marchand de bien car

AFE a écrit :

Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d’en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

et le statut de marchand de bien est exclu du statut d’autoentrepreneur.

L’aspect positif: pas de limite de chiffre d’affaire
L’aspect négatif: la modification de statuts et d’obligations pourrait sacrément remettre en cause tous vos calculs.

Quant à la CCI, avez vous préciser que vos étiez ae en achat/revente de biens immo?

Peut être devriez vous creuser davantage car, en cas de contrôle, ce que vous aura dit la CCI n’aura que peu de valeur.

Cdt
K16

Bonjour !

Je me retrouve dans la même M….

J’ai une petite activité en temps que Microentrepreneur (ex. autoentrepreneur) au régime super-simplifié (micro-BIC).
J’avais un appartement en LMNP au micro-BIC.
Il y a 2 mois, j’ai affecté un second appartement, dans un autre département, à mon LMNP. À cette occasion, je décide, en accord avec un comptable, de passer l’ensemble de l’activité LMNP en réel simplifié.

Et depuis, les problèmes surgissent :

Le Centre des Impôts du 1er bien refuse de séparer l’activité LMNP de l’activité Microentrepreneur. Il me disent que le passage en réel simplifié va m’obliger à passer aussi l’activité Microentrepreneur au réel simplifié.

Le Centre des Impôts du 2e bien ne sait pas me répondre.

Le Centre des impôts qui gère mon domicile et mon activité Microentrepreneur dit qu’il s’agit d’activités séparées, avec comptabilités séparées.

Bref, personne ne connait vraiment le sujet…

Du coup, je me pose une question : s’il n’y a vraiment unification du BIC par personne, aucun des artisans et commerçants qui sont au réel ne pourrait avoir une activité LMNP au Micro-BIC…

Bonjour !

D’abord, désolé pour le retard à répondre.

Ensuite, pour les seuils, les choses sont claires, ce n’est pas un problème.

Par contre, si le fait de passer un LMNP en réel simplifié entraîne obligatoirement le passage du statut de Microentrepreneur au réel, ça peut être dramatique : obligation d’une comptabilité complète, en partie double, annulation du paiement forfaitaire des cotisations sociales, annulation de l’abattement forfaitaire pour l’imposition, changement du mode de calcul de la CFE, changement possible du Centre des impôts gérant le(s) dossier(s), etc. etc. 

Autrement dit, on frise alors la catastrophe…

Re !

MichMouch a écrit :

Non passer un LMNP au réel n’entraine pas le passage au réel d’une activité pro au micro si vous ne dépassez pas les seuils.

Ce n’est pas l’avis d’un Centre des impôts, qui veut me réclamer 2031, 2033 etc. (bilan et compta complets) pour mon activité Micro-entrepreneur parce que j’ai envoyé une lettre notifiant le passage en réel simplifié d’un LMNP  (les seuils cumulés ne sont pas franchis).
J’ai beau expliquer que LMNP est une activité domestique, avec un n° SIRET séparé de l’activité Microentrepreneur "professionnelle"’, ils ne veulent rien savoir. Mais j’avais écris en recommandé, et ils m’ont contacté uniquement par téléphone (deux fois).
J’ai bien cherché sur Internet, et ce n’est pas évident. Ce que j’ai trouvé de plus proche : Bofip (articles 290 et suivants).

Pierrejacques11 Avec la source, au moins c’est clair !

Force est de constater que même les agents administratifs se perdent dans les méandres de l’administration française.

DDtee a écrit :

(Voir Message 10)
Sur mon lot exploité de façon équivalent (#4) Info - Forums des investisseurs heureux depuis 2017 que pour des séjours temporaires (entre 2 semaines et 4 mois) grace à un bon taux d’occupation je serais à (…)

Bonjour,
Je rebondis cet ancien message et sur la notion de "4 mois".
Pourriez-vous svp m’aider à clarifier une question que je me pose depuis qq temps pour mes propres locations de court terme. Les séjours "temporaires" mentionnés  par DDtee, entrent dans le cadre des locations "de tourisme" / "de courtes durées" (logements où le locataire n’élit pas domicile). Ce type de location n’est-il pas limitées à 90 jours consécutifs? Peut-il cela dépend-il du type de contrat de location? ("Contrat meublé saisonnier" versus autre type de contrat?)

Un agent immobilier qui oeuvre dans le domaine de la courte durée m’avait mis sur la piste du bail du secteur libre (pour durees superieures à 90 j). Savez-vous si C’est bien ok dans le cas de la location d’un meublé sur 4 ou 5 mois (à un locataire qui n’élit pas domicile dans ce logement)?

DDtee, pourriez-vous nous éclairer là dessus et nous dire svp type de contrat vous signez?

Merci!

delemmo : la notion de location de courte durée, ça dépend de ce que vous cherchez à prouver, vis à vis de qui. Pour certains cas, la durée de 90 jours est écrite noir sur blanc, pour d’autres, les juges considèrent que tout bail de moins d’un an en meublé (ou 9 mois pour un étudiant) est de la location de courte durée.

Vous cherchez à établir que vous faites de la courte durée de quel point de vue ?

Autrement dit, que craignez-vous qu’il arrive si jamais vous faites un bail de 4 mois ?

delemmo a écrit :

Au final, dans quel cas cette notion de "90 jours max" s’applique-t-elle? et dans quelles situation prend-on un risque (et vis à vis de qui?)

C’est généralement le délai maximum d’assurance inclus pour un particulier en déplacement dans son assurance habitation tous risques. Au delà des 90 jours il doit contracter une assurance habitation supplémentaire pour cette résidence secondaire qu’il vous loue.

Vis à vis des impôts, location courte durée = ajout de la taxe de séjour comme imposition locale ville (ou agglo/métropole) + département selon les fiscalités locales (certains départements n’appliquent pas).

Bernard2K a écrit :

Si votre bien est classé meublé de tourisme et que vous bénéficiez de l’abattement en micro à 71 %, il faudrait éviter de le louer plus de 3 mois à la même personne, même si je ne vois pas d’interdiction franche.

Si votre bien n’est pas classé, et est imposé en micro avec abattement à 50 %, ou encore au réel, je ne vois aucun problème vis à vis des impôts.

Par contre, dans tous le cas de location avec un bail "libre" (basé sur le code civil), qu’elle fasse plus ou moins de 3 mois, exigez de vos locataires qu’ils aient une résidence principale par ailleurs. Prévoyez par exemple un passage du bail qui dit en gros "untel, locataire, qui déclare avoir sa résidence principale à telle autre adresse"… puis "les parties conviennent de la location d’un local de telle configuration à telle adresse, à usage de résidence secondaire temporaire, et conviennent expressément de placer cette location sous le régime du louage de chose conformément aux articles 1713 et suivants du code civil…". Quelque chose comme ça.

Bonsoir

auriez-vous un contrat type? Car jusqu’à présent avec airbnb je n’avais rien à faire..
Pour les 3 mois, qu’en est -il si la personne loue 3 mois , part 1 mois et revient 1 mois?
Merci