Nirvan [95] : étude de cas immobilier (SCI, SAS ou EURL)

nirvan · #1

bonjour,
Je suis président d’une SASU IS en exercice depuis 3 années.

Je souhaite utiliser le cash de ma sasu créer un patrimoine immobilier à long terme.

Je pense à deux solutions :
Solution 1 : créer une holding SASU IS (moi même président) :
- J’apporte à la Holding 99% des parts de la SASU, le 1% restant sera détenu par moi même.
- La Holding détiendrait 99% des parts de la SCI, le 1% sera détenu par moi même.

Avantages :
1.1 bénéficier du régime mère-fille (holding/sasu en exploitation) pour finalement descendre du cash dans la sci (signature d’une convention de trésorerie entre les différentes sociétés)

1.2 Faire de l’intégration fiscale pendant 5ans, cela permettrait de remonter le déficit de la SCI vers la holding (en cas de déficit), afin de diminuer un éventuel résultat positif de la sasu en exploitation.

Questions :
- Le régime mère-fille est-il applicable pour les deux filles (SASU et SCI) ?
- Faut-il avoir un commissaire au comptes ? Mon comptable m’a informé qu’une SAS qui contrôle ou contrôlée par une autre structure doit avoir un commissaire au compte.
- Créer une Holding SC n’est pas possible car il faut au moins deux associé (je suis seul). Qu’en pensez vous d’une Holding EURL ? (moins pratiquée apparement)

Solution 2 : Créer une SCI qui sera détenue à 75% par ma SASU, le reste des parts (25%) seront détenues par moi même.
Le compte courant de la SCI sera alimenté par la SASU

Questions :
- Faudrait-il changer le statut social de ma susu ? (actuellement prévu pour de la prestation de service informatique)
- L’argent mis à disposition par la SASU dans le compte courant de la SCI est-il considéré comme un prêt ? pourrais-je mettre en place une convention de trésorerie entre la SCI et la SASU tel que le cas Holding/filiales ?
- Y a pas d’abus social ou fiscal car la SASU n’est pas sensé faire de l’immobilier ? Pour mon comptable, qu’est commissaire au comptes, il y a abus social même si on change les statuts de la SASU.

C’est vrai que la solution 2 est plus simple et moins coûteuse.

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : holding, immobilier, sci

nirvan · #2

Bonjour,

J’ai pu trouver réponses à quelques une de questions.

Je suis toujours preneurs de vos avis sur la question relative à l’interet d’une Holding Eurl et la solution 2.

Cordialement.

wulfram · #3

Bonjour,

Pouvez-vous détaillez les réponses trouvées ?

nirvan · #4

- Le régime mère-fille est-il applicable pour les deux filles (SASU et SCI) ?
--> Oui, à condition que l’ensemble soit à l’IS mère/filiales.

- Faut-il avoir un commissaire au comptes ? Mon comptable m’a informé qu’une SAS qui contrôle ou contrôlée par une autre structure doit avoir un commissaire au compte.
--> C’est confirmé. C’est pour cela, j’envisage de transformer la fille SASU en EURL.
Je serai gérant au niveau Holding et pourrai bénéficier du statut TNS.
Je ne percevrai pas de salaire de la filiale SARL.

- Créer une Holding SC n’est pas possible car il faut au moins deux associé (je suis seul). Qu’en pensez vous d’une Holding EURL ? (moins pratiquée apparemment)
--> Mere/fille : eurl/eurl est autorisé apparemment depuis 2013.

Pinnou · #5

Bonjour,

Pour ma culture: Quel est l’intérêt de vous associer avec votre SASU dans les différents montages ?

Si je comprends bien le but est d’utiliser la trésorerie de la SASU et de créer du déficit à cette dernière pour réduire l’IS. Par conséquent je ne vois pas bien pourquoi il serait judicieux d’engager votre personne physique?

Je suis justement en train de me poser les mêmes questions que vous (sauf que je suis en actionnaire majoritaire d’une SAS).

Merci

MichMouch · #6

Bonjour,

Si la SCI est à l’IR, elle est transparente fiscalement : pas de régime mere-fille, le résultat de la SCI est directement imposé dans la holding au prorata des parts détenues.

En cas d’intégration entre la SCI et la Holding, attention, les bénéfices de la SASU seront imposés dans la SASU et non dans la holding, donc pas de réduction du résultat, à moins de l’intégrer aussi.

Concernant la solution 2, il faudrait en effet modifier l’objet social de la SASU afin que la détention et la gestion de SCI ne soit pas considéré comme un acte anormal de gestion.
Attention, les conventions de trésorerie n’ont pas pour but de prêter gratuitement de la trésorerie. Elles existent pour permettre la gestion de la trésorerie au niveau global dans un groupe. N’oubliez pas que vous devez agir dans l’intérêt de la société et qu’il n’est pas dans son intérêt de se délester de sa trésorerie sans rien y gagner. Il faudra au moins prévoir une convention de prêt avec des échéances de remboursement et un taux d’intérêts.

nirvan · #7

Pinnou a écrit :
Bonjour,

Pour ma culture: Quel est l’intérêt de vous associer avec votre SASU dans les différents montages ?

Si je comprends bien le but est d’utiliser la trésorerie de la SASU et de créer du déficit à cette dernière pour réduire l’IS. Par conséquent je ne vois pas bien pourquoi il serait judicieux d’engager votre personne physique?

Pourrais-je me rémunérer au niveau de la susu même si je ne suis pas associé et que la totalité des parts sont détenues par la Holding ?

MichMouch · #8

Oui pour vos fonctions de président.

nirvan · #9

Pinnou a écrit :
Pour ma culture: Quel est l’intérêt de vous associer avec votre SASU dans les différents montages ?

Ouups, je ne retrouve pas ma réponse à votre question.
Vous avez raison, je ne vois pas l’intérêt si je peux me rémunérer.

En effet, mon comptable me propose de transformer la sasu en eurl pour éviter la case CAC (mère/fille : eurl/eurl).
mais ça revient presque à la même chose :
- soit je garde la sasu, dans ce cas, je doit déclarer un CAC : 2000 euros/an
- soit je transfère la sasu en eurl, dans ce cas : 1500 euros de forfait RSI / an

Vous confirmez ?

MichMouch · #10

Comment est ce que vous allez vous rémunérer ?

nirvan · #11

MichMouch a écrit :
Comment est ce que vous allez vous rémunérer ?

cas eurl/eurl : Par la Holding - TNS.
cas eurl/sasu : La Holding peut-elle me rémunérer pour ma fonction de gérant majoritaire (régime TNS)
je ne prendrai pas dans ce cas de salaire pour mes fonctions de président dans la sasu.

MichMouch a écrit :
En cas d’intégration entre la SCI et la Holding, attention, les bénéfices de la SASU seront imposés dans la SASU et non dans la holding, donc pas de réduction du résultat, à moins de l’intégrer aussi.

Pour précision, en cas d’intégration, l’imposition c’est l’IS + les 17.2 de flat taxe ?

MichMouch a écrit :
Concernant la solution 2, il faudrait en effet modifier l’objet social de la SASU afin que la détention et la gestion de SCI ne soit pas considéré comme un acte anormal de gestion.
Attention, les conventions de trésorerie n’ont pas pour but de prêter gratuitement de la trésorerie. Elles existent pour permettre la gestion de la trésorerie au niveau global dans un groupe. N’oubliez pas que vous devez agir dans l’intérêt de la société et qu’il n’est pas dans son intérêt de se délester de sa trésorerie sans rien y gagner. Il faudra au moins prévoir une convention de prêt avec des échéances de remboursement et un taux d’intérêts.

Je dois simuler cette solution, je ne vois pas trop aujourd’hui son intérêt mais j’ai un collègue qu’a opté pour cette solution.

Dernière modification par nirvan (30/05/2018 17h21)

carignan99 · #12

Pour la solution 1, le commissaire aux comptes peut être évité en allant plutôt sur une SC à l’IS (pour la holding).

Pour la solution 2, deux points que je ne comprend pas :
- Pourquoi y aurait-il ABS quand la holding apporte de l’argent frais en compte courant de la SCI, donc une société qu’elle détient à 75% ?
- Pourquoi y aurait-il besoin d’une convention de prêt puisqu’il s’agit d’un apport en compte courant d’associé?

nirvan · #13

carignan99 a écrit :
Pour la solution 1, le commissaire aux comptes peut être évité en allant plutôt sur une SC à l’IS (pour la holding).

Je suppose que vous parlez du cas Holding SC et filiale EURL, car si la filiale est une SASU, cela nécessite un CAC.
Sinon, pour réponde à la question, la SC nécessite deux associés alors que je suis seul. Pour éviter le cas dans mon cas :

nirvan a écrit :
En effet, mon comptable me propose de transformer la sasu en eurl pour éviter la case CAC (mère/fille : eurl/eurl).
mais ça revient presque à la même chose :
- soit je garde la sasu, dans ce cas, je doit déclarer un CAC : 2000 euros/an
- soit je transfère la sasu en eurl, dans ce cas : 1500 euros de forfait RSI / an même quand y a pas de salaire

carignan99 a écrit :
Pour la solution 2, deux points que je ne comprend pas :
- Pourquoi y aurait-il ABS quand la holding apporte de l’argent frais en compte courant de la SCI, donc une société qu’elle détient à 75% ?
- Pourquoi y aurait-il besoin d’une convention de prêt puisqu’il s’agit d’un apport en compte courant d’associé?

je dois reposer ce questions à mon comptable mais je suis preneur de vos avis.

MichMouch · #14

cas eurl/eurl : Par la Holding - TNS.

A ce moment pas de RSI minimum à 1500 sur la filiale, vous paierez votre RSI sur votre rémunération.

cas eurl/sasu : La Holding peut-elle me rémunérer pour ma fonction de gérant majoritaire (régime TNS)
je ne prendrai pas dans ce cas de salaire pour mes fonctions de président dans la sasu.

Oui.

Pour précision, en cas d’intégration, l’imposition c’est l’IS + les 17.2 de flat taxe ?

Vous mélangez tout la. En cas d’intégration vous additionnez tous les résultats des sociétés intégrées et vous payez l’IS.

Pour la solution 1, le commissaire aux comptes peut être évité en allant plutôt sur une SC à l’IS (pour la holding).

Peu importe la forme juridique de la holding, si une SAS est controlée = CAC.

Pour la solution 2, deux points que je ne comprend pas :
- Pourquoi y aurait-il ABS quand la holding apporte de l’argent frais en compte courant de la SCI, donc une société qu’elle détient à 75% ?
- Pourquoi y aurait-il besoin d’une convention de prêt puisqu’il s’agit d’un apport en compte courant d’associé?

Je ne parle pas d’ABS (pénal) mais simplement d’une requalification fiscale des sommes versées en distribution.
N’oubliez pas que vous vous placez ici dans un configuration société-->société et non pas personne physique-->société. Les avances faites à des filiales doivent à minima être couvertes par une convention de trésorerie pour ne pas être requalifié par l’administration fiscale.

nirvan · #15

Bonjour,
Après avoir revu mon comptable, ce dernier trouve que la solution 1 est assez complexe.
Je suis un un peu partagé par rapport à son avis mais bon je vais y réfléchir.

Du coup, je me pose d’autres questions par rapport à la solution 2

nirvan a écrit :
Solution 2 : Créer une SCI qui sera détenue à 75% par ma SASU, le reste des parts (25%) seront détenues par moi même.
Le compte courant de la SCI sera alimenté par la SASU

- Ne faut-il pas un CAC compte tenu que la SAS est majoritaire dans la SCI à hauteur de 75% ?
- La SAS doit-elle payer l’IS sur le montant prêté à la SCI au moment de l’établissement du bilan ?
- Y a-t-il une limite sur le montant que la SAS peut prêter à la SCI ? (j’envisage que la SAS prête 40k à la SCI pour le premier bien)

Merci.

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MichMouch a écrit :

MichMouch a écrit :

MichMouch a écrit :

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#13 30/05/2018 17h41

carignan99 a écrit :

nirvan a écrit :

carignan99 a écrit :

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nirvan a écrit :

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