PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Sondage

1 #156 06/06/2018 09h44

1 #161 05/09/2018 07h43

2 #163 12/10/2018 23h10

1 #170 31/01/2019 11h52

1 #175 26/04/2019 13h31

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Perial a écrit :

SCPI PFO2 : bilan 2018

Perspectives 2018

Perspectives 2018

SCPI PFO2 : bilan 2018

SCPI PFO2 : bilan 2018

ArnvaldIngofson · #151

Toujours dans cette excellente notice, on lit :

PERIAL a écrit :
3 conditions cumulatives pour bénéficier du régime micro-foncier :
• Un foyer fiscal avec des revenus bruts fonciers annuels <= 15 000 €
• Des revenus fonciers provenant de parts de SCPI non soumises à un régime fiscal particulier (sauf SCPI Scellier Classique)
• Des revenus fonciers d’immeubles ou appartements en direct ne provenant ni de la location d’appartements meublés ni d’un régime fiscal spécifique.

Ils disent donc <=

Adrien · #152

@GBL En ajoutant le versement de janvier, on arrive à 841€, ce qui me semble plus logique.
Désolé pour l’erreur de débutant…

@Arnvald
Je crois que je me suis sorti des 8TI 8TK, grâce à la notice de PFO2 entre autre.

Adrien

ArnvaldIngofson · #153

Lu dans le rapport annuel (page 24) :

PFO2 a écrit :
Perspectives 2018
Après des années de baisse de dividendes en phase avec le marché, PFO2 doit maintenant se mettre en situation d’augmenter progressivement sa distribution.
C’est pourquoi nous avons décidé de fixer une fourchette de dividende comprise entre 8,40 et 9 €.

Bien pour une SCPI qui ne brille pas par son rendement …

Surin · #154

Source Primaliance

Puisqu’ils parlent de l’augmenter, j’ose espérer que le dividende passera au minimum à 8,7€ soit plutôt dans la fourchette haute de leur prévision…

ddazin · #155

ArnvaldIngofson a écrit :
Lu dans le rapport annuel (page 24) :
PFO2 a écrit :
Perspectives 2018
Après des années de baisse de dividendes en phase avec le marché, PFO2 doit maintenant se mettre en situation d’augmenter progressivement sa distribution.
C’est pourquoi nous avons décidé de fixer une fourchette de dividende comprise entre 8,40 et 9 €.
Bien pour une SCPI qui ne brille pas par son rendement …

Bonjour,
Le RA 2017 n’étant pas encore en ligne sur le site de Perial, auriez-vous une édition numérisée du document? Je ne possède PFO2 qu’en AV. Cordialement

Notons l’arrivée d’un nouveau gérant qui pilote depuis novembre 2017 les 3 scpi de Périal. Il était auparavant gérant de Rivoli Avenir Patrimoine, puis de OPCIMMO chez Amundi.

ArnvaldIngofson · #156

Désolé, je n’ai qu’une version papier reçue par courrier postal.

Honnete · #157

Je regrette vivement d’avoir investi dans la SCPI PFO2 de Perial.

En mars 2012, un jeune courtier de Neuilly m’a fait acheter pour 40.000€ de parts. Le principe qui m’avait été expliqué était le suivant :
- Je versais 40.000€. D’autres investisseurs versaient 20.000€. En mars 2012, je devenais propriétaire de l’ensemble des parts, soit 60.000€.
- Pendant 10 ans, les autres investisseurs percevaient les intérêts des 60.000€ et moi rien.
- Les parts étaient censées gagner de la valeur tous les ans.
- A l’issue des 10 ans, j’étais donc censée être propriétaire de parts valant bien plus que 60.000€ et me mettre à percevoir les dividendes.

Or, cela ne s’est pas passé comme prévu. La première année, le total faisait une cinquantaine de milliers d’euros. Si j’avais bien versé les 40.000€, les autres investisseurs ont versé nettement moins et ils perçoivent l’intégralité des revenus.6 ans plus tard, le total des parts n’atteint toujours pas les 60.000€.

Bref, j’ai le sentiment détestable d’avoir été escroquée.

ArnvaldIngofson · #158

Votre message n’est pas très précis (et votre présentation inexistante).
Mais on peut comprendre que vous avez fait l’acquisition de parts de SCPI PFO2 en démembrement, ce qui permet au nu-propriétaire (vous) d’obtenir une décote sur son investissement et à l’usufruitier de toucher des revenus complémentaires pour un investissement réduit.

Comme toutes les SCPI, les frais de souscription sont importants : 10,20 %.
Il est donc normal que la 1ère année vous constatiez une diminution de votre capital.

Par la suite PFO2 n’a pas démérité, la valeur de part a souvent augmenté :

Par contre personne ne peut garantir une revalorisation chaque année.

A l’issue du démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer des droits de mutation.
Il faut donc attendre pour connaître la rentabilité finale de votre investissement.

Vous avez donc fait un investissement :
. dont les inconvénients (frais de souscription, disponibilité) sont bien connus
. avantageux fiscalement (pas d’imposition sur le revenu ni d’ISF/IFI)
. souvent considéré comme une bonne solution pour préparer sa retraite.

Il n’y a rien là qui relève de l’escroquerie.
Peut-être un défaut de conseil.
Et un manque de recherche d’information avant de réaliser un investissement d’un montant significatif.

Pour en savoir plus :
SCPI : L’épargne immobilière peut aussi être acquise en nue-propriété
PrimAlliance PFO2

Hazdrubal · #159

Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement. Vous êtes propriétaires de 60000€, vous toucherez bien les dividendes issus de 60000€ de part, mais vous les revendrez a 50000 et quelque.

En 10 ans le prix n’a pas assez evolué pour compenser ces frais.

Je me suis toujours demandé d’ailleurs : dans un demembrement 10 ans, est il raisonnable de partir sur l’hypothèse qu’on récupère le prix total de la pleine propriété ?

PS : grillé, le message au dessus est plus précis que le mien.

GoodbyLenine · #160

@Honnete : Je vous recommande de faire une présentation sur https://www.investisseurs-heureux.fr/f14, en vous inspirant du modéle de présentation.

Ensuite, pour votre investissement, je suppose que vous avez acheté en 2012 la nu-propriété de 335 parts de PFO2 (pour 335 * 178€ * 67% = 39 952.10€), renonçant à l’usufruit (donc aux revenus) pendant 10 ans (plus les quelques mois de délai d’entrée en jouissance).
Donc en 2022 (au 1er août si vous avez investi en mars 2012) vous détiendrez la pleine propriété de ces 335 parts, et percevrez les revenus associés. Actuellement une part peut être achetée 194€ (donc acheter 335 parts reviendrait à 64 990€), en 2017 chaque part a rapporté 8.60€ (donc 335 parts ont rapporté 2881€)., et les parts peuvent être vendues à 177.51€ (donc 59 465.85€ pour 335 parts.)
Dans l’intervalle, il est probable que la "valeur" affichée pour cet investissement ne soi pas très significative (il est de toute manière très difficile de vendre des parts démembrées, donc avant 2022 pour vous).
Je ne crois pas que vous ayez fait un si mauvais investissement, car l’augmentation du prix de la part (178 -> 194€, soit +9%) vous profite directement, et qu’en 2012 il n’était de loin pas évident d’anticiper que le prix de la part allait augmenter ainsi.
Par contre il semble bien que vous n’ayez pas tout compris (ou/et que votre conseiller n’ait pas bien expliqué)…

rylorin · #161

Hazdrubal a écrit :
Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.

Bonjour Hazdrubal, cela a déjà été discuté sur d’autres files mais les frais de souscriptions sont payés à la souscription comme leur non l’indique. Ce ne sont pas des frais de sortie. De plus ça n’a rien à voir avec des frais de notaire, qui eux comprennent bon nombre de taxes.
Ces 2 arguments sont trop souvent utilisés pour embellir le produit SCPI auprès du prospect mal informé.

Adrien · #162

ArnvaldIngofson a écrit :
Il n’y a rien là qui relève de l’escroquerie.
Peut-être un défaut de conseil.
Et un manque de recherche d’information avant de réaliser un investissement d’un montant significatif.

+1
Lorsqu’on voit le message d’honnete, on se dit que les intermédiaires ont encore du travail.
Je suis également surpris d’un investissement de 40k€ sans compréhension des tenants et aboutissants.

Comme les autres membres du forum l’ont expliqué, le montage est a priori en démembrement. Une présentation de votre part permettra de vous dire a posteriori si la stratégie était bonne étant donnée votre situation (âge, TMI…).

Adrien

hertell · #163

Dividende PERIAL PFO2 T3 2.25 vs 2.10
T4 2.25 vs 2.10
soit 8.70 par part en 2018
(Source Périal)

eg972 · #164

M.erci pour l’info

L’an dernier dividendes T3 = 2.05
T4 = 2.45
Donc pour moi c’est juste la répartition qui change car la somme fait 4.50 dans les 2 cas.
Mais au final 8.70 contre 8.60 soit une hausse de 1.2%

Eric

DrFab · #165

Hausse de la valeur d’expertise de 2,3% : encore un petit % de part cette année ?

AesculusHippocastanum · #166

bonjour,

La SCPI a vendu 2 immeubles à Vénissieux pour 8.100.000 €. Ils ont été acquis en 2013 pour 6.787.200 €. Cela dégage donc une plus-value de 1.312.800 (19,34%) en 5 ans. Voilà donc une autre nouvelle positive.

Bien à vous,

ArnvaldIngofson · #167

PERIAL AM a écrit :
La diversification internationale se poursuit avec l’acquisition d’un actif de 9 229 m² de
bureaux à Hoofddorp, près de l’aéroport d’Amsterdam, dans une zone de premier plan
et intégralement loué pour une durée ferme de 11 ans.

Certes, la diversification internationale se poursuit, mais lentement : on en est qu’à 12 % hors France.

DrFab · #168

Récemment, on pouvait craindre le pire pour PFO2 mais la les dernières nouvelles (hausse du dividende, hausse de la valeur d’expertise, PV sur les ventes) malgré la nouvelle petite baisse du TOF sont plutôt rassurantes. A suivre de près quand même pour confirmation…

ArnvaldIngofson · #169

Revenus 2018 T1 : 2,09 € par part
Revenus 2018 T2 : 2,10 € par part
Revenus 2018 T3 : 2,23 € par part
Revenus 2018 T4 : 2,30 € par part
On a donc :
Revenus 2018 : 8,72 € par part.

Par rapport à l’année précédente :
Revenus 2017 : 8,56 € par part
on a une augmentation de près de 2 %.
C’est bien ! La tendance générale est plutôt à la baisse.

A noter qu’en me basant sur les sommes effectivement versées sur le compte, je ne retrouve pas exactement les chiffres communiqués par la société dans son dernier bulletin trimestriel :

D’où viennent ces petits écarts ?
De la prise en compte des impôts payés à l’étranger comme CORUM ?

C’est une SCPI à capital variable.
194,00 € Prix de souscription
177,51 € Valeur de retrait

On a donc :
4,91 % Rendement / Valeur de retrait
4,49 % Rendement / Prix de souscription
Ce qui est bien, un peu supérieur à la moyenne des SCPI.

Surin · #170

Ces écarts viennent tout simplement du PFU de 30% sur les revenus financiers.
Périal vous a prélevé 3 centimes pour 2018 donc il y a eu 0,03/0,3=0,1€ de revenus financiers dans le dividende de 8,75€ annoncé par Périal, sur lesquels ils vous prélèvent 0,03€ (rectifié suite message WhiteTiger).

Si vous êtes non imposable, le fisc vous restituera 12,8% d’impôts soit 30%-17,2% de PS.
Donc vous recevrez 0,1*0,128=0,0128€/part.
Si vous êtes imposable, vous n’aurez rien et aurez déjà payé les impôts sur ces revenus financiers.

Tout cela n’a rien à voir avec les revenus à l’étranger pour lesquels Périal a déjà payé et ne vous annonce pas une distribution supérieure à l’inverse de Corum AM.

J’espère que c’est clair.

Dernière modification par kc44 (31/01/2019 14h39)

ArnvaldIngofson · #171

C’est clair !

WhiteTiger · #172

A peu près…

C’est un peu plus compréhensible sans les coquilles, amha.

Surin a écrit :
Ces écarts viennent tout simplement du PFU de 30% sur les revenus financiers.
Périal vous a prélevé 3 centimes pour 2018 donc il y a eu 0,03/0,3=0,1€ de revenus financiers inclus dans le dividende de 8,75%€ annoncé par Périal, sur lesquels ils vous prélèvent 0,03€.

Gamma76 · #173

Perial a écrit :
Augmentation du prix de part de PFO2 le 1er avril 2019

Passant de 194 à 196 € la part.

GoodbyLenine · #174

Le BTI T/2019 est paru. Forte collecte en T1 (132 M€) mais aucun investissement (je suppose qu’il y en aura pléthore en T2) et même quelques cessions (5 M€, sans détail sur d’éventuelles plus ou moins-values). Le TOF est à 87.5% avec 7.7% de franchises de loyers (donc on peut s’attendre à une remontée mécanique jusqu’à 95%… si les nouvelles acquisitions ou des libérations/relocations ne génèrent pas de nouvelles franchises). Le montant des loyers encaissés stagne depuis au moins 4 trimestres (alors que la SCPI continue à collecter et à faire grossir son patrimoine). A surveiller… AG le 26 juin 14h30.

AesculusHippocastanum · #175

Bonjour,

Le rapport annuel de 2017 montre que l’immeuble (acquis en 2010) et les travaux d’agencement ont coûté 5.074.923 euros. Sa vente à 5.206.500 € représente donc une plus-value de 131.577€ soit 2,59%. Ce n’est pas folichon.

Je suis plus inquiet en ce qui concerne la collecte qui repart vigoureusement sans que la société de gestion ne puisse l’investir dans de bonnes conditions. Enfin, le taux d’occupation me semble faiblard et met en lumière un paradoxe. M. Cosserat écrit et dit à longueur d’interviews que l’immobilier de bureaux se porte bien mais le BT montre 7.70% de franchises de loyers.

A suivre

Bien à vous.

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