Première opération de "marchand de bien" sur Paris : vos avis ?

C’est amusant comme les choses ne se passent jamais comme dans le BP initial

Nous sommes pratiquement 3 ans après mon post sur mon opération marchand à Paris

Sur la structure : nous avons finalement décider de créer une SARL pour porter l’opération
Cela limite la responsabilité, cela permet d’avoir une couche à l’IS de 15% en plus entre le projet et les holdings, cela permet d’emprunter mais nous ne le savions pas encore …

On a bien été titré le 1/09/2015. On a réalisé des travaux d’embellissements très légers pour la commercialisation, le locataire réalisant ses travaux en fonction de son cahier des charges. Aucune assurance n’a été souscrite pour les travaux, s’agissant de peinture et de pose d’un parquet flottant. Le local est seulement assuré en PNO

Les frais marchands, c’est quand même le top, puisqu’on a payé 0,715% de publicité, 0,1% de conservateur et 0,825% pour l’étude notariale. Et cela que sur la partie immobilière, pas sur la partie éviction. Un total de 2,1% de frais au total pour cette acquisition en marchand. Mais attention, nous avons 5 ans pour boucler l’opération. Pas un souci, nous imaginions sortir entre 6 mois et 12 mois plus tard

Autre information aussi, je n’y avais pas pensé, mais un immeuble détenu en marchand est comptabilisé en compte de stock (classe 3), pas en compte d’immo (classe2). Effectivement, c’est une marchandise à revendre. De ce fait, il n’y a pas d’amortissement du bien
La PV éventuelle à la sortie sera imposée entre le prix de vente et le prix du stock. La valeur du stock a été majorée des travaux d’embellissements

Puis nous commercialisons au début de l’automne 2015, et en novembre survient un attentat à coté du local, qui a bloqué toutes transactions dans le quartier pendant de longs mois

Comme nous avions payé comptant, nous n’avions pas le souci de payer une échéance  chaque mois, et c’était assez confortable psychologiquement par rapport à cela. J’avais eu la même situation en 2010 et le paiement de 10K de mensualité pour des locaux en commercialisation me minait le moral…
Comptablement, les holdings facturent des intérêts courus sur la dette qui sont déductibles de la SARL marchand et imposé chez les holdings

Puis le business a repris au printemps 2016, comme toujours,  en dépit des évènements dramatiques, nous avons eu des offres, que nous avons refusé ; commerce de bouffe, profil trop jeune, ou vouloir réaliser extraction sans autorisation…

Nous avons signé en juillet 2016 un bail avec un groupe de service financier qui avait déjà une quinzaine d’implantations. Un très bon dossier, loyer net de tout de 42Ke (donc l’intégralité des charges et la TF à la charge du preneur), avec une très bonne garantie puisque nous avons 1 an de loyer comme dépôt
Le preneur ne souhaitant pas avoir la TVA, puisqu’il ne la récupérer pas, nous avons mis la CRL à sa charge
Pour rappel, nous imaginions un loyer initial 1 an plus de 48/50 pour un loyer de marché à l’époque de 45

Les prix de vente n’étant pas encore au top et le locataire étant bon, nous avons décidé de porter le local quelques mois, nous étions à l’été 2016 et nous avions encore 4 ans devant nous dans le régime marchand
Mais nous avions payé comptant, il y avait donc 530K en CCA, nous avons décidé de refinancer les dettes d’associés en allant voir deux banques
Nous avons eu 2 propositions, mais à chaque fois uniquement sur la partie immobilière de l’acquisition et pas sur l’intégralité du stock qui comprend l’indemnité d’éviction
Nous avons donc refinancer 380 sur les 504 (hors frais), sur 10 ans au taux de 1,82%
C’est la SARL marchand qui emprunte. Caution des 2 holdings et hypothèque sur le bien
Aucune caution personnelle
Cout notarié de l’hypothèque 6400 euros, en charge de la société
Le refinancement a eu lieu à l’automne 2016
Le solde du CCA passe de 530K à 150K
Les mensualités du prêt sont couvertes par le loyer

Nous sommes satisfaits, un bon locataire, un refinancement effectué, la sortie n’est plus si pressée

Aujourd’hui, nous sommes presque 3 ans après le début de l’opération, la situation est toujours, la même, le loyer a commencé à être indexé, la dette bancaire a être remboursée (déjà 56K)

Cerise sur le gâteau, le taux d’IS est passé à 28% jusqu’a 500K de bénéfice, nous aurions payé 33% en sortant en 2016

Le moment de la sortie approche et nous allons commencer la commercialisation. Les investisseurs et les SCPI de commerce sont visés. Un taux de capitalisation bas est visé, du fait de la qualité du local et du locataire

Vivement les offres ! A suivre …