Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ?

En vertu des art 1792 du code civil et suivants, la responsabilité décennale est définie comme suit :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Est réputé constructeur de l’ouvrage :

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Les cas que vous citez, généralement du second oeuvre type carrelage, plomberie etc., relèvent de la responsabilité contractuelle de l’artisan et/ou de bon fonctionnement selon les éléments (carrelage, radiateurs etc etc). La prescription est de 2 ou 5 ans selon.

Néanmoins, si l’importance de ces désordres est tel qu’il rend impropre à la destination le bien immeuble, vous repartez  alors sur une responsabilité décennale.

La décennale est pour le ou les constructeurs.
La D-O est pour le maître d’ouvrage (c’est pour lui que le constructeur va construire).

En tant que marchand de bien à petite échelle, vous êtes donc maître d’ouvrage ET constructeur. Il vous faut donc les deux (et trois avec la RC pro).
Avocat Responsabilités et assurances du marchand de biens avocat

Ps: J’espère que vous ne pensez pas qu’en ne touchant pas à la structure de l’ouvrage il n’y a guére de problème? Parcequ’un carrelage qui se fissure, une fenêtre qui laisse s’infiltrer de l’eau, une porte qui se ferme pas aprés qu’elle ait travaillé, un placo dont les bandes sont mal posées ou dont la colle n’a pas adhéré, un enduit imperméable alors qu’il en aurait fallu un poreux, une couverture ne faisant pas étanchéité, une fuite sous chape. Des problèmes dans le bâtiment, c’est la seule chose qu’il n’est pas compliqué d’avoir…

Dernière modification par BorderLine (23/03/2014 00h48)

@Excelsior Comme vous pouvez le constater nous insistons tous sur les assurances et garanties.

Ne perdez jamais à l’esprit, dans le cas d’un MdB, aux yeux de la justice vous serez un "sachant".
La justice considere à juste titre que vous êtes l’homme de l’art et donc responsable de tous vice cachés comme vous là décrit Philippe et Borderline…
En tant que Professionnel vous êtes censé les connaitres, les prévoir, les détecter… et y remédier.

La notion de "Sachant" est très importante, les tribunaux seront toujours plus souple avec un "non professionnel" (particulier), plutot qu’un professionnel (Architecte, MdB, Agent Immo…) qui à le savoir et le devoir.

N’oubliez pas non plus "la garantie de parfait achevement", assurance obligatoire pour tout travaux réalisé par un MdB.

La Dommage Ouvrage est aussi mis en oeuvre pour un ravalement, pourtant cela ne touche en rien à la structure.

Bonne continuation dans votre projet.

Bonjour à tous,

Comme convenu, je vous tiens au courant de l’avancée de mon projet. Je ne suis pas officiellement entré en congés pour la création de mon entreprise, cela devrait se faire mi mai.

Je m’oriente vers une EURL imposée à l’IS… Je tisse mon réseau avec l’aide de mon père, je fais mes petites simulations en fonction des quelques visites réalisées par l’intermédiaire de mon notaire, des devis réalisés par des artisans pendant ces visites, des échanges avec des agents immobiliers, bref ça avance tout doucement, je mets des chiffres concrets dans les cases, et mes estimations de plus values sur les produits que je vise s’avèrent intéressantes. Je prends confiance en moi. Je rentre donc dans le vif du sujet, et jusque là, je me régale, ça me passionne. Je me suis également rendu au salon de l’immobilier à Paris le week end dernier, et j’ai assisté à plusieurs conférences organisées par la FNAIM.

Malgré tous ces points très positifs, je me retrouve face à une réalité difficile à accepter. J’envisage une rémunération à partir du milieu de ma seconde année d’activité, j’ai donc documenté sur le RSI, et quelle ne fut pas ma surprise sur les 45% de cotisations sociales sur les rémunérations que je me verserai en rythme de croisière. J’ai revérifié, relu, et documenté encore et encore, je n’en reviens toujours pas.

J’ai rencontré hier après midi un expert comptable à la demande du consultant au sein de mon employeur actuel qui me demande un compte d’exploitation prévisionnel sur 3 ans tamponné par un expert comptable (avoir quelque chose de fiable sur 3 ans me parait cependant compliqué étant donné le caractère erratique de la profession mais bref..)

D’emblée l’expert comptable me dit qu’il ne pourra pas me faire le prévisionnel avant fin juin (un peu long pour mon calendrier) et que ça me coutera 1500 euros pour une journée de travail. Il a donc tout de même regardé les prévisionnels que je lui avais amené (previ sur 2 ans, donc pas de rythme de croisière), a apporté quelques corrections, m’a dit que mes chiffres tenaient la route, que je ne semblais pas partir dans n’importe quoi, et a donc attiré mon attention sur le " En rythme de croisière, n’oubliez pas que vous devrez payer sur vos rémunérations une trentaine de % de cotisations sociales ", j’ai donc creusé là dessus et retombe sur 45%

Quels sont vos avis et conseils sur ce point ? Y’a t’il éventuellement un arbitrage à effectuer avec des dividendes ? (il me semble que les dividendes sont aussi soumis aux charges sociales mais j’ai un doute..  aie … )    J’ose imaginer qu’il existe un montage pour optimiser ma rémunération ?

Si certains peuvent m’orienter vers un bon expert comptable spécialisé en immobilier sur Paris ou dans le nord pas de calais, je suis preneur. Je soulignai les 1500 euros de tout à l’heure, mais je n’ai pour autant aucun souci à payer des honoraires équivalents à la qualité du conseil que je recevrai. J’ai besoin d’avoir plusieurs scénarios en fonction des différentes structures juridiques (aujourd’hui je parle d’EURL à l’IS mais peut être que d’autres options seraient plus judicieuses)

Merci à tous d’avance pour vos conseils avisés qui ont déjà été précieux.

Bonjour Excelsior,

Binevenue dans la jungle de la création d’entreprise. Pour completer ce que vous a dis Philippe, j’ajouterai

SASU, EURL, EI
La difference entre une EI, EURL et une SASU est l’avenir. Voulez vous faire entrer une actionnaire plus tard ? (parents, amis, actionnaires, financiers…)

Je vous conseille d’aller prendre RV avec un conseillé de l’ACPE, riche d’enseignement… Dévorez leur site https://www.apce.com/    une mine d’information.

Construisez une entreprise pour l’avenir, pas pour réduire vos charges dès le début, de toute façon dans ce pays, les charges resteront toujours le problème de notre developpement et aucun politque n’osera s’y attaquer. C’est comme ca.

Revenu
Pas de salaire =
- pas de reconnaissance bancaire personnelle,
- pas de reconnaissance tout court et pourrez-vous attendre un an avant de vous verser un revenu ?
Cela coutera surement plus cher d’attendre un an. A voir

Par contre, partir dès le départ en souhaitant se verser un dividende au lieu d’un salaire pour baisser ses charges est une mauvaise idées à mon gout.

Actionnaire
- Un ami (promoteur immobilier) me disait un jour :
       - Tu sais, j’ai vécu 3 ans tout seul, c’est trop dur. Jamais je ne recommencerais

- Vivre seul professionnellement est effectivement très dur, personnellement je n’ai jamais hésitez à travailler avec des actionnaires dès le début ou plus tard.

Expert comptable
- Pour l’expert comptable, je rejoins Philippe, laisser les faire les comptes, chacun son métier. Bien sur il y a des exceptions, mais ce n’est pas une généralité.

Compte prévionnel
Créer une entreprise, c’est savoir se projeter sur plusieurs années. Pour les 3 ans c’est un minimum sur un Business plan (prévision…) 2 ans est largement insuffisant.
Dernièrement, j’ai monté un Busines plan sur 5 ans, malgrè la conjoncture pas si morose qu’on pourrait le croire, à la demande des mes actionnaires, banquiers, futur investisseurs.
C’est un exercice difficile, mais l’ACPE pourra vous aider.

Si vous ne savez pas par ou commencer, alors travailler à l’envers.

Combien je veux gagner de salaire la 1ere année ? la deuxième, la troisième …
Combien je vais payer de charges, (compter 60% au total)
Aurais je un loyer ? (ou à mon domicile)  donc EDF, Eau, Téléphone, Assurance RC et assurance Pro …
Combien je vais dépenser en sous traitance, comptable…
Combien je vais dépenser en achat de matériaux, immeuble (amortissement)

Cela vous donnera une visibilité sur le chiffre d’affaire (CA) que vous devrez réaliser.

Il existe des tas de logiciel, fichier Excel sur le net pour faire un business plan. Pas besoin de faire compliquer. Ca ne servirait à rien dans votre cas.

Voici une adresse pour vous aider à construire un BP
http://www.cci.fr/web/creation-d-entrep … 339/251015

Ici vous avez un model sur Excel, même si une grande partie ne sert pas, vous avez en bas du tableau Excel tous les éléments à ne pas oublier.
http://www.lesclesdelabanque.com/Web/Cd … enDocument

Sinon ici vous ne serez pas deçu de la source d’information.
http://www.apce.com/pid944/comptes-prev … l?espace=1

Ici la ville de Montpellier à développé des BP gratuit en ligne et exportable sur Excel.
Attention je n’ai pas testé
http://eco.mbp.montpellier-agglo.com/bi … omeration/

Regardez tout cela et revenez nous voir avec encore plus de  question, c’est normal, ne vous inquiétez pas.

Mais quand vous aurez assimilé toutes ces données, ce sera plus clair pour savoir si vous vous orientez vers une SASU, EURL, EI.

J’ai un faible pour la SASU, mais personnellement, je ne pars jamais seul, donc j’utilise la SAS.

Bonne lecture.

PS Allez voir un expert comptable quand vous serez pret à rédiger les status, il mettra la touche finale 

Bascarol a écrit :

Par contre, partir dès le départ en souhaitant se verser un dividende au lieu d’un salaire pour baisser ses charges est une mauvaise idées à mon gout.

Pourquoi ?

Début de l’aparté

Juste un point de langage , il s’agit de cotisations sociales pour financer les retraites , la sécurité sociale , l’assurance maladie , la famille.

Depuis de nombreuses années , les organismes patronaux parlent de charges mais il faut voir ce qu’il nomment charges comme des cotisations sociales, c’est un différé de salaire permettant ( souhaitons le ) de bénéficier par le système de répartition ( si il existe encore dans 20 ans )  d’une retraite notamment.

Ce qui est versé au sein du régime de répartition de manière obligatoire nous permet d’acquérir des droits  sans ces versements nous devrions cotiser à des organismes privés ou nous constituer une retraite à titre personnelle par thésaurisation.

Je ne juge par les taux parfois confiscatoire , les inégalités de versements et de retro cessions.
Je voulais juste intervenir sur la terminologie.

Et pour rejoindre l’actualité récente avec le pacte de de responsabilité , on ne peux pas imaginer baisser constamment les cotisations sociales sans voir l’impact en terme de prestations sociales et de  retraites.

C’est une politique à court terme qui est initié depuis 20 à 30 ans et qui nous mènent dans le mur.

Pour compléter mes propos au dessus.

Conscience Citoyenne Responsable  » Archives du Blog   Â» VALLS ANNONCE TRANQUILLEMENT LA FIN DE NOTRE PROTECTION SOCIALE

Fin de l’aparté

Pour le compte prévisionnel , je vous souhaite du courage car comment prévoir une activité et des résultats liés à des opérations immobilières de type marchand de bien qui sont caractérisés par l’opportunité d’achat ( coup de fusil en langage familier)
Vous allez dire à votre banquier que vous allez acheter un bien en 2015 et que vous ferez 45 % de marge dessus ?
Impossible à définir …
Une activité de MDB est très liée au marché et rien n’indique qu’il sera porteur en 2015 et même que vous trouverez une opération à réaliser.
Donc vous allez devoir monter un splendide flan sur 3 ans pour votre banquier …

Pour la partie société , je rejoins Bascarol sur la SAS ou SASU ,  je penche plus pour la SAS qui évite les problèmes de versement de salaire et de cotisations sociales pour le gérant majoritaire.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/04/2014 09h57)

très intéressant ce retour d’expérience… ceci fait réfléchir… ;-) Merci!

Merci pour ces encouragements. Un peu d’audace oui …  mais mon père baigne dans les investissement immobiliers depuis longtemps, j’ai donc la très grande chance d’avoir une personne expérimentée pour m’accompagner et faire les bons choix, car quand on connait peu le marché local, qu’on ne voit pas tout de suite ce qui cloche dans une maison, qu’on ne connait pas les matériaux etc … le risque me parait beaucoup plus important en effet.. je bois ces conseils, j’ai fais un nombre de visites considérables pour m’imprégner du marché local, je tisse le réseau, et je suis mes dépenses de près. J’ai rencontré un notaire très sympa, qui me fournit une info précieuse, à savoir les statistiques des dernières ventes dans la rue et la commune que je souhaite, mais aussi sur un rayon de 500 m, alors certes, je ne connais pas l’état des maisons en question, mais cela me donne de bonnes indications pour faire une offre pertinente. Je pense que c’est au bon vouloir du notaire de fournir ce type d’infos, mais je pense qu’ils y voient aussi leurs intérêt, deux négociateurs de notaires ont dressé l’oreille quand je leur ai dit me lancer en marchand de biens, et m’appellent rapidement quand ils rentrent de nouveaux produits à potentiel.

Du coup, vu que les fonds venaient de votre père, vous n’avez jamais recouru à l’emprunt bancaire ? J’ai cru comprendre que l’accès au crédit bancaire est un point très difficile pour un marchand de biens qui n’a pas les fonds propres.