Jeuneimmo [16] : étude de cas immobilier (optimisation de l'espace)

Bonsoir jeuneimmo

1. Les espaces commun me semble bien petit 197cm n’oubliez qu’il faut pouvoir monter des meubles.
A votre place je toucherai pas.

2. Mettre la cuisine a coté des WC c’est un non absolu pour moi  (je suppose que votre cuisine c’est le petits carrés?)

3. Passer par la chambre pour accédez a la SDB c’est moyen

Pourquoi ne pas amenager la SDB avec le WC a la place de la cuisine
Vous deplacez la cuisine dans le séjour comme ceci;


Pour l’autre etage

J’échangerai la chambre avec le séjour pour ne pas avoir de place perdu avec le couloir.

Bonjour à tous,
merci de prendre quelques minutes pour lire mon étude de cas, il s’agit de mon premier investissement

- Statut : fonctionnaire cat B, 28 ans, TMI 14%, revenu 25ke
Épargne 30ke, 0 crédit, voiture acheté cash

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / fiscales : lecture de plusieurs livres et d’articles sur ce forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : quelques notions
- Sociales : très bonnes
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Maison d’habitation avec seulement des murs et une toiture neuve. le vendeur a commencé les travaux il y a 10 ans, il s’est arrêté après la démolition, l’évacuation des vieilles cloisons  et la toiture.
Un appartement T2 loué nu fait également parti du lot. celui ci a été rénové il y a 10 ans, il est en très bon état

LOCALISATION DU BIEN

Ville 50 000 hab dans le sud ouest, quartier agréable bien côté en centre ville, avec des commerces, stationnements, des transports à proximité….

RENTABILITÉ DU BIEN

Comme expliqué dans un post dernièrement, j’achète avec un très bon ami.
Passage donc du géomètre pour règlement de copropriété de la maison à rénover, 4 appartements T2 seront créés. 2 à moi, 2 pour mon ami. Chacun est ainsi propriétaire de sa partie, lui le RDC et moi 1er et 2ème étage. Les tantièmes exprimés permettent de définir pour chacun sa quote part pour les futures travaux (murs et toiture)
L’appartement T2 déjà rénové sera acheté en indivision, avec un loyer à diviser par 2.

Je serais donc propriétaire de 2 appartements T2 et la moitié du T2 déjà loué

- Coût du bien avec frais de notaire : 71 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : actuellement 180e (380/2) puis après 2 T2 loués 500e = 1180e après rénovation
- Taux de vacance envisagé : 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je gère

- Travaux immédiats : 45 000. Maître d’œuvre pour les plans et travaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0

- Taxe foncière hors TEOM : 1200
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 400
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas envisagé

- Rentabilité brute : loyers / coût total: 12.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable, différé de 18 mois pour matelas de trésorerie
- Taux du crédit avec assurance : 1.80
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30ke
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP au réel.
Amortissement des travaux et du mobilier.
Expert comptable pour le suivie

L’appartement T2 acheté en indivision sera revendu rapidement.

CASH FLOW

- 320 net net

On poste UNE étude de cas sur UN bien. C’est plus clair, cela permet d’avoir toutes les informations sur ce bien concentrées dans le même fil. Vous auriez donc dû poster à la suite du message précédent.

Par ailleurs, si vous voulez des réponses, c’est plus efficace de poser des questions. Je n’en vois pas dans le présent exposé.

Le point délicat que je remarque, déjà relevé par Tom76 dans votre sujet précédent, c’est l’achat à deux. Comment faire pour être chacun propriétaire de sa partie après l’achat ? Est-ce au vendeur de faire la division en deux lots ? Faut-il acheter en créant une SCI d’attribution, de façon à diviser après achat, et se retrouver chacun avec sa partie ? Sujet à creuser avec votre notaire qui doit avoir l’habitude de ce genre de montage.

D’ailleurs vous ne dites pas assez clairement si les chiffres que vous donnez concernent seulement votre partie à vous, ou bien l’ensemble.

Message édité par l’équipe de modération (20/06/2018 14h20) :
- Fusion des 2 études de cas sur le même bien

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 13h18)

jeuneimmo a écrit :

Je prends note des remarques pour l’agencement des t2, la difficulté étant que l’escalier du rdc vers le 1er etage est excitant et non modifiable (ciment /agglo)

Chacun ses petits plaisirs secrets
Même si j’avoue qu un bel  www.ascenso.fr/realisations-escaliers-ascenso.htmldonne vraiment de la gueule dans un duplex

Bonjour à tous,

retour sur mon premier investissement :

oct 2018 :
achat 2 T2 + une petite maison : 95ke
Travaux pour les 2 T2 : 50ke
Cout total du projet : 152ke
Emprunt à 110% sur 20 ans

fin des travaux mai 2019
mise en location 1er juin 2019

Montant du crédit : 780
Montant des 3 loyers en meublé : 1550
Taxe Foncière : 1100

Cela fut une belle aventure, j’ai beaucoup appris (travaux, organisation, paperasse, déco, normes…)

Ce projet m’a bien lancé, et j’ai par la suite signé pour ma RP et une maison de ville pour LCD

Merci à tous pour vos conseils

voici le plan final des 2 T2
J’ai modifié les plans, l’installation d’un nouvel escalier était bien trop couteux par rapports aux bénéfices surface

voici le plan final



La renta est d’environ 10% net oui

J’ai du me retrousser les manches, car les chiffres annoncés par mon MO était le double du budget prévu

J’ai pris un temps partiel, 80%, en me libérant 1 jour/semaine + 1 jour/weekend

J’ai commencé par faire le peu de démolition qu’il y avait et un peu de maçonnerie

J’ai sous traité toute la plaquerie, les huisseries et la plomberie

Je me suis occupé de l’électricité (vraiment pas compliqué), la peinture et le sol (dalle PVC clipsable du régal à poser)

Au final les 3 postes ci dessus m’ont permis de faire de belles économies.

Le chantier s’est assez bien déroulé dans l’ensemble, j’ai du appeler le plombier quleques fois pour lui mettre la press mais il a su s’organiser.