Jeuneimmo [16] : étude de cas immobilier (optimisation de l'espace)

jeuneimmo · #1

Bonjour à tous,

Futur achat avec un ami d’une maison 150m2 avec gros travaux (achat nom propre, création d’une co pro avec 4 lots)
Nous aurons 2 logements chacun. Mon ami a le RDC et moi 1er et 2ème étage.

La première idée était de créer 2 duplex au 1er et 2ème étage. Le maître d’œuvre m’a dit dernièrement que cela ne sera pas possible car les pièces de vie seront trop petites.

Voici les plans de mes 2 appartements T2 qu’il m’a transmis.

Qu’en pensez vous ?

Le couloir du 1er étage pour accéder au logement 2ème étage prend beaucoup de place, des idées pour le réduire ou autre ?

Que pensez vous des toilettes séparés ? l’installation dans les SDB ne serait-il pas plus judicieux pour gain de place ?

Merci

Mots-clés : immobilier, optimiser, t2

JR · #2

Bonsoir jeuneimmo

1. Les espaces commun me semble bien petit 197cm n’oubliez qu’il faut pouvoir monter des meubles.
A votre place je toucherai pas.

2. Mettre la cuisine a coté des WC c’est un non absolu pour moi (je suppose que votre cuisine c’est le petits carrés?)

3. Passer par la chambre pour accédez a la SDB c’est moyen

Pourquoi ne pas amenager la SDB avec le WC a la place de la cuisine
Vous deplacez la cuisine dans le séjour comme ceci;

Pour l’autre etage

J’échangerai la chambre avec le séjour pour ne pas avoir de place perdu avec le couloir.

Tom76 · #3

Bonjour,

Pour les duplex ça me semble également compliqué.

Quelques remarques sur le plan du 1er étage :
La porte d’accès à la chambre est elle bien placée ? pour aller à la chambre il faut passer dans le séjour en diagonale ? idem pour la SDB
Wc dans la cuisine -> à éviter et ouvrir la porte dans l’autre sens plutôt.
Espace d’entrée = espace perdu il faudrait au moins décaler la porte d’entrée en face de la porte accès logement 4 pour mettre un placard dans le recoin.

Quelques questions / remarques générales pour vous aider à la conception :
Ou est le sud -> essayer de mettre le séjour coté sud ou ouest pour profiter de la lumière ?
Le deuxième est il mansardé, ou bien y a t’il un grenier au dessus ? -> création d’une pièce en plus possible ? Ou bien aménager le deuxième étage avec par exemple le plafond du séjour en rampant avec un velux pour apporter de la lumière ?
De même pour le 1er étage j’ouvrirai un velux au dessus de la cuisine pour apporter de la lumière ?
Je poursuis dans la recherche de lumière naturelle : j’ai tendance à privilégier dans mes aménagements des salles de bain aveugles pour redonner de la lumière et du volume aux pièces de vie, aussi je préfère mettre la salle de bain au milieu entre le sj et la chambre, ce qui fait dans votre cas des belles chambres avec 2 fenêtres.
L’escalier est il créé ? ou existant conservé ?

Pour l’aménagement je ne me fais pas de souci vous avez des belles surfaces de plateau.
Je fais souvent du 2pièces dans 28-30 m2 sans problème. je privilégie de la surface pour la pièce de vie et le coin cuisine tout équipé (au moins 2.40m), au détriment des salles de bain et parfois de la chambre. Bien voir dés le début les possibilités de caser les meubles : lit, canapé, tv, coin repas…

Exemple de plan en pièce jointe avec des salles de bain que j’ai déjà fait : pour le R2 : dim environ 1.50 x 2.40 avec bac à douche 90 entrée en angle, meuble Ikea (60 ou 80) x 40 de profondeur et emplacement lave linge, et pour le R1 : dim environ 1.20 x 1.90 avec bac de 120*80 calé entre les cloisons créées, une porte vitrée coulissante et un meuble Ikea de 80 x 40, lave linge dans cuisine.

Faites attention pour l’acquisition vous achetez en indivision ou en copropriété ? L’idéal serait de créer tout de suite (entre la promesse et l’achat) la copropriété (attention c’est un peu plus long il faut que votre vendeur soit d’accord) sinon vous serez en indivision c’est à dire que vous n’aurez pas 2 appartements mais xx % de l’immeuble et si votre ami ne paye plus les crédits c’est à vous de payer, etc … Si vous achetez en indivision et que vous voulez passer en copropriété après ça va être compliqué (crédits à refaire, frais de mutations à repayer…)

jeuneimmo · #4

Bonjour à tous,
merci de prendre quelques minutes pour lire mon étude de cas, il s’agit de mon premier investissement

- Statut : fonctionnaire cat B, 28 ans, TMI 14%, revenu 25ke
Épargne 30ke, 0 crédit, voiture acheté cash

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / fiscales : lecture de plusieurs livres et d’articles sur ce forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : quelques notions
- Sociales : très bonnes
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Maison d’habitation avec seulement des murs et une toiture neuve. le vendeur a commencé les travaux il y a 10 ans, il s’est arrêté après la démolition, l’évacuation des vieilles cloisons et la toiture.
Un appartement T2 loué nu fait également parti du lot. celui ci a été rénové il y a 10 ans, il est en très bon état

LOCALISATION DU BIEN

Ville 50 000 hab dans le sud ouest, quartier agréable bien côté en centre ville, avec des commerces, stationnements, des transports à proximité….

RENTABILITÉ DU BIEN

Comme expliqué dans un post dernièrement, j’achète avec un très bon ami.
Passage donc du géomètre pour règlement de copropriété de la maison à rénover, 4 appartements T2 seront créés. 2 à moi, 2 pour mon ami. Chacun est ainsi propriétaire de sa partie, lui le RDC et moi 1er et 2ème étage. Les tantièmes exprimés permettent de définir pour chacun sa quote part pour les futures travaux (murs et toiture)
L’appartement T2 déjà rénové sera acheté en indivision, avec un loyer à diviser par 2.

Je serais donc propriétaire de 2 appartements T2 et la moitié du T2 déjà loué

- Coût du bien avec frais de notaire : 71 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : actuellement 180e (380/2) puis après 2 T2 loués 500e = 1180e après rénovation
- Taux de vacance envisagé : 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je gère

- Travaux immédiats : 45 000. Maître d’œuvre pour les plans et travaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0

- Taxe foncière hors TEOM : 1200
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 400
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas envisagé

- Rentabilité brute : loyers / coût total: 12.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable, différé de 18 mois pour matelas de trésorerie
- Taux du crédit avec assurance : 1.80
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30ke
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP au réel.
Amortissement des travaux et du mobilier.
Expert comptable pour le suivie

L’appartement T2 acheté en indivision sera revendu rapidement.

CASH FLOW

- 320 net net

JR · #5

Bonjour, tom76 et moi avons laissé une réponse sur votre précédent post.Qui traite du même bien.
Je comprend pas bien l’intérêt de demander de l’aide si après vous faites pas l’effort de poster une réponse.

Bernard2K · #6

On poste UNE étude de cas sur UN bien. C’est plus clair, cela permet d’avoir toutes les informations sur ce bien concentrées dans le même fil. Vous auriez donc dû poster à la suite du message précédent.

Par ailleurs, si vous voulez des réponses, c’est plus efficace de poser des questions. Je n’en vois pas dans le présent exposé.

Le point délicat que je remarque, déjà relevé par Tom76 dans votre sujet précédent, c’est l’achat à deux. Comment faire pour être chacun propriétaire de sa partie après l’achat ? Est-ce au vendeur de faire la division en deux lots ? Faut-il acheter en créant une SCI d’attribution, de façon à diviser après achat, et se retrouver chacun avec sa partie ? Sujet à creuser avec votre notaire qui doit avoir l’habitude de ce genre de montage.

D’ailleurs vous ne dites pas assez clairement si les chiffres que vous donnez concernent seulement votre partie à vous, ou bien l’ensemble.

Message édité par l’équipe de modération (20/06/2018 14h20) :
- Fusion des 2 études de cas sur le même bien

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 13h18)

jeuneimmo · #7

Bonjour
Désolé mais je ne pensais pas qu’il y avait eu des réponses à ce post, en parcourant le forum je me suis aperçu qu’il était possible de suivre ses messages
La copropriété est déjà créé en amont de l’achat, ainsi les tantiemes définissent le prix d’achat de chacun(nous sommes 2)

Les chiffres exposés sont ceux concernant mon investissement

Je prends note des remarques pour l’agencement des t2, la difficulté étant que l’escalier du rdc vers le 1er etage est excitant et non modifiable (ciment + agglo)

Merci

amoilyon · #8

jeuneimmo a écrit :
Je prends note des remarques pour l’agencement des t2, la difficulté étant que l’escalier du rdc vers le 1er etage est excitant et non modifiable (ciment /agglo)

Chacun ses petits plaisirs secrets
Même si j’avoue qu un bel www.ascenso.fr/realisations-escaliers-ascenso.htmldonne vraiment de la gueule dans un duplex

Bernard2K · #9

Ca semble une bonne opération, avec une bonne rentabilité.

Je trouve que c’est une très bonne idée de prendre un maître d’oeuvre car les travaux sont trop complexes pour être coordonnés par une personne qui n’est pas du métier. Etes-vous sûr d’avoir le chiffrage complet et définitif de ces travaux ? Rien que l’électricité coûte cher pour un tel projet, avec la nécessité de faire un compteur par logement + 1 pour les parties communes.

Je suppose que le cashflow est positif ? On pourrait se méprendre, vu qu’il y a un tiret qui peut signifier "moins" devant.

On a déjà alerté plein de fois sur le fait qu’une copro à deux peut amener à des situations de blocage, car le propriétaire qui a le plus de tantièmes est automatiquement plafonné à la somme des autres tantièmes des propriétaires votants, autrement dit chacun des deux a 50 % des voix, ce qui peut être bloquant pour toutes les décisions se prenant à la majorité absolue, si les deux ne sont pas d’accord. Mais vu que vous êtes de très bons amis, ça devrait aller.
Pour autant, ce n’est pas parce que vous êtes amis qu’il faut négliger les aspects administratifs. Désignez l’un de vous deux comme syndic bénévole, faites vos comptes et vos AG annuelles. En cas de revente ultérieure d’un appartement, ces documents montreront la bonne gestion et seront un vrai plus pour la vente.

Par contre l’indivision sur le dernier T2 est assez lourde ; il n’y a pas que les loyers à diviser par deux, mais aussi les charges. C’est un fonctionnement et un raisonnement encore différent de celui d’une copro. Perso, je serais d’avis que l’un ou l’autre acquière ce T2 pour éviter la situation d’indivision.

jeuneimmo · #10

Bonjour à tous,

retour sur mon premier investissement :

oct 2018 :
achat 2 T2 + une petite maison : 95ke
Travaux pour les 2 T2 : 50ke
Cout total du projet : 152ke
Emprunt à 110% sur 20 ans

fin des travaux mai 2019
mise en location 1er juin 2019

Montant du crédit : 780
Montant des 3 loyers en meublé : 1550
Taxe Foncière : 1100

Cela fut une belle aventure, j’ai beaucoup appris (travaux, organisation, paperasse, déco, normes…)

Ce projet m’a bien lancé, et j’ai par la suite signé pour ma RP et une maison de ville pour LCD

Merci à tous pour vos conseils

zaser · #11

Vu que initialement vos messages protaient sur les differents plans envisageables, quelle(s) solution(s) avez vous retenu au final?
Belle renta brut de 12.2%! Le net doit etre aux alentours de 10%?
Avez vous tout fait faire, ou aussi mis la main à la patte?
Comment s’est déroulé le chantier globalement (retard; plus value; entrepreneurs qui disparait/ne répond plus au téléphone)?

jeuneimmo · #12

voici le plan final des 2 T2
J’ai modifié les plans, l’installation d’un nouvel escalier était bien trop couteux par rapports aux bénéfices surface

voici le plan final

La renta est d’environ 10% net oui

J’ai du me retrousser les manches, car les chiffres annoncés par mon MO était le double du budget prévu

J’ai pris un temps partiel, 80%, en me libérant 1 jour/semaine + 1 jour/weekend

J’ai commencé par faire le peu de démolition qu’il y avait et un peu de maçonnerie

J’ai sous traité toute la plaquerie, les huisseries et la plomberie

Je me suis occupé de l’électricité (vraiment pas compliqué), la peinture et le sol (dalle PVC clipsable du régal à poser)

Au final les 3 postes ci dessus m’ont permis de faire de belles économies.

Le chantier s’est assez bien déroulé dans l’ensemble, j’ai du appeler le plombier quleques fois pour lui mettre la press mais il a su s’organiser.

Frycek · #13

Beau projet !

merci du retour (+1)

pourriez vous détailler votre projet suivant ce que vous aviez prévu et les couts/frais réels

et situer la zone de votre projet sur le 16

en vous remerciant et vous souhaitant de continuer ainsi !

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