Sandtia : étude de cas immobilier (location saisonnière)

Bonjour à tous,

Je sollicite vos conseils sur mon nouveau projet.

J’aimerai prochainement me détacher de la "rat race".
Pour ce faire j’envisage de vivre de mes locations (en partie saisonnières) et de cumuler avec un petit job à mi-temps.
Je possède déjà un studio loué à l’année en LMNP sur lequel j’ai un cash flow d’environ 300 €.

Je viens de faire une proposition pour acquérir un 2ème bien et envisage de réaliser une 3ème acquisition très prochainement (temps que je suis salariée à temps plein). Je suis en recherche active et visite un autre bien très prometteur demain. 
La banque valide ces futurs achats.

J’envisage donc de faire de la location saisonnière sur ce bien, très bien situé.
Après une étude de marché j’ai estimé pouvoir louer la nuit à 65 €.
Afin de tester ce prix par nuitée, j’ai publié sur LBC une annonce fictive (avec les photos de mon 1er studio) à cheval sur les mois de mars et avril. Je n’ai pas renouvelé cette annonce et n’ai pas fait beaucoup d’effort dans le descriptif.
J’ai pu noté que j’aurai au moins loué ce logement 13 jours sur 30. Je pense donc faire beaucoup mieux en publiant des annonces sur des sites plus spécialisés, tels que Airbnb.
J’ai donc fait mes calculs de rendements sur un taux de remplissage à 80 %.

VOTRE PROFIL

- Femme de 36 ans en concubinage, TMI 14%, revenus : 1700 €/12mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : basiques
- Fiscales : basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : tout sauf gros œuvre, électricité et plomberie.
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : pas énormément pour le moment mais je peux me faire aider au démarrage.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio / 2 pièces (grande cuisine dinatoire) en RDC sur cour.
- Année de construction : autour de 1940
- Étage 0/2 au fond une petite cour commune à 1 autre appartement, exposé plein sud, surface 23m²
- Inhabité
- syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité avec télé-relevés : ils ne sont pas situés dans l’appartement mais dans les communs. Pensez-vous que ce soit un problème malgré la présence d’une coupe-circuit au compteur électrique de l’appartement et d’une vanne d’arrivée d’eau ?
- Études de la copropriété : petite copropriété de 6 appartements.
- Décoration : à rénover complètement

LOCALISATION DU BIEN

- Ville historique du sud des Yvelines au cœur d’une forêt domaniale (château + autres monuments, nombreuses activités sportives et de loisirs)
- Centre-ville, au pied du château et à proximité des commerces.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville étudiante et touristique.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Peut-être

RENTABILITÉ DU BIEN

- 84 000€ FAI et FNI
- 65 €/nuit
- 80 % de remplissage lissé sur l’année.
- gestion locative par mes soins
- Travaux immédiats : 12 000 € pour réfection totale de tout l’appartement (mur, sol et cuisine + réfection et agrandissement de la salle de douche).
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade certainement.
- Taxe foncière : 457 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 10 €
- Assurance GRL : 0 €
- CFE : à calculer
- Expert-comptable : 100€ (réduction car ils gèrent déjà mon 1er studio).
- Charges de copro : 20 €/mois.
- Autres charges : 80 € env. pour EDF, internet, eau.
- A calculer : frais d’essence et frais d’entretien du linge (par mes soins).

- Rentabilité brute : 18 % (si remplissage à 80 %)
- Rendement opérationnel brut : 16.5 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1.9
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : 5 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : autour de 900 €/mois.

Dans le cas où je souhaiterai passer ce bien en LMNP à l’année, la rentabilité brut serait de 8% et le cash flow de 111 €.

Avant d’avoir acquis un autre bien en location courtes durées et pendant que je travaille encore à temps plein, je ferais appel à :
- mon compagnon disponible tous les après 12h jusqu’à 15 h,
- ma sœur qui travaille à son compte et qui est très disponible,
- une femme de confiance (que je devrais rémunérer) en nos absences ou indisponibilités à tous,
qui m’accompagnerons dans la gestion des check-in et check-out.

MES QUESTIONNEMENTS :

J’ai visité cet appartement au mois de mars. J’y ai suspecté un dégât des eaux au niveau du séjour (contre le mur de la douche).
Le propriétaire vivant loin, les démarches ont donc pris du temps. Un expert est enfin passé et la fuite à été identifié : absence d’étanchéité entre les robinets de la douche et le mur.
L’assurance va donc prendre en charge les réparations du séjour (murs et sol). J’envisage de refaire et d’agrandir la salle de douches.
Ma question est : dois-je mettre une condition suspensive dans le compris de vente au sujet de ce dégât des eaux ? Avez-vous déjà acquis un bien dans de telle condition ? Quelles ont été vos expériences ?

D’autres parts, l’appartement donne sur une jolie petite cour commune qui est seulement utilisé par un autre logement.
Il s’y trouve également deux emplacements, dénommés "caves" sur les documents de la copro, qui servent de local poubelles. Elles n’ont pas de portes, les poubelles sont donc visibles depuis les fenêtres de l’appartement et l’odeur dans la cour est plutôt désagréable.
Ces "deux caves" appartiennent à un multipropriétaire de la copro qui est en train de vendre tous ces lots. Il envisageait de les léguer pour 1€ symbolique à la copro mais est découragé par les frais de mutation. J’ai proposé à L’AI de racheter ces caves. J’envisage d’en laisser la jouissance à la corpro mais demanderai à y remettrai les portes.
Qu’en pensez-vous ?
Qu’elle sont le coût des frais de notaire pour un achat à l’euro symbolique ? J’ai lu qu’ils seraient autour de 600 €. Quelqu’un peut-il me le confirmer ?

Merci d’avance pour vos conseils.

Mots-clés : immobilier, locatif, saisonnier