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Immobilier locatif buy & hold : quels critères pour vendre ?

Critères de vente en immobilier locatif : quand et pourquoi vendre un bien ?

Cette discussion porte sur les critères de décision concernant la vente de biens immobiliers locatifs. Les membres partagent leurs expériences et stratégies pour déterminer le bon moment pour vendre, en confrontant les avantages et inconvénients de cette option. Un point central réside dans la comparaison du rendement d'un bien immobilier avec celui d'autres placements, comme les SCPI, afin d'évaluer son intérêt à long terme. La liquidité, moins importante que pour les actifs boursiers, est également soulignée comme un facteur crucial.

Plusieurs arguments interviennent dans la décision de vendre. La rentabilité est un critère déterminant, certains participants privilégiant la vente si le rendement est inférieur à celui d'autres placements moins contraignants. D'autres considèrent le potentiel de plus-value à long terme, ainsi que la fiscalité (CRD, IFI) et l'obsolescence du bien. Les aspects liés à la gestion locative, tels que la complexité, le temps investi et les problèmes éventuels avec les locataires, sont aussi mis en avant comme des éléments à prendre en compte.

La discussion met en lumière l'importance de la diversification du patrimoine. Certains membres évoquent l'idée de vendre des biens peu rentables ou générant des problèmes pour réinvestir dans des actifs plus performants ou moins contraignants. La gestion du risque est abordée, notamment la nécessité de considérer les risques liés à la localisation du bien et à l'évolution du marché immobilier. La définition d'un objectif patrimonial clair est également pointée comme essentielle, permettant de fixer un seuil de vente basé sur des critères financiers personnels et non seulement sur des critères purement immobiliers.

Enfin, la discussion explore différents types de stratégies d'investissement. Certains participants adoptent une approche basée sur la rentabilité à long terme, tandis que d'autres privilégient une stratégie plus active de marchand de biens, impliquant des achats et des ventes fréquents. Les participants soulignent l'importance d'adapter la stratégie à son propre profil d'investisseur et à ses objectifs financiers.


Pages : 1

#1 25/07/2018 14h35

Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bonjour,

J’ouvre un topic pour partager un peu les avis / methodes ou criteres.

J’ai volontairement choisi un titre a consonnance boursiere la problématique est similaire. 

En dehors d’un " incident de parcours "  qui forcerait la vente a un mauvais moment.
Si vous faites une " photo annuelle " disons de votre patrimoine  la question se pose de l’arbitrer. Ce qui peut etre assez facile  sur les actions ( au pire dans le doute on allege la position et prend les pv ).  Le coté illiquide de l’immo rend la décision plus binaire.

quels sont les principaux criteres que vous utilisez  pour cela ?
je repense aux echanges ou on preconise de regarder la renta initiale du projet.  Quelque chose de je comprends pour voir d’ou on vient.
mais si on a investi 100 a 9% et que maintenant le bien vaut 140  la question peut se poser de continuer ou de vendre.

d’autre critere a regarder , la fiscalité , le CRD …

Je suis plutot dans une phase d’achat mais je vois trop souvent des personnes qui conserve le bient sans trop savoir pourquoi ( en tout cas sans reflechir a l’optimisation)

Cdt

Mots-clés : critere, immobilier, optimisation, vente

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#2 25/07/2018 15h22

Membre (2015)
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En principe, c’est relativement simple, si un bien immobilier (une fois remboursé) rapporte moins que ce que rapporterait un placement similaire sans une grande partie des inconvénients  alors je préfère vendre (vous pourrez me rétorquer, mais pourquoi ai-je acheté un bien aussi peu rentable… et vous aurez raison)

Sauf que cela ne prend pas en compte le potentiel (je ne compte jamais dessus) de plus-value dans le temps.

Exemples:
- j’ai un studio à Lille qui rapportera une fois le prêt remboursé +/- 3% net, je vais le vendre. Pourquoi m’embêter à le garder alors que peux obtenir 3-4% (à l’heure actuelle) net via SCPI (par exemple) sans "rien faire"?
- Par contre, un appartement à Tourcoing rapportant 5/6% net, plutôt intérêt à le garder.

In fine cela se résume pour moi à un couple rendement/risque.

Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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#3 25/07/2018 15h44

Membre (2014)
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Je partage l’avis de Maxlille. Mais il y a d’autres paramètres qu’il n’a pas abordé. Lorsque vous possédez votre bien depuis 15 ans, vous êtes en général obligé de refaire des travaux pour le remettre au goût du jour, l’obsolescence des matériels installés génèrent des interventions parfois coûteuses si on n’est pas bricoleur et/ou sur place.

J’ajouterai aussi que la période 15/20 ans est celle où la taxe sur la plus-value diminue considérablement.

Je pense qu’il y a aussi à mettre dans l’équation l’évolution des prix. Ainsi que l’opportunité de le vendre vide au départ d’un locataire (surtout vrai en location nue).

J’ai par exemple un appartement qui rapporte 4% net (calculé sur le prix d’achat), si je considère la plus-value possible, cela porte le rendement sur 15 ans à 6% net j’espère (En tenant compte de la taxe). Locataire bricoleur et très correct. Je trouve le placement plus que correct donc je conserve pour l’instant.

Mais globalement, s’il faut savoir acheter, il faut aussi aussi savoir vendre au bon moment.

Faire et laisser dire

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#4 26/07/2018 13h58

Membre (2014)
Réputation :   24  

C’est vrai qu’il peut y avoir plusieurs raisons pour vendre, l’année dernière j’en ai vendu deux car ils étaient en location nue et dans des secteurs où avec une taille qui ne se prêtait pas au meublé. Pour l’instant je ne veux plus faire de nu.
Là je vais en vendre un autre, le dernier en nu pour les mêmes raisons et aussi car je voudrais financer un projet perso (il faut bien en profiter aussi parfois). J’ai aussi pris en compte qu’il est situé dans une copro, encore très bien, mais qui se dégrade vite à mon goût au vu des nouvelles constructions alentours.
Et puis il y a l’IFI à prendre en compte aussi, que de calculs en perspectives…

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#5 26/07/2018 14h53

Membre (2015)
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Dans les autres critères que je vois il y a :

1/ Lequel de vos biens rapporte le moins ?
Par exemple vous pouvez choisir de conserver vos biens à cash flow positif et vendre ceux qui passent peu à peu en négatif avec une potentiel plus-value sur le moment où vous souhaitez vendre.

2/ Lequel de vos biens demande le plus de travail ?
A rentabilité également vous pouvez préférer conserver des biens avec moins de gestion locatives (par exemple conserver des baux locatifs longues durées contre de la location saisonnière, comportant de faibles vacances locatives), avec moins de travaux, .

3/ Lequel de vos bien vous pose des problèmes ?
Préférer vendre des biens où vous avez régulièrement des problèmes (problèmes de locataires, problèmes de voisinage, d’isolation ect…).

4/ Lequel de vos bien vous parait le plus risqués à plus ou moins long terme ?
Préférez vendre des studios de 9m2, des biens en colocation ne respectant pas les superficies de la loi Alur pour effectuer des baux individuels, des biens dont la fiscalité peut changer, des biens disposant de prêts qui ne vous permettent pas légalement de louer (PTZ, PAS…), des biens dont le secteur deviens de plus en plus concurrentiel (construction de résidence étudiante lorsque vous louez des meublés de petites surfaces)…

Dernière modification par blacked (26/07/2018 15h38)

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#6 28/07/2018 22h50

Membre (2017)
Réputation :   28  

Bonjour,

Je risquerai paraitre un peu simpliste, mais le raisonnement vendre ou pas n’est pas si différent entre les classes d’actifs. Donc le même calcul financier s’applique pour les actions et l’immobilier (loyer = dividende, plus-value signifie la même chose). Je vois 2 différence spécifiques à l’immobilier:

Risque (pour moi = contrôle): en effet l’immobilier physique vous donne plus du contrôle donc à priori moins de risque (beaucoup dépend de vous même). Cette diminution du risque se gagne avec l’effort plus important en termes de la gestion. Alors je peux imaginer un scénario de vente parce que vous ne pouvez/voulez plus s’occuper de la gestion de vos biens immobilier.

Liquidité: contrairement aux titres financier l’immobilier est généralement moins liquide. Alors je peux imaginer une vente s’il y a des raisons de la diminution supplémentaire de la liquidité dans le secteur ou se trouvent vos biens immobilier.

Le reste est un calcul financier standard valables pour pas mal de placements financiers. Et SURTOUT dépend de votre stratégie initiale (avec quel but avez vous acheté).

MYC - Mind Your Cash (Chaîne YouTube). Parrainage: Boursorama, Fortuneo, Saxo Bank, Degiro

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#7 28/07/2018 23h28

Membre (2014)
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“ENTJ”

Quand vendre ?

Je pense que lorsqu’un objectif patrimonial est atteins, il ne faut pas hésiter à vendre tout simplement.

L’immobilier est un actif qui permet un enrichissement plus ou moins rapide.
Pour ce faire , il faut beaucoup de temps et d’énergie afin d’avoir un bon rendement :
- recherche de bien
- négociation ( la rentabilité se fait à l’achat )
- optimisation divers ( cela prend beaucoup de temps ).
- entretient régulier
- gestion locatives
- se mettre à jour de la fiscalité
- savoir s’entourer … artisans ect…

Avec beaucoup de biens, on peut supposer que cela devient un travail.
Donc quand l’objectif est atteins , et une bonne éducation financière, comme l’argent attire l’argent , on peut donc faire de bon investissements sans à avoir à gérer des locataires.
On développe une autre façon de penser et c’est à ce moment qu’il est intéressant de vendre.

Avec 1 ou 2 bien : simplement calculé le rendement à l’instant T en prenant en compte le CRD … et vendre pour racheter un nouveau bien avec crédit et diversifier dans des actifs mobiliers les bénéfices éventuels.

Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

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#8 29/07/2018 19h27

Membre (2017)
Réputation :   28  

La notion « objectif patrimoniale » est souvent flou pour moi. Je vois 3 stratégies: assurer ses arrières (Sécurité), génération de rente (libérté financière) et richesse​ (création d’entreprise)​.
Immobilier à crédit (other people money) est un instrument puissant pour ​la ​génération de rente. ​H​ors cas particulier (projet personnel, mariage/divorce etc.)​ à​ quoi sert de vendre l’immobilier ​qui ​gén​èr​e​ une rente? L’objectif est pourtant atteint.
​Pour les stratégies comme marchant de biens on sait généralement en avance quand nous allons vendre, alors cette question ne se pose pas.​

L’effort de gestion dépend (très fortement) de votre organisation et capacité de déléguer. Mais l’effort supplémentaire de gestion est un prix à payer pour la diminution du risque (risque = contrôle pour moi).
A mon avis il est difficile de trouver un investissement équivalent​ ​avec le même niveau du contrôle​, visibilité​ et rentabilité. REIT​ est la seule alternative envisageable.​

Pour le reste, comme j’ai dit dans mon poste, décision de vendre est prise en fonction du calcul financier + volonté ou pas de consacrer du temps à la gestion.

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#9 29/07/2018 21h14

Membre (2014)
Réputation :   738  

“ENTJ”

C’est souvent flou car elle est propre à chacun.

Combien d’investisseur se dise par exemple que avec 1 millions ils arrêtent de travailler et avec 3 millions ils travaillent encore ?

Pour moi la plupart on un objectif d’engrangé de la valeur mais le fait de ne pas savoir poser concrètement un objectif fait qu’ils continuent par exemple.

Pour ma part , je suis en train de vendre, j’ai atteint mon objectif d’un million net.
J’ai besoin de 2000 euros par mois et je peux donc continuer à capitaliser en mode passif et avoir mes 2000e sans problème… une somme qui grandira avec le temps grâce au intérêt composé.
J’aurai quand même 2 biens immobilier que je continuerai à louer ( immeuble en cours ) grande surface et en baux nus ( pas de turn over ) rendement 16% brut…

J’ai réussi à dire stop et mes prochains objectifs seront de profiter et faire qq opération de MDB si je m’ennuie.

Dernière modification par cricri77700 (30/07/2018 09h39)

Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

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